TJ 06088, 11 juin 2026, RG 25/02845

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°
DU 11 Juin 2026

N° RG 25/02845 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QR2N

Grosse délivrée
à Me CHAMBONNAUD

Expédition délivrée
à Me BENHAMOU

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice
représenté par son syndic en exercice la SARL Franco Italienne de Transactions (FIT)
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Me Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [R]
né le 02 Septembre 1977 à [Localité 2] (91)
[Adresse 3]
[Localité 1]

représenté par Me Frédéric CHAMBONNAUD, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 05 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 9 mars 2020, M. [J] [R] a acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement de biens en copropriété, un lot de copropriété situé [Adresse 1], dans l'ensemble immobilier [Adresse 1] (lot n°17 et n°85).

Le 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL FIT, (ci-après le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]) a fait assigner M. [J] [R] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 2 932,60 euros, au titre des charges impayées avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025, condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 2 200 euros, à titre de dommages et intérêts,condamner M. [J] [R] à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 mai 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 23 décembre 2025, à hauteur de 758,82 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions, M. [J] [R] sollicite de la présente juridiction, notamment de :
- débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de l’intégralité de ses demandes ;
- à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à porter au crédit de son compte les sommes de 90 euros au titre des 6 mises en demeure de 15 euros ; 517,07 euros au titre des charges du 1 janvier 2022 au 13 septembre 2022 ; 151,75 euros au titre des frais d’huissier ;
- condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à lui payer la somme de 1 200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 11 juin 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, la vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 758,82 euros, correspondant aux charges de copropriété dues au 23 décembre 2025. Il considère que les sommes sont dues à compter du 14 juin 2022, date de la livraison des parties communes.

M. [J] [R] conteste le montant des charges sollicités entre le 1er janvier 2022 et le 13 septembre 2022, considérant que ce n’est qu’à compter du 13 septembre 2022, date de la livraison de son bien concernant les parties privatives, que les charges de copropriété peuvent lui être imputées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats:
un relevé de propriété attestant de ce que M. [J] [R] est propriétaire du bien situé au [Adresse 1], dans l'ensemble immobilier "[Adresse 1] (lot n°17 et n°85),les appels de fonds,un décompte actualisé au 23 décembre 2025, à hauteur de 758,82 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 14 juin 2022, 4 septembre 2023, 17 mars 2025, 17 novembre 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).
Pour rappel, tant qu'il n'est pas achevé, l'immeuble divisé par lots n'est pas soumis au statut de la copropriété.

Par acte notarié du 9 mars 2020, M. [J] [R] a acquis, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement de biens en copropriété, un lot de copropriété situé [Adresse 1], dans l'ensemble immobilier "[Adresse 1] (lot n°17 et n°85).

Il ressort des pièces versées au débat que la livraison des parties communes dudit ensemble immobilier, est actée le 14 juin 2022, par procès verbal de prise de possession des lieux. La prise de possession des parties privatives de M. [J] [R] de ce même ensemble immobilier (lot n°17 et n°85) a eu lieu le 13 septembre 2022.

Il est constant que l'acquéreur d'un lot de copropriété en état futur d'achèvement n'est tenu des charges de copropriété qu'à partir de l'achèvement des lots acquis.

Or la livraison du 14 juin 2022 ne concerne nullement les lots n°17 et n°85 acquis par M. [J] [R], mais uniquement les parties communes. Ainsi, c’est à compter de la livraison des lots n°17 et n°85, soit le 13 septembre 2022, que M. [J] [R] est tenu des charges de copropriétés.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que M. [J] [R] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété. Par conséquent il convient de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de M. [J] [R]

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

M. [J] [R] demande de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à porter au crédit de son compte la somme totale de 758,82 euros, soit les sommes de 90 euros concernant les 6 mises en demeure de 15 euros ; 517,07 euros au titre des charges du 1 janvier 2022 au 13 septembre 2022 ; 151,75 euros au titre des frais d’huissier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a été débouté de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 758,82 euros au titre des charges de copropriété en ce que les charges de copropriété antérieures au 13 septembre 2022, date d’achèvement des lots, n’étaient pas dues. Ces sommes ne pourront donc pas être portés au débit du défendeur.

Concernant les frais de mise en demeure et d’huissiers, ces derniers n’apparaissent pas justifiés en ce qu’il n’est nullement établi l’existence d’une dette de charges de copropriété à l’égard de M. [J] [R], et ne peuvent donc entrer dans les frais nécessaires au recouvrement. Les sommes de 90 euros concernant les 6 mises en demeure (de 15 euros) et 151,75 euros au titre des frais d’huissier ne pourront donc pas être portés au débit du défendeur.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera condamné à porter au crédit du compte de M. [J] [R] les sommes de 90 euros des 6 mises en demeure de 15 euros ; 517,07 euros au titre des charges du 1 janvier 2022 au 13 septembre 2022 ; 151,75 euros au titre des frais d’huissier.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sollicite la somme de 2 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du défendeur les frais nécessaires à sa défense.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] sera donc condamné à payer à M. [J] [R] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS