TJ 44109, 11 juin 2026, RG 26/00269

N° RG 26/00269 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ONFT

Minute N° 2026/0493

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 11 Juin 2026

---

S.C.I. ATHENA

C/

S.A.S. MJ LOGISTICS

---

copie exécutoire délivrée le 11/06/2026 à :

Me Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS - 13
la SELARL PARTHEMA AVOCATS - 49
la SELARL PUBLI-JURIS - 181
copie certifiée conforme délivrée le 11/06/2026 à :

dossier
copie électronique délivrée le 11/06/2026 à :

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

---

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

---

Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 28 Mai 2026

PRONONCÉ fixé au 11 Juin 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. ATHENA (RCS [Localité 2] 413462623), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. MJ LOGISTICS (RCS [Localité 3] 950452003), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Liliane BARRE, avocate au barreau des SABLES D’OLONNE et par Maître Gaël LEMEUNIER DES GRAVIERS, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

E.U.R.L. EXDEN EXPERTISE DEVELOPPEMENT NUTRITION (RCS [Localité 2] 497 736 603), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANTE VOLONTAIRE

N° RG 26/00269 - N° Portalis DBYS-W-B7K-ONFT du 11 Juin 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 juillet 2019, la S.C.I. HERMES a donné à bail commercial à la S.A.R.L. BRETAGNE DEMENAGEMENTS PARTICULIERS une cellule d'un bâtiment d'activités livré le 31 octobre 2019 situé [Adresse 4] à [Localité 4] à destination de déménagements et garde meubles pour les particuliers pour une durée de 10 ans, moyennant un loyer de 35 000 € hors taxes hors charges.

Par courrier du 25 septembre 2024, la S.A.S. MJ LOGISTICS, venant aux droits du preneur, a informé la S.C.I. ATHENA, venant aux droits du bailleur, de la sous-location partielle de la zone de dépôts à l'E.U.R.L. EXDEN EXPERTISE DEVELOPPEMENT NUTRITION aux termes d'un acte sous seing privé des 11 et 13 janvier 2022 pour son activité de conseil et assistance technique à la création et au conditionnement de compléments alimentaires et de produits diététiques, et a proposé la résiliation amiable du bail commercial à effet du 1er décembre 2024 et la conclusion d'un nouveau avec la société EXDEN.

Aucun accord n'ayant pu être trouvé, la S.A.S. MJ LOGISTICS a donné son congé par acte signifié le 15 avril 2025 à effet du 30 octobre 2025.

Se plaignant de la restitution des lieux en mauvais état et de loyers impayés, la S.C.I. ATHENA a fait assigner en référé la S.A.S. MJ LOGISTICS selon acte de commissaire de justice du 5 mars 2026 afin de solliciter :
- la condamnation de la défenderesse à payer les sommes de :
- 4 338,71 € à titre de provision sur les loyers et charges de septembre 2025 avec intérêts au taux de 5 % par mois à compter du 1er septembre 2025, tout mois commencé étant dû,
- 4 338,71 € à titre de provision sur les loyers et charges d'octobre 2025 avec intérêts au taux de 5 % par mois à compter du 1er septembre 2025, tout mois commencé étant dû,
- 5,92 € à titre de provision sur la régularisation de la taxe foncière jusqu'au 31/10/25,
- 365,64 € à Me [D], commissaire de justice, au titre de l'état des lieux de sortie ou si la juridiction l'estime préférable à elle-même à charge de reverser la somme au commissaire justice,
- l’organisation d’une expertise,
- la condamnation de la défenderesse aux dépens et à lui payer une somme de 2 500,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'E.U.R.L. EXDEN EXPERTISE DEVELOPPEMENT NUTRITION intervient volontairement dans l'instance en réclamant que les opérations d'expertise, si elles sont ordonnées, lui soient rendues opposables, tous droits et moyens réservés, avec rejet de toutes prétentions qui seraient présentées contre elle, en soulignant que l'expertise est inutile au vu des conclusions de l'expert [W] et qu'en présence de conclusions divergentes des experts, elle a intérêt à participer à une expertise judiciaire si elle est ordonnée au titre des travaux du sol qu'elle a fait exécuter.

Dans ses dernières conclusions, la S.A.S MJ LOGISTICS conclut au débouté de la demanderesse et à la condamnation de la S.C.I. ATHENA à :
- lui rembourser le dépôt de garantie de 8 750 € avec intérêts de droit à compter du 31 octobre 2025,
- lui fournir l'attestation permettant d'obtenir la mainlevée de la caution du CREDIT MARITIME à hauteur de 17 500 € sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance,
- lui rembourser la somme de 276,55 € TTC au titre du trop versé de taxe foncière,
avec irrecevabilité de la demande au profit du commissaire de justice, protestations et réserves sur la demande d'expertise, complément de mission de l'expert et condamnation de la S.C.I. ATHENA à lui payer une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :
- la compensation s'appliquait avec le dépôt de garantie conformément à l'article 7-5 et l'examen des pénalités se heurte à une contestation sérieuse, compte tenu de son caractère abusif,
- elle a vainement réclamé la levée de la garantie bancaire, qui n'a pas été actionnée,
- la proratisation de la taxe foncière justifie une restitution et non un débit en vertu de l'article 4-1.8 du bail,
- la demanderesse ne peut réclamer la facture du commissaire de justice pour le compte de celui-ci et il n'a pas été justifié de ce qu'elle représente la moitié des frais d'état des lieux,
- le coût des réparations n'est pas établi et elles correspondent à l'utilisation normale des lieux,
- rien ne s'oppose à la restitution du dépôt de garantie, alors que le montant réclamé au titre des travaux est avec la TVA.

Dans ses dernières conclusions, la S.C.I. ATHENA abandonne ses prétentions initiales concernant les loyers de septembre et octobre 2025, réclame 270,43 € au titre des intérêts contractuels de retard, conclut au rejet des demandes de la société MJ LOGISTICS et porte à 3 000,00 € la somme sollicitée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en faisant notamment valoir que :
- les loyers de septembre et octobre 2025 ont finalement été réglés le 10 avril 2026, de sorte que les pénalités de retard peuvent être liquidées,
- au regard de la régularisation intervenue, il reste une somme à payer au titre de la taxe foncière, qui ne s'effectue pas selon l'année civile mais contractuellement du 1er novembre au 31 octobre,
- des devis justifient du coût des réparations à effectuer,
- elle a qualité à agir pour réclamer le paiement de la part des frais d'état des lieux de sortie,
- l'état du sol, qui a été modifié sans autorisation par le sous-locataire, justifie l'organisation d'une expertise,
- les demandes reconventionnelles sont injustifiées au regard des réparations à prévoir et des sommes restant dues.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre du solde locatif :

Il est reconnu que les loyers de septembre et octobre 2025 ont été réglés après l'assignation.

La S.C.I. ATHENA réclame désormais une provision de 270,43 € sur les pénalités conventionnelles de retard sur le fondement de l'article 7.3 du contrat.

Cependant les pénalités contractuelles sont expressément conditionnées à l'envoi préalable d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si une lettre de mise en demeure du 7 octobre 2025 est produite aux débats, son accusé de réception ne l'est pas, de sorte que l'exigibilité de cette somme est sérieusement contestable et que la provision demandée à son sujet sera rejetée.

Les réclamations réciproques concernant la taxe foncière peuvent être aisément tranchées, même si la clause 4.1.8 est pour le moins originale en ce qu'elle fixe une période de facturation du 1er novembre de l'année N au 31 octobre de l'année N+1, dès lors qu'en l'espèce la première période facturée a compris 2 mois de 2019 et 10 mois de 2020 et ainsi de suite jusqu'à la dernière période avant la sortie qui comprend donc 2 mois de 2024 et 10 mois de 2025.

La facture du bailleur, qui impute la totalité de la taxe foncière de 2025 sans retrancher deux mois de cette année et rajouter deux mois de la taxe foncière 2024 est inexacte.

Pour autant, le calcul du preneur, qui ne prend en compte que les 10 mois de 2025 sans rajouter 2 mois de 2024 est également faux.

Les sommes réclamées étant tout aussi contestables de part et d’autre, il n'y a pas lieu à provision.

Sur les frais d'état des lieux de sortie :

S'il ne fait aucun doute que la locataire est redevable de la facture du commissaire de justice correspondant à la moitié des frais d'état des lieux de sortie, la S.C.I. ATHENA n'a pas qualité à agir pour réclamer le paiement au profit d'un tiers et ne peut réclamer le paiement entre ses mains d'une facture émise au nom de la société MJ LOGISTICS qu'elle n'a pas payée.

Cette demande est donc irrecevable.

Sur la demande d'expertise :

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.C.I. ATHENA concernant notamment l'état du sol après application d'une résine sont en litige, notamment au titre de l'usage normal des lieux.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

L'intervention volontaire de l'E.U.R.L. EXDEN EXPERTISE DEVELOPPEMENT NUTRITION sera constatée dans le but de participer aux opérations d'expertise, tous droits et moyens réservés.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie :

La S.C.I. ATHENA justifie avoir réclamé le 20 novembre 2025, devis à l'appui, le remboursement de devis de réparations des lieux pour un total de 8 271,31 € et avoir adressé en conséquence un chèque de 478,69 € en s'opposant à la restitution du dépôt de garantie.

Le juge des référés n'a pas la compétence pour arrêter l'évaluation des travaux de réparation dont le principe n'est pas sérieusement contesté, alors que la locataire reconnaissait pouvoir envisager une déduction de 6 175,02 € à l'amiable.

De plus, reste en litige l'état du sol soumis à expertise.

La demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie n'est donc pas fondée.

En revanche, le refus de mainlevée de la garantie bancaire, alors que désormais les loyers arriérés sont payés et que le dépôt de garantie couvre les frais de remise en état des lieux est injustifié, sachant qu'il n'est pas contesté que les travaux relatifs au sol ont été exécutés par la sous-locataire et qu'il s'agit manifestement d'un litige ouvert pour négocier la signature d'un nouveau bail avec celle-ci.

Il convient donc de faire droit à la demande de mainlevée sous une astreinte qui sera proportionnée dans sa durée et son montant à ce qui est strictement nécessaire.

Sur les frais :

La locataire était la principale défaillante pour avoir retenu le paiement de deux mois de loyers de manière injustifiée. Elle sera donc considérée comme la partie perdante et condamnée aux dépens.

Néanmoins, l'instance a permis de régler plusieurs questions en litige entre les parties et est d'intérêt commun, si bien qu'il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,