TJ 75056, 8 juin 2026, RG 26/00236

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Arnaud DUFFOUR
Me Morgane VEFOUR

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 26/00236 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXZK

N° MINUTE : 10

JUGEMENT
rendu le 08 juin 2026

DEMANDERESSE
S.C.I. DES FEUILLANTS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Arnaud DUFFOUR de l’EURL ARNAUD DUFFOUR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0043

DÉFENDERESSE
S.A.S. ARBOR, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Morgane VEFOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 08 juin 2026 par Anne BRON, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 08 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 26/00236 - N° Portalis 352J-W-B7K-DBXZK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2023, la SCI DES FEUILLANTS a consenti un bail d'habitation à la société ARBOR sur des locaux de 6 pièces, d'une superficie de 153,21 m2, situés au [Adresse 3] à Paris (75001) pour un loyer de 5667 euros et une provision sur charges de 270 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 49683,16 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 4 juin 2025, la SCI DES FEUILLANTS a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de la société ARBOR sous astreinte et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du double du loyer et des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 54920,43 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur ses causes, et des échéances successives pour le surplus,
- 4968,36 euros au titre de l'indemnité contractuelle de 10% des impayés,
- 4500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été renvoyée une fois à la demande de la demanderesse, puis par le juge des référés, statuant dans une autre composition, au juge du fond.

À l'audience du 24 mars 2026, la SCI DES FEUILLANTS maintient l'intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette à la somme de 136287,38 euros et pour l'indemnité contractuelle à la somme de 13628,73 euros.

En défense, la société ARBOR demande :

- Le prononcé de l'irrecevabilité ou le rejet des demandes,
- La condamnation de la SCI DES FEUILLANTS à lui payer la somme de 102006 euros en réparation de son trouble de jouissance, la somme de 5000 euros en réparation de son préjudice moral, et la compensation des sommes réciproquement dues,
- Le bénéfice de délais de paiement,
- Des délais pour quitter les lieux,
- La condamnation de la SCI DES FEUILLANTS à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail, l'expulsion et la demande de délais supplémentaires
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 26 février 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 49683,16 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai d'un mois suivant la signification de ce commandement.

Le manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et en bon état de réparation, qui justifie le cas échéant une indemnisation de la société ARBOR, ne la dispensait pas réciproquement de son obligation en paiement du loyer, et est donc sans incidence sur l'efficacité du commandement de payer dont il ne peut être retenu qu'il a été signifié de mauvaise foi.

Seule une inhabitabilité totale des lieux pourrait en effet être de nature à détruire l'équilibre des rapports synallagmatiques entre les cocontractants et à fonder la suspension par un cocontractant de son obligation en paiement par le jeu de l'exception d'inexécution.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI DES FEUILLANTS à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Compte-tenu de l'ancienneté de la résiliation, et faute pour la société ARBOR d'établir que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.

La demande d'astreinte, prématurée, est en revanche rejetée.

2. Sur la dette locative et d'indemnités d'occupation, les clauses pénales et la demande de délais de paiement

La société ARBOR est redevable des loyers et charges impayés jusqu'à la date de la résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation mensuelle.

En revanche, les clauses pénales prévues au contrat sont susceptibles de modération par le juge en application de l'article 1231-5 du code civil.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation sera ainsi fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le contrat s'était poursuivi ce jusqu'au terme de mars 2026 inclus, puis à la somme de 7000 euros charges comprises par mois, la somme réclamée au titre de l'indemnité d'occupation en application de la clause pénale prévue au contrat revêtant un caractère manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le bailleur.

La SCI DES FEUILLANTS verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er mars 2026, la société ARBOR lui devait la somme de 127939,34 euros, au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation, déduction faite des frais de procédure et des sommes facturées au titre de la clause pénale figurant au décompte avec les quittancements de janvier 2025 et avril 2025, étant observé qu'aucun décompte débutant à l'origine de la dette n'est produit sans que la société ARBOR n'émette de contestation à ce titre.

La société ARBOR sera donc condamnée à payer cette somme à la SCI DES FEUILLANTS, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 46326,42 euros due en principal à cette date et de la présente décision pour le surplus.

Elle sera également condamnée à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, de 7000 euros par mois charges comprises.

Enfin, l'indemnité sollicitée à hauteur de 10% des impayées en application de la clause contractuelle sera diminuée à la somme de 3000 euros, la somme réclamée revêtant un caractère manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par le bailleur.

La société ARBOR ne justifiant pas être en mesure de régler la dette locative, sa demande de délais de paiement est rejetée.

3. Sur la demande d'indemnisation de la société ARBOR

En application de l'article 1719 du code civil, " le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; (…)"

Il est rappelé que cette obligation du bailleur cesse nécessairement avec la résiliation du contrat, soit en l'espèce à compter du 27 mars 2025.

En outre, nul ne peut se constituer de preuve à soi même. Ainsi, un simple mail ne peut suffire à établir la preuve d'un désordre invoqué par son auteur.

En l'occurrence, il ressort des échanges de mails entre les parties que les désordres déplorés lors de l'entrée dans les lieux (chaudière, fils à nu, plomberie, climatisation…) ont fait l'objet d'interventions du bailleur et d'une indemnisation intervenue en mars 2024 qui n'a pas donné lieu à contestation et il n'est pas justifié de nouvelles réclamations après cette date au titre de ces différents désordres.

En revanche, il ressort de plusieurs mails envoyés par la société ARBOR à la SCI DES FEUILLANTS que la locataire s'est plainte d'infiltrations lors de fortes pluies, en provenance a priori de la toiture, en mai 2024, septembre 2024, octobre 2024 et février 2025. Des infiltrations dans le logement par une fenêtre ont également été signalées en novembre 2023 et février 2025. Les travaux entrepris par la SCI DES FEUILLANTS pour remédier à ces désordres confirment la réalité des doléances de la société ARBOR à ce titre. Par ailleurs, le constat de commissaire de justice du 26 mars 2025 fait ressortir des dégradations de peinture autour de la fenêtre fuyarde et dans la cuisine (cloques, fissures) consécutives à ces infiltrations.
Aucun autre désordre n'est établi par les pièces versées au débat.

En tout état de cause, les désordres d'infiltrations subies par la société ARBOR en provenance d'une fenêtre et de la toiture, ce à compter de mai 2024 pour les infiltrations en provenance de la toiture, et de novembre 2023 pour celles provenant d'une fenêtre vétuste, jusqu'à la résiliation du bail en mars 2025 (soit 11 et 17 mois) ont créé pour la défenderesse un trouble de jouissance à la fois lors de la survenance de pluies et au titre des dégradations de peinture.
Ce trouble de jouissance sera évalué, au regard de la nature des désordres, de leur ampleur, de leur durée et du montant du loyer à la somme de 100 euros par mois pendant 17 mois pour le premier désordre, et à la somme de 300 euros par mois pendant 11 mois pour le second désordre, soit la somme totale de 5000 euros.

En conséquence, la SCI DES FEUILLANTS sera condamnée à payer à la société ARBOR la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

La demande au titre du préjudice moral est en revanche rejetée, la faute tenant à l'attitude de la SCI DES FEUILLANTS dans la gestion du sinistre n'étant pas établie.

Suivant l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes.
Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En conséquence, après compensation, la société ARBOR restera devoir au titre de l'arriéré locatif et d'indemnités d'occupation la somme de 122939,34 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 41326,42 euros à compter du commandement de payer, et de la présente décision pour le surplus.

4. Sur les mesures accessoires

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société ARBOR, qui succombe à titre principal, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Sa demande au titre des frais irrépétibles est donc rejetée.

Par ailleurs, elle sera condamnée à payer à la SCI DES FEUILLANTS sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2000 euros.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,