TJ 59606, 2 juin 2026, RG 26/00046
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Texte de la décision
N° RG 26/00046 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G5OI
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES
JUGEMENT- N° RG 26/00046 - N° Portalis DBZT-W-B7K-G5OI
Code NAC : 30C Nature particulière : 0A
LE DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX
DEMANDERESSE
Société DECATHLON FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jérôme WALLAERT de la SELARL EDIFICES AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant
D'une part,
DEFENDERESSE
Société AEW COMMERCES EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Julie CAMBIER de la SCP LEMAIRE - MORAS & ASSOCIES, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant
D'autre part,
LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : M. BETERMIEZ,,
LE GREFFIER : Dimitri FRERE, greffier à la date des débats et Stéphanie BUSIER , greffier à la date du délibéré,
DÉBATS : en audience publique le 12 Mai 2026,
JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 02 Juin 2026,
Par acte du 18 février 2026, la société par actions simplifiée (SAS) DECATHLON FRANCE a assigné la société civile de placement collectif immobilier (SCPI) AEW COMMERCES EUROPE devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en matière de loyers commerciaux.
Aux termes de son dernier mémoire, la société DECATHLON FRANCE sollicite que :
A titre principal,
- le loyer du bail commercial liant les parties, révisé au 03 septembre 2025, soit fixé à compter de cette date à la somme de 369 472 euros hors taxes et hors charges par an,
- la défenderesse soit condamnée à lui rembourser les loyers trop perçus à compter du 03 septembre 2025, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 18 février 2026,
A titre subsidiaire,
- une expertise devant donner son avis sur la valeur locative des lieux loués soit ordonnée,
- le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 369 572 euros hors taxes et hors charges par an,
En tout état de cause,
- la défenderesse soit condamnée aux dépens, dont les frais d’expertise,
- la défenderesse soit condamnée à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A l’appui de ses demandes, la société DECATHLON FRANCE expose que, par acte du 10 novembre 2015, la société Pierre Plus, à laquelle a succédé la société AEW COMMERCES EUROPE, lui a donné à bail un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 1] ; que le loyer de bail a été fixé à 329 896 euros hors taxes et hors charges par an, payable trimestriellement ; que le bail a prévu une clause d’indexation annuelle sur l’indice des loyers commerciaux.
Elle fait valoir qu’elle a sollicité, par lettre recommandée du 03 septembre 2025, à la suite d’une révision précédente, que le loyer annuel, alors de 416 159,63 euros hors taxes, soit ramené à la somme de 369 572 euros hors taxes et hors charges par an et que la défenderesse n’a pas donné suite à sa demande.
Elle argue que le local se situe au sein d’une zone commerciale où l’offre d’équipements et les articles de sport sont très bien représentés, avec notamment la présence d’un magasin Intersport à proximité immédiate, ainsi qu’un autre magasin Décathlon à environ 8000 mètres ; que les charges pesant sur elle conformément aux prévisions contractuelles, notamment la charge les travaux lié à la vétusté et aux mises aux normes, la clause relative aux impôts et taxes, ou encore la clause transférant l’assurance copropriétaire sont des facteurs de diminution de la valeur locative du bien ; que le paiement de la taxe foncière, qui est également à sa charge, justifie également une réduction du prix des loyers.
Elle estime que les éléments qui précèdent doivent amener à une minoration du montant du loyer qu’elle règle.
En réponse, la société AEW COMMERCES EUROPE fait valoir que le bail est avantageux pour la société DECATHLON FRANCE en ce que le loyer d’origine était bas ; que la demanderesse s’est assurée du renouvèlement du bail pendant 30 ans grâce aux prévisions contractuelles, dont le loyer ne saurait être plafonné en renouvellement ; que le local est situé dans une zone commerciale dynamique et à proximité d’un pôle universitaire ainsi que d’un complexe de loisir ; que la comparaison avec d’autres baux commerciaux identiques justifierait une majoration du loyer actuel.
Elle conclut au débouté des demandes présentées par la société DECATHLON FRANCE, à la fixation du loyer à la somme de 539 113 euros hors taxes à compter du 03 septembre, soit à titre définitif, soit à titre provisionnel en cas d’expertise, et à la condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.
A l’audience, les parties se sont accordées sur la nécessité d’organiser une expertise judiciaire afin de fixer le loyer, sur le maintien du loyer au montant actuel à titre provisoire, sur la mise à la charge de la demanderesse des frais d’expertises.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code.
En outre, selon l'article L,145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Enfin, d'après l'article R.145-30 du même code, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.
Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.
En l'espèce, il ressort des pièces versées par les parties aux débats que, par acte en date du 10 novembre 2015, société Pierre Plus, à laquelle a succédé la société AEW COMMERCES EUROPE, a donné à bail un local commercial situé [Adresse 3], à [Localité 2] à la société DECATHLON FRANCE, moyennant un loyer annuel de 329 896 euros hors taxes et hors charges, révisé à l’issue de chaque période triennale.
Il en ressort également que le loyer a été révisé une première fois à la hausse de plus d’un quart au 1er trimestre de 2025, à la somme de 416 159,63 euros hors taxes et que, par acte du 03 septembre 2025, la société DECATHLON FRANCE a sollicité la révision à la baisse du loyer annuel à la somme de 369 572 euros hors-taxes hors charges.
Il ressort, enfin, que la société AEW COMMERCES EUROPE a refusé la proposition de révision du loyer à la baisse formulée par la société DECATHLON FRANCE et sollicite la fixation du loyer à la somme de 539 113 euros hors taxes.
La société DECATHLON FRANCE soutient qu’au vu de la concurrence locale et du nombre d’éléments transférés au preneur en vertu des prévisions contractuelles, le montant du loyer du local qu’elle loue doit être réduit à celui qu’elle propose.
Elle produit, au soutien spécifique de sa position, le rapport d’expertise d’un expert qu’elle a mandaté aux fins de déterminer la valeur locative du bien qu’elle loue.
La société AEW COMMERCES EUROPE conteste formellement la position du locataire et affirme qu’au vu des facteurs locaux de commercialité, de la surface pondérée du lieu, de majorations à retenir, le montant du loyer du bien loué doit être revu à la hausse.
Elle verse, au soutien spécifique de sa position, le rapport d’expertise d’un expert qu’elle a mandaté aux fins de déterminer la valeur locative du bien qu’elle a donné à bail.
Il convient de constater ne produisent aucun élément probant incontestable au soutien de leurs positions.
Il s'ensuit qu'une expertise judiciaire, avant dire droit, s'impose.
En conséquence, elle sera ordonnée, aux frais avancés par la demanderesse.
Dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, tel qu’actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, en application de l'article L.145-57 du code de commerce.
En outre, il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens seront réservés.
PAR CES MOTIFS
NOUS, président du tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,
Avant dire droit,
ORDONNONS une expertise confiée à :
[V] [W]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01]. Fax : 03.20.12.88.21.
Port. : 06.22.88.75.78. Mèl : [Courriel 1]
qui aura pour mission de :
- convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
- visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3], à [Localité 1], les décrire,
- entendre les parties en leurs dires et explications,
- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
- rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des critères de l'article L. 145-33 du code de commerce,
- donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du renouvellement du bail,
- rendre compte du tout et donner son avis motivé,
- faire toute remarque utile à la solution du litige,
- dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de DIX MOIS à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;
DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;
DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;
DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;
DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;
DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;
DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertise ;
FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l'expert à la somme de 3000 euros à verser par la société par actions simplifiée (SAS) DECATHLON FRANCE, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, entre les mains du régisseur d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de Valenciennes dans le mois de la présente décision ;
DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;
DISONS que l'expert commencera sa mission dès qu'il sera avisé par le greffe du dépôt de la consignation,
DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ces frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, pourra, le cas échéant, demander la consignation d’une provision supplémentaire,
FIXONS le loyer provisionnel, dû dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, au montant du loyer actuel, actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction ;
SURSOYONS à statuer sur toutes les demandes des parties ;
RESERVONS les dépens.
En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 02 juin 2026.
Le greffier Le président
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