TJ 77288, 12 juin 2026, RG 25/05074

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05074 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFSD

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/06/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [J] [K]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :
- Préfet de Seine et Marne
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [K]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2018, la SA TROIS MOULINS HABITAT a loué à Mme [J] [K] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 457,58 €, outre 263,22 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 202,71 € au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 26 mai 2023 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT a fait assigner Mme [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la bailleresse à disposer des meubles se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion en vertu de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamner la locataire à payer la somme de 2 129,34 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 202,71 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 2 septembre 2025.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026.

A cette audience, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 4 049,50 €, au titre des loyers et charges échus au 30 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement du loyer n’a repris que partiellement, avec un virement de la somme de 540 €, le loyer s’élevant à 799,49 €.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [J] [K] ne comparaît pas.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 12 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.Il est relaté que Mme [J] [K] vit dans le logement avec son fils âgé de 27 ans, qui exerce une activité professionnelle, et qu’elle perçoit le RSA.

L’enquête sociale indique que la dette locative a été causée par des difficultés budgétaires de la locataire, et par l’absence d’aide de son fils qui doit également verser de l’argent pour subvenir aux besoins de ses enfants, vivant chez leur mère.
Il est exposé que la taille du logement est disproportionnée par rapport au nombre d’occupants, et que Mme [J] [K] a par conséquent formulé une demande de mutation, n’ayant pas abouti pour le moment.
Les conclusions précisent que le paiement du loyer a repris depuis le mois d’août 2025, que la locataire bénéficie désormais d’un accompagnement social, a reçu un rappel d’APL de 1 525 €, et a fait une demande de FSL Maintien au mois de décembre 2025.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

Par courrier reçu le 23 avril 2026, Mme [K] a sollicité la réouverture des débats expliquant être à l’étranger le jour de l’audience. Au soutien de sa demande, elle produit des billets d’avion à son nom démontrant qu’elle est partie le 15 janvier 2026 et revenue le 7 avril 2026. Toutefois compte-tenu de la date d’assignation délivrée le 2 septembre 2025 avant le départ à l’étranger de la défenderesse, il ne sera pas fait droit à cette demande.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 mai 2023.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 30 mars 2026, la dette locative de Mme [J] [K] s’élève à la somme de 4 049,50 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 28 mai 2025 pour la somme de 2 202,71 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 5 juillet 2018 unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 juillet 2025.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de Mme [J] [K] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [J] [K] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [K] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA TROIS MOULINS HABITAT et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [J] [K] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 150 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS