TJ 77288, 12 juin 2026, RG 26/00315

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00315 -
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IH7U

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 12/06/2026

S.A. 1001 VIES HABITAT

C/

Monsieur [M] [Y]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- Me Nathalie FEUGNET
- [M] [Y]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 12 JUIN 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Maître Nathalie FEUGNET CABINET LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant en personne

Après débats à l'audience publique du 07 Avril 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 26 décembre 2012,SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a loué à M. [M] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] , moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 454,31 €.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 mars 2013, la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a également loué à M. [M] [Y] un box aérien [Adresse 4] référencé 1125030116 sis sur le parking [Adresse 5] , moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 35,75 €.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 mai 2013, la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a également loué à M. [M] [Y] un box aérien n° 12 référence 1125030128 sis sur le parking aérien [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 381,96 € au titre des loyers et charges échus, selon un décompte arrêté au 24 juin 2025, visant uniquement les clauses résolutoires du bail du local d’habitation et du box [Adresse 4].

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN a fait assigner M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail en date du 26 décembre 12 et du contrat de bail de stationnement en date du 25 mars 2013 portant sur le box aérien [Adresse 4] référencé 112530116, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le box aérien n°12 référencé 1125030128 sis sur le parking aérien [Adresse 5] – [Localité 3] l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 2 524,12 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés selon un décompte arrêté au 10 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2025,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 420,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 27 juin 2025.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 13 novembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 7 avril 2026.

A cette audience, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 385,92 €, au titre des loyers et charges échus au 28 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse. La demanderesse précise qu’il y a une reprise des loyers et ne pas s’opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Cité par acte délivré à personne, M. [M] [Y] comparaît. Il précise avoir réglé le loyer du mois de mars et ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 100 euros. Il sollicite également la suspension des effets des clauses résolutoires pendant les délais.

Il expose qu’il perçoit une retraite de 1 300 euros et n’a pas d’enfant à charge.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 juin 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 7 avril 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 28 mars 2026, la dette locative de M. [M] [Y] s’élève à la somme de 2 385,92 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois 2026-03-01 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 27 juin 2025 pour la somme de 2 381,96 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la situation financière exposée par le locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d'accorder à M. [M] [Y] un échelonnement de la dette sur une durée de 23 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100,00 € euros en plus des loyers courants, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 26 décembre 2012 et 25 mars 2013 unissant les parties stipulent respectivement en leur article XV. et article VI qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 28 août 2025.

- Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail de stationnement signé le 25 avril 2013

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse. qu’entre février et juin 2025, le locataire a cessé de régler ses loyers dus au titre du contrat de bail signé le 25 avril 2013 concernant l’emplacement de stationnement n°12 référencé 1125030128 sis sur le parking aérien [Adresse 5]. L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Il convient dès lors de prononcer la résiliation du bail et l'expulsion des lieux loués uniquement pour le cas où M. [M] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés.

A défaut de règlement d'une des échéances, qu'il s'agisse du loyer courant ou de l'arriéré de loyer, la résiliation du bail et l'expulsion de M. [M] [Y] et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local à usage d'habitation, en cas de résiliation du bail, qui sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande du locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [M] [Y] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [M] [Y] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [Y] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA 1001 VIES HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM LOGEMENT FRANCILIEN les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS