TJ 91228, 12 juin 2026, RG 26/00361

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 12 juin 2026

MINUTE N° 26/

N° RG 26/00361 - N° Portalis DB3Q-W-B7K-RVEM

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, première vice-présidente,
assistée de Kimberley PAQUETE-JUNIOR, greffière,

ENTRE :

Madame [Q] [P] veuve [H], demeurant [Adresse 1] [Localité 1], en qualité d’héritière de M. [L] [H] venant lui-même aux droits de ses parents, M. [G] [H] et Mme [S] [F] épouse M. [G] [X], demeurant [Adresse 1] [Localité 1],

représentée par Maître Xavier WATRIN de la SELARL LE FUR - WATRIN SELARL, avocats au barreau de l’ESSONNE,

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

SAS [V] exerçant sous le nom commercial “CAFÉ MON BIJOU, dont le siège est sis [Adresse 2],

représentée par Me Yusuf YESILBAS, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : M72,

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2026, Mme [Q] [H] a assigné en référé la SAS [V], exerçant sous le nom commercial "Café mon bijou", devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, pour voir :

« - RECEVOIR Madame [Q] [H] en son acte introductif d'instance et de l'y déclarer bien fondée
- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le renouvellement de bail conclu entre Madame [H] venant aux droits de Monsieur [L] [H] venant lui-même aux droits de Monsieur [G] [H] et Madame [S] [F] et la société [V] anciennement dénommée [J] [I] venant aux droits de la société STYLE DE VIE les 11 décembre 2018 et 8 janvier 2019, au bénéfice du bailleur, à compter du 21 février 2026
- CONSTATER l'occupation sans droit ni titre de la société [V] en raison de l'acquisition de ladite clause résolutoire
- ORDONNER l'expulsion de la société [V] et de tous occupants de son chef, des lieux qu'elle occupe au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], si besoin avec l'aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde meuble au choix de Madame [H] de ses meubles et effets mobiliers aux frais de la défenderesse
- CONDAMNER la société [V] à verser à Madame [H] la somme provisionnelle de 1.581,43 € par mois à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 21 février 2026 et jusqu'à totale restitution des lieux, tout mois commencé étant intégralement dû
- AUTORISER que Madame [H] à conserver la somme de 2.875 € représentant le montant du dépôt de garantie conformément aux termes du renouvellement de bail
- CONDAMNER la société [V] à verser à Madame [H] la somme provisionnelle à parfaire de 3.163,88 € TTC CC au titre de l'arriéré locatif
- DIRE ET JUGER que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l'ordonnance à intervenir
- DEBOUTER la société [V] de toute demande de délai de paiement
- CONDAMNER la société [V] à verser à Madame [H] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
- CONDAMNER la société [V] aux entiers dépens comprenant notamment le coût des commandements
- ORDONNER l'exécution provisoire de l'ordonnance à intervenir en toutes ses dispositions, sans constitution de garantie ni provision».

L'affaire a été appelée à l'audience du 12 mai 2026 où elle a été entendue.

A l'audience, Mme [Q] [H], représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Elle a répondu oralement aux moyens adverses et demandé le rejet de la fin de non-recevoir soulevée en défense.

Au soutien de ses prétentions, Mme [Q] [H] expose que, par acte authentique du 10 avril 2000, M. [G] [H] et Mme [S] [F] ont donné à bail commercial, à la société Style de vie, un local commercial situé [Adresse 4] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel hors taxes et hors charges de 1 531,43 euros. Elle explique que ce bail a été régulièrement renouvelé les 9 novembre 2009, 11 décembre 2018 et 8 janvier 2019. Elle précise que par acte sous seing privé du 31 octobre 2019, la société Style de vie a cédé son droit au bail à la société [J] [I] dont la dénomination est devenue [V] selon publication au BODACC du 16 mai 2025. Elle ajoute qu'elle agit en qualité d'ayant-droit de M. [L] [H] lui-même venant aux droits de ses parents décédés, les époux [H]. Sa locataire ne respectant pas les conditions du bail, elle explique lui avoir fait délivrer un commandement en date du 2 octobre 2025, en vain, conduisant la préfecture à rendre un arrêté de fermeture administrative de 15 jours. En outre, celle-ci payant ses loyers et charges de manière irrégulière, elle indique avoir été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 21 janvier 2026 un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer en principal la somme de 3 163,88 euros TTC arrêtée au mois de mars 2026 inclus. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

En réponse aux moyens adverses elle précise que la clause de conciliation préalable dont se prévaut la défenderesse n'est pas applicable en cas d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et ajoute que, compte tenu du contexte de non-respect des clauses du bail, aucun délai ne peut être accordé.

En défense, la SAS [V], exerçant sous le nom commercial "Café mon bijou", représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

« A TITRE PRINCIPAL :
• DÉCLARER irrecevables, pour défaut de mise en œuvre préalable de la clause de conciliation obligatoire stipulée au bail commercial, l'ensemble des demandes formées par Mme [Q] [P] veuve [H] à l'encontre de la société [V] ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :
• CONSTATER la volonté réelle et sérieuse de la société [V] d'exécuter ses obligations et ses engagements contractuels ;
• SUSPENDRE en conséquence la réalisation et les effets de la clause résolutoire ;
• ORDONNER l'échelonnement de la dette locative de la société [V] sur une durée de six mois à compter de la décision à intervenir, avec suspension corrélative des effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;
• DÉBOUTER en conséquence Mme [H] de ses demandes d'expulsion, de constatation d'occupation sans droit ni titre et d'indemnité d'occupation ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :
• REJETER la demande de Mme [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
• CONDAMNER Mme [H] à payer à la société [V] la somme de 3.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
• CONDAMNER Mme [H] aux entiers dépens de l'instance.».

Elle fait valoir que la clause de conciliation préalable figurant au contrat est applicable en matière d'acquisition de clause résolutoire, et qu'aucune urgence de justifie de passer outre. Elle ajoute avoir payé ses loyers en avance, avoir fait de nombreux efforts et estime pouvoir apurer rapidement la dette, le non-respect des conditions du bail tel qu'allégué en demande n'étant pas un motif de refus des délais.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré au 12 juin 2026 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la fin de non-recevoir tiré du non-respect de la clause de conciliation préalable

Selon l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Le bail commercial signé devant notaire en date du 11 décembre 2018 et 8 janvier 2019 stipule, en page 13 «CONCILIATION-MÉDIATION En cas de litige les parties conviennent, préalablement à toute instance judiciaire, de soumettre leur différend au conciliateur, qui sera missionné par le président de la Chambre des Notaires».

Il n'est pas contesté que cette clause n'a pas été appliquée à la présente instance.

Cependant, sans qu'il y ait lieu à interprétation du bail, laquelle relèverait de la compétence du juge du fond, il apparaît que la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges n'est pas un différend portant sur l'exécution du bail, au sens de la clause précitée.

Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée sera rejetée.

Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et à l'expulsion du locataire

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La qualité de bailleresse de Mme [Q] [H] est établie par sa qualité d'ayant-droit de M. [L] [H], selon acte authentique de partage du 30 avril 2024, lui-même venu aux droits de ses parents décédés, les époux [H].

Le bail stipule en page 12 qu'à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer, des charges et des taxes, le contrat est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [Q] [H], en qualité d'ayant-droit de M. [L] [H] a fait délivrer, le 21 janvier 2026, à la SAS [V], exerçant sous le nom commercial "Café mon bijou", anciennement dénommée [J] [I], un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail, d'avoir à payer la somme, en principal, de 1 563,83 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de janvier 2026 inclus.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [Q] [H] n'a fait qu'exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 22 février 2026.

Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L'obligation de la SAS [V], exerçant sous le nom commercial "Café mon bijou", de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Mme [Q] [H] sollicite la condamnation de la SAS [V], exerçant sous le nom commercial "Café mon bijou", à lui payer la somme 3 163,88 euros au titre des loyers et charges dus arrêtée au mois de mars 2026 inclus.

Sur ce, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, au vu du décompte produit par la demanderesse, l'obligation de la SAS [V] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er mars 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 163,88 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS [V], sous réserve des éventuels paiements intervenus depuis, avec intérêts au taux légal depuis la présente décision, conformément à la demande.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

L'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de la SAS [V] causant un préjudice à Mme [Q] [H], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmentée des charges et taxes afférentes, qu'elle aurait perçus si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 22 février 2026.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS [V] au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2026, les sommes dues depuis le 22 février 2026 étant comprises au titre de la provision.

Sur la clause pénale

La clause du bail relative au dépôt de garantie s'analyse comme une clause pénale.

Or, celle-ci est, en tant que telle, susceptible d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil.

Par suite, il n'y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire et de délais

La SAS [V], exerçant sous le nom commercial "Café mon bijou", sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, demande à laquelle Mme [Q] [H] s'oppose.

Il est à ce titre relevé que le moyen portant sur le respect des conditions du bail ne sera pas retenu pour refuser des délais dès lors que la présente action n'est pas engagée sur le fondement du commandement de faire afférent, mais sur le seul fondement du défaut de paiement des loyers.

Ainsi, même en l'absence d'élément produit sur la situation financière et matérielle du défendeur mais eu égard aux efforts de paiement fournis récemment, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d'accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Sur les frais et dépens

La SAS [V], exerçant sous le nom commercial "Café mon bijou", partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la SAS [V] sera également condamnée à payer à Mme [Q] [H] une indemnité de procédure qu'il est équitable de fixer à la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS