TJ 77288, 12 juin 2026, RG 25/06211

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06211 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH4R

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/06/2026

Madame [V], [F] [O] épouse [K]
Monsieur [G], [U], [N] [K]

C/

Monsieur [Z] [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Maître Sandrine BAUDINOT
- Monsieur [Z] [R]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Madame [V], [F] [O] épouse [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Sandrine BAUDINOT, avocat au barreau de MELUN

Monsieur [G], [U], [N] [K]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Sandrine BAUDINOT, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [R]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 janvier 2021, Mme [V] [O] épouse [K] et M. [G] [K], par l’intermédiaire de la société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES agissant en lieu et place des propriétaires dans le cadre d’un contrat de gestion, ont loué à M. [Z] [R] un local à usage d'habitation et deux parkings lot n° 174 et lot n°197 situés [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 655,00 € hors charges, outre 108,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, Mme [V] [O] épouse [K] et M. [G] [K] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 3 567,18 € au titre des loyers et charges échus, selon un décompte arrêté au 5 août 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, Mme [V] [O] épouse [K] et M. [G] [K] ont fait assigner M. [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 5 532,90 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 octobre 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 18 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026.

A cette audience, Mme [V] [O] épouse [K] et M. [G] [K], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 640,07 €, au titre des loyers et charges échus au 1er avril 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. Les demandeurs précisent s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à personne, M. [Z] [R] comparaît. Il fait savoir qu’il a payé l’intégralité du loyer du mois d’avril 2026 le 4 avril dernier. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 78 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il indique percevoir des revenus de 915 euros et ne pas avoir d’enfants à charge

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.Il est relaté que M. [R] a perdu son emploi à la fin de l’année 2022 et ses droits au chômage ont pris fin en novembre 2024. Il est actuellement sans emploi et perçoit le RSA et les APL. Il a travaillé dans le cadre de missions intérimaires en janvier et février 2026. Il est relevé qu’il a remboursé ses autres dettes entre décembre 2025 et mars 2026 en vendant certains de ses biens et grâce à ses missions intérimaires. La dette locative est la seule restante. Il est conclu qu’un relogement rapide de M. [R] dans le parc social apparaît nécessaire pour lui permettre de retrouver un équilibre budgétaire.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

A la demande du magistrat, le conseil des bailleurs a transmis par mail du 16 avril 2026 un décompte actualisé de la créance en date du 13 avril 2026 faisant apparaître deux versements du locataire en date du 4 avril 2026 de 487, 07 euros et de 78 euros. La dette locative mentionnée dans ce décompte s’élève à la somme de 2 728,00 euros.

Par courrier reçu le 26 mai 2026, et note en délibéré non autorisée par le magistrat, M. [R] a sollicité une réouverture des débats au motif que le diagnostic social et financier produit aux débats contenait des informations mensongères concernant sa situation personnelle, susceptibles de caractériser une escroquerie au jugement et un faux en écriture publique.

Toutefois, cette demande de réouverture des débats ne sera pas accordée, dans la mesure où les informations contenues dans l’enquête sociale que le défendeur présente comme mensongères n’ont pas d’impact sur la décision prise par le magistrat. Dès lors, une réouverture des débats n’apparaît pas pertinente dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et sera refusée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 12 août 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 18 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Mme [V] [O] épouse [K] et M. [G] [K] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 13 avril 2026, la dette locative de M. [Z] [R] s’élève à la somme de 2 318,22 € (soit la somme de 2 728,00 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 409,78 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [Z] [R] un échelonnement de la dette sur une durée de 29 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 78,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le contrat de bail du 19 janvier 2021, unissant les parties stipule en son article VIII clause résolutoire qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et non six semaines, comme le dispose l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susmentionné.

Ce délai est favorable aux locataires, que l'article 24 vise à protéger en prévoyant les modalités de résiliation et les remèdes à celle-ci. S'il protège moins le bailleur, il doit être considéré qu'il est la partie en position de force dans le contrat et qu'il a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 octobre 2025.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [Z] [R] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [Z] [R] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Z] [R] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de Mme [V] [O] épouse [K] et M. [G] [K] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS