TJ 77284, 13 mai 2026, RG 26/00274

Min N° 26/00506
N° RG 26/00274 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEII3

S.A.S. OLYMPIMMO

C/
M. [K] [A]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 mai 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. OLYMPIMMO
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Alexis GUEDJ de la SELEURL Cabinet Alexis GUEDJ, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Annabelle AZOULAY, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel, Magistrat
Greffier : Madame DEMILLY Florine, Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 11 mars 2026

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Alexis GUEDJ

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [K] [A]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 01er avril 2025, ayant pris effet le même jour, la SAS OLYMPIMMO a donné à bail à M. [K] [W] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 700 euros, outre un dépôt de garantie de 780 euros.

Invoquant des impayés, la SAS OLYMPIMMO a, par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, fait signifier à M. [K] [W] un commandement d’avoir à payer la somme de 950 euros au titre des loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 décembre 2025, la SAS OLYMPIMMO a fait assigner M. [K] [W] à l’audience du 11 mars 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;
– ordonner la libération des lieux pas M. [K] [W] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;
– ordonner l’expulsion de M. [K] [W] et de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;
– ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ;
– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ;
– condamner M. [K] [W] à lui payer la somme de 1 950 euros au titre des loyers arrêtés à la date de la résiliation du bail soit le 22 octobre 2025 ;
– condamner M. [K] [W] à lui payer une indemnité d’occupation de 700 euros par jour, soit la somme de 1 400 euros au jour de l’assignation, à parfaire au jour du jugement;
– condamner M. [K] [W] à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice d’image ;
– condamner M. [K] [W] à lui payer la somme de 3 600 au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le cout du commandement de payer.

À l’audience du 11 mars 2026, la SAS OLYMPIMMO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5 450 euros selon décompte arrêté au 11 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

M. [K] [W] ne comparait pas ni n’est représenté, celui-ci ayant formulé une demande de renvoi par courrier électronique du 09 mars 2026 sans justifier du motif invoqué, à laquelle le juge des contentieux de la protection ne fait pas droit.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution du défendeur

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assigné à étude, M. [K] [W] n’a pas comparu ni n’était représentée lors de l’audience du 11 mars 2026. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Par ailleurs, il sera fait application des dispositions de l’article 472 susmentionnées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, SAS OLYMPIMMO justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 10 décembre 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SAS OLYMPIMMO justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 12 décembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SAS OLYMPIMMO est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 01er avril 2025, le commandement de payer délivré le 10 septembre 2025 et le décompte de la créance actualisé au 11 mars 2026 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire.

Le bailleur invoque une dette locative de 5 450 euros, laquelle tient compte des sommes dues au titre des loyers dont sont déduits les règlements du locataire.

La dette est ainsi justifiée et il convient de condamner M. [K] [W] à payer cette somme à la SAS OLYMPIMMO au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 11 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

4. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines.

En l’espèce, le contrat de bail du 01er avril 2025 comporte, en sa troisième page, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 10 septembre 2025, la SAS OLYMPIMMO a fait commandement à M. [K] [W] de payer la somme de 950 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail au 23 octobre 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [K] [W] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SAS OLYMPIMMO à faire procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’apparaît par ailleurs pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. La SAS OLYMPIMMO sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [K] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 octobre 2025 égale au montant du loyer (soit 700 euros) qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en dommages et intérêts pour préjudice d’image

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SAS OLYMPIMMO fait valoir que M. [K] [W], depuis son entrée dans les lieux, a causé des troubles de voisinage à l’encontre de ses voisins. La bailleresse produit plusieurs courriers qui lui ont été adressés par les différents occupants de l’immeuble ce titre, ainsi que des attestations. Elle en déduit avoir subi un préjudice d’image vis-à-vis de ceux-ci.

Cependant, elle ne justifie pas du préjudice qu’elle allègue se contentant de produire les courriers des plaintes qu’elle a reçues.

Dans ces conditions, il convient de la débouter de sa demande en dommages et intérêts.

6. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 10 septembre 2025.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SAS OLYMPIMMO les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [K] [W] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire

PAR CES MOTIFS