TJ 62160, 4 juin 2026, RG 26/00181

Tribunal Judiciaire
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1]

N° RG 26/00181 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-[Immatriculation 1]

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026

S.A. [N]

C/

[U] [B]
[O] [C]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 04 Juin 2026

Jugement rendu le 04 Juin 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier et en présence de [H] [M], auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [N], dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [S] [P], dûment munie d'un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR

M. [U] [B]
né le 05 Avril 2001, demeurant [Adresse 4]
non comparant

Mme [O] [C]
née le 01 Mai 2000, demeurant [Adresse 4]
non comparante

DÉBATS : 02 Avril 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00181 - N° Portalis DBZ3-W-B7K-[Immatriculation 1] et plaidée à l'audience publique du 02 Avril 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 04 Juin 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2023 prenant effet le 31 août 2021, la société anonyme [N] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [B] et Mme [O] [C] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 365,26 euros et d’une provision pour charges de 66,09 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 233,68 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [U] [B] et Mme [O] [C] le 8 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2026, la société anonyme [N] a assigné M. [U] [B] et Mme [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

- constater ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du jugement à intervenir ;
- ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de leur chef du logement dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;
- être autorisée à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble, aux frais, risques et périls des défendeurs ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement :
* de la somme de 444,66 euros en principal suivant décompte en date du 1er décembre 2025, outre les loyers et charges dus jusqu'au jour du prononcé de la résiliation, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l'article 1231-7 du code civil ;
* d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer du jour du prononcé de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer au visa de l'article 1231-7 du code civil ;
* de la somme de 300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges aux dates voulues, ceci constituant une résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l'article 1231-7 du code civil ;
* de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à venir au visa de l'article 1231-7 du code civil ;
* condamner les défendeurs in solidum au paiement de tous les frais et dépens de l'instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l'assignation conformément à l'article 696 du code de procédure civile ;

- ne pas écarter l'exécution provisoire de droit.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2026. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car le locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l'audience du 2 avril 2026, la société anonyme [N], représentée par Madame [P] [S] munie d’un pouvoir régulier, a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 1er avril 2026, s'élève désormais à 978,63 euros.

La société anonyme [N] a précisé que les locataires ont déjà fait l’objet d’une précédente procédure.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [U] [B] et Mme [O] [C] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement de trois termes de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 7 août 2025, visait un délai de deux mois et la somme de 233,68 euros, soit plus de trois mois de loyer en principal (173,00 euros).

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 233,68 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 octobre 2025.

En l’espèce, les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants à l’audience et aucun élément sur leur situation financière n’est connu, de sorte qu’ils ne peuvent pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M. [B] et Mme [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 471,34 euros, du 8 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

M. [B] et Mme [C] seront condamnés à payer ces sommes in solidum, le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société anonyme [N] verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 1er avril 2026, M. [B] et Mme [C] lui devaient la somme de 978,63 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance d’avril non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de « pénalité assurance pour compte » qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (7,66 euros).

De plus, la simple mention « concubins et solidaires » insérée au bail est insuffisante pour manifester un engagement solidaire des locataires, de sorte que ces derniers ne seront pas tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

M. [B] et Mme [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront conjointement condamnés à payer la somme de 310,51 euros au titre des loyers et charges échues à la date du 08 novembre 2026 avec intérêts au taux légal sur la somme de 233,68 euros à compter du 07 août 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, ils seront également condamnés in solidum à payer la somme de 660,46 euros au titre des indemnités d’occupation échues à la date du 1er avril 2026.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [B] et Mme [C] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] et Mme [C], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, la société anonyme [N] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,