TJ 44109, 11 juin 2026, RG 26/00222

N° RG 26/00222 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OMX7

Minute N° 2026/0489

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 11 Juin 2026

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S.A.E.M.L. [Localité 1] OCEAN DEVELOPPEMENT

C/

S.A.S. O [F]

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copie exécutoire délivrée le 11/06/2026 à :

Me Darly KOUAMO - 46
Me Gaëlle LARIDON - 161
copie certifiée conforme délivrée le 11/06/2026 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 1]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Monsieur Pierre GRAMAIZE

Greffier : Madame Eléonore GUYON

DÉBATS à l'audience publique du 28 Mai 2026

PRONONCÉ fixé au 11 Juin 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.E.M.L. [Localité 1] OCEAN DEVELOPPEMENT (RCS [Localité 2] 865800767), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Gaëlle LARIDON, avocate au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.S. O [F] (RCS [Localité 2] 929942480), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Darly KOUAMO, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D'AUTRE PART

N° RG 26/00222 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OMX7 du 11 Juin 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 18 janvier 2024, la S.A.E.M.L. [Localité 1] OCEAN DEVELOPPEMENT a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [F] [H] des locaux dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2024, à destination de l'activité de restauration traditionnelle moyennant un loyer annuel de 19 544 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance.

Se plaignant d'un défaut de paiement du loyer et d'un défaut de justification d'une assurance malgré un commandement de payer et de produire une attestation d'assurance visant la clause résolutoire du 9 décembre 2025, la S.A.E.M.L. [Localité 1] OCEAN DEVELOPPEMENT a fait assigner en référé la S.A.S. O [F] suivant acte de commissaire de justice du 23 février 2026 pour solliciter :
- le constat de la résiliation du bail,
- l’expulsion de la S.A.S. O [F] et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l'ordonnance,
- l'enlèvement des biens présents dans les lieux en un lieu approprié aux frais et risques du preneur où il pourra les retirer dans le délai d'un mois d'une sommation,
- le paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'une fois et demie le loyer journalier, de la résiliation jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés,
- le paiement provisionnel de la somme de 16 656,98 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux conventionnel et la somme de 1 665,70 € au titre de la pénalité de retard,
- le paiement de la somme de 1 600,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 9 décembre 2025.

Dans ses dernières conclusions, la S.A.E.M.L. [Localité 1] OCEAN DEVELOPPEMENT maintient ses prétentions initiales, sauf à actualiser la provision réclamée au titre de la dette locative à 24 296,20 € à avril 2026, et au titre de la pénalité à 2 429,62 €, et à porter à 4 000,00 € la somme réclamée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :
- le juge des référés est bien compétent pour constater l'application de plein droit de la clause résolutoire alors que le décompte des loyers impayés n'est contesté ni dans son principe ni dans son montant,
- la fermeture administrative des locaux intervenue plus d'un an et demi après l'entrée dans les lieux est motivée par un défaut d'exécution des contrôles périodiques incombant au preneur et non à des vices structurels originels de l'immeuble,
- le litige sur l'accès PMR concerne une demande d'autorisation administrative qui n'a pas été présentée et non l'exécution de travaux qui sont en tout état de cause de simples travaux d'aménagement,
- il n'y a pas de manquement à l'obligation de délivrance,
- l'exception d'inexécution est infondée, les impayés étant antérieurs à la fermeture
- une mesure d'instruction ne peut être destinée à pallier la carence de preuve d'une partie, ce qui est le cas alors que les griefs ont été allégués uniquement postérieurement à l'assignation.

La S.A.S. O [F] conclut à titre principal à l'existence d'une contestation sérieuse et à l'incompétence du juge des référés au titre d'un manquement du bailleur à l'obligation de délivrance, à titre subsidiaire à l'exception d'inexécution et à titre infiniment subsidiaire à l'organisation d'une expertise, encore plus subsidiairement à l'octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire et en tout état de cause au débouté et à la condamnation de la demanderesse au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :
- elle a fait l'objet d'une décision de fermeture administrative résultant de non conformités affectant les équipements du local et de travaux affectant la structure au titre de l'accessibilité et la sécurité des personnes à mobilité réduite,
- le bailleur a fait preuve de réticence dolosive alors que les précédents locataires avaient dû faire face aux mêmes défauts de conformité,
- à tout le moins, l'exception d'inexécution s'applique,
- une expertise est justifiée, de même que l'octroi d'une provision de 5 000 € sur l'indemnisation de ses préjudices,
- confrontée à une situation exceptionnelle, des délais de paiement les plus larges doivent pouvoir lui être accordés.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail du 18 janvier 2024 prévoyait le versement d’un loyer annuel de19 544 € hors taxes hors charges, payable trimestriellement d'avance , indexé, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.A.E.M.L. [Localité 1] OCEAN DEVELOPPEMENT a fait délivrer un commandement de payer le 9 décembre 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 11 129,74 € TTC outre 3 296,40 € de taxe foncière et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement invitait également le preneur à produire un justificatif d'assurance sous la même menace de sanction.

Si le justificatif d'assurance AXA produit dans le cadre de la présente instance montre que les lieux étaient assurés depuis le 18 mars 2025, les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d'un état récapitulatif des inscriptions délivré par le greffe du tribunal de commerce que le seul créancier inscrit au 10 février 2026 était M. [D] [R], auquel la procédure a été dénoncée par acte signifié le 25 février 2026.

Le preneur ne saurait invoquer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance au titre de la fermeture administrative de son établissement, alors que la décision de la mairie de [Localité 4] du 3 octobre 2025 est exclusivement fondée sur des manquements aux obligations de contrôles annuels des équipements, à un défaut de formation du personnel et à un défaut de dossier d'autorisation de travaux et d'ouverture du local, toutes diligences incombant, sans contestation possible, à la locataire.

De même, l'exception d'inexécution n'est pas fondée puisque l'impossibilité d'exploiter repose sur une décision administrative motivée par des manquements du preneur.

La prétendue non conformité des locaux aux normes d'accessibilité n'est pas suffisamment établie au vu d'un simple mail du 8 avril 2026 annonçant un rapport futur du SDIS ni au vu d'un arrêté du 20/06/19 refusant une dérogation aux règles d'accessibilité et imposant l'exécution de travaux, alors que l'avis de la commission d'accessibilité était favorable et portait sur les travaux de réalisation d'un sanitaire accessible aux PMR qui ne sont pas des grosses réparations, les seuls des travaux de mise en conformité qui ne sont pas transférés au preneur, ainsi que le bail le stipule sans ambiguïté en page 22.

Dès lors, il n'y a pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu'il conviendra de constater, ce qui justifie l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l'aide de la force publique.

Il n'est pas nécessaire de prendre de dispositions particulières concernant les meubles, dont le sort est réglé de plein droit par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution.

L'indemnité provisionnelle d'occupation sera fixée, conformément à la clause résolutoire et la clause n° 11, à une fois et demi le loyer journalier payable à semaine échue.

Le décompte des loyers et accessoires permet de constater qu’il est dû 24 296,20 € jusqu'au 30 avril 2026, de sorte que cette somme n'est pas sérieusement contestable et sera accordée à titre de provision, de même qu'une pénalité de 10 %, soit 2 429,62 €, en application de l'article 4.7 du contrat.

Les intérêts au taux conventionnel sont sérieusement contestables, alors que la clause n° 4.6 fait état d'une majoration de 500 points du taux légal, qui semble totalement disproportionnée et serait certainement réduite par le juge du fond.

La demande reconventionnelle subsidiaire d'expertise est totalement injustifiée et inutile alors que le bail est résilié de plein droit.

La demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est présentée sans aucune justification de la capacité de redressement de la situation par la défenderesse, alors que ses problèmes de paiement du loyer sont anciens, que les locaux sont fermés administrativement depuis plusieurs mois, ce qui la prive de recettes, et qu'aucune perspective d'amélioration n'est à envisager prochainement. Elle sera donc rejetée.

Il est équitable de fixer à 1 000 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.S. O [F] devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,