TJ 77284, 13 mai 2026, RG 26/00763

Min N° 26/00510
N° RG 26/00763 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEJTJ

Mme [V] [M]

C/
Mme [L] [N] divorcée [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

Madame [V] [M]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Anne-elisabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [N] divorcée [G]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel
Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Anne-elisabeth DEZARD

Copie délivrée
le :
à : Madame [L] [N] divorcée [G]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2024 ayant pris effet le 19 novembre 2024, modifié par avenant du 10 décembre 2024, Mme [V] [M] a donné à bail à Mme [L] [N] épouse [G] un logement situé [Adresse 4] A, rez-de-chaussée, à [Localité 2], pour un loyer mensuel initial de 700,67 euros, des provisions mensuelles sur charges de 58 euros, outre un dépôt de garantie de 1 401,24 euros.

Invoquant des échéances impayées, Mme [V] [M] a, par acte de commissaire de justice du 01er septembre 2025, fait signifier à Mme [L] [G] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 152,02 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2026, Mme [V] [M] a fait assigner Mme [L] [G] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– la déclarer recevable en ses demandes ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
– ordonner à Mme [L] [G] la libération des lieux et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
– ordonner l’expulsion de Mme [L] [G] et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et du serrurier, si besoin est ;
– condamner Mme [L] [G] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmenté de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;
– condamner Mme [L] [G] à lui payer la somme en principal de 3 428,03 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 10 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus, avec intérêt de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ; due pour les causes énoncées, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;
– débouter Mme [L] [G] de toute demande en délais de paiement ;
– condamner Mme [L] [G] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;
– condamner Mme [L] [G] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer du 01er septembre 2025.

À l’audience du 11 mars 2026, le juge des contentieux, sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, sollicite la bailleresse afin qu’elle transmette à la juridiction, au plus tard au 19 février 2026, un décompte actualisé.

Mme [V] [M], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 031,36 euros selon décompte arrêté au 19 février 2026, échéance de février 2026 incluse. Elle indique qu’elle s’oppose à des délais de paiement.

Mme [L] [G], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette locative. Décrivant ses ressources et charges, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 340 euros par mois en plus des loyers et charges, précisant avoir d’ores et déjà repris le paiement des loyers courants. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite ainsi la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Par courrier électronique du 23 mars 2026, Mme [V] [M] a transmis un décompte actualisé faisant état d’une dette locative à 990,03 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Mme [V] [M] justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 26 janvier 2026, soit plus de six semaines avant la première audience.

Mme [V] [M] est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 16 novembre 2024 et son avenant, le commandement de payer délivré le 01er septembre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 11 mars 2026, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire à la bailleresse.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 990,03 euros au 11 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduits les sommes versées par la locataire.

Cependant, il résulte du décompte produit que des frais de commissaire de justice ont été imputés à la locataire le 09 septembre 2025 pour un montant de 102,66 euros. Or, ces frais relèvent des dépens en application de l’article 695 du code de procédure civile, et ne constituent ni des loyers ni des charges. Il convient donc de les déduire de la dette locative.

La dette est ainsi justifiée pour un montant de 887,37 euros et il convient, par conséquent, de condamner Mme [L] [G] à payer cette somme à Mme [V] [M] au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 01er septembre 2025, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 novembre 2024 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
Par acte délivré le 01er septembre 2025, Mme [V] [M] a fait commandement à Mme [L] [G] de payer la somme de 1 152,02 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail au 13 septembre 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 no 89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il convient de noter que l’audience s’est tenue le 11 mars 2026 et qu’à cette date, le mois n’était pas terminé. Le dernier loyer courant doit donc être considéré comme étant celui de février 2025. Or, cette échéance avait été réglée le 25 février 2026, de même que l’échéance antérieure de janvier 2026. La condition de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est donc satisfaite.

Mme [L] [G] perçoit, par ailleurs, un salaire de 1 800 euros par mois pouvant atteindre 2 100 lorsqu’elle effectue des heures supplémentaires. Elle déclare régler un crédit à la consommation avec son mari pour des échéances de 520 euros par mois et avoir un enfant à charge. Enfin, force est de constater que depuis le mois novembre 2025, la locataire a effectué plusieurs virements importants permettant à la dette de passer d’un maximum de 3 530,69 le 01er novembre 2025, à la somme restant due aujourd’hui. Ainsi, Mme [L] [G] démontre être en situation de régler sa dette locative.

Il convient donc de faire droit à la demande en délais de paiement de Mme [L] [G] selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire du bail pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, SA 3F SEINE-ET-MARNE sera autorisée à procéder à l’expulsion de Mme [L] [G] et de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, Mme [L] [G] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer (soit 700,67 euros au 01er mars 2026) augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, mais sans indexation du loyer à défaut de production d’un diagnostic de performance énergétique, en application du III de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, indemnité qui sera due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [L] [G] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 01er septembre 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [V] [M] les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de condamner Mme [L] [G] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS