TJ 49007, 4 juin 2026, RG 26/00340

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 26/00340 - N° Portalis DBY2-W-B7K-IIVL

JUGEMENT du
04 Juin 2026

Minute n° 26/00629

E.P.I.C. [S]
RCS N°274 900 034

C/

[M] [W]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
[S]

Copie conforme
Mme [W]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 04 Juin 2026

après débats à l'audience du 02 Avril 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

l’Office Public de l’Habitat [S],
anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 2] HABITAT
immatriculé au R.C.S d’[Localité 1] sous le N° 274 900 034,
dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [E] [K], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEUR

Madame [M] [W]
née le 03 Mars 1989 à
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 novembre 2020, l'OPH Maine-et-[Localité 2] Habitat a donné à bail à usage d’habitation à Mme [M] [W] un logement situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 403,01€, charges en sus.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH Meldomys anciennement dénommé Maine-et-[Localité 2] Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 novembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2026, l'OPH [S] anciennement dénommé Maine-et-[Localité 2] Habitat a fait assigner Mme [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail à la date du 8 janvier 2026 ; à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;
- condamner Mme [M] [W] à lui payer la somme de 1.287,68 € au titre des loyers et charges impayés dus à la date de résiliation du contrat,
- condamner Mme [M] [W] au paiement des indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail ;
- ordonner l'expulsion de Mme [M] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef faute pour elle d'avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.412-1 et 2 du Code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec l'assistance de la force publique,
- condamner Mme [M] [W] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de cet acte à la préfecture,
- ordonner l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi, la défenderesse étant absente au rendez-vous proposé par le travailleur social.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 avril 2026.

A cette date, l’OPH Meldomys, représenté par Mme [E] [K], chargée de recouvrement contentieux munie d’un pouvoir, réitère oralement ses demandes sauf à actualiser sa demande principale en paiement à la somme de 1.150 €.

Il accepte la demande de délais de paiement suspensifs formulée par la défenderesse compte tenu notamment de la reprise des paiements depuis trois mois et de la reprise de contact.

Mme [M] [W] comparaît en personne et reconnaît le principe de sa dette locative, soulignant toutefois avoir effectué deux règlements récents fin mars 2026. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 100€.

Elle indique être salariée en CDI et déclarer avoir des ressources mensuelles de l’ordre de 1.800 € avec la prime d’activité versée par la CAF. Elle précise que la saisie sur son salaire a pris fin en mars 2026.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Maine-et-[Localité 2] par la voie électronique le 30 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l'OPH Meldomys justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de [Localité 5], conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable au moment du contrat prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 19 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article 5-6 - La résiliation) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2025 pour la somme en principal de 1.013,95€.

Il est établi, au vu des pièces et des débats, que ce commandement est demeuré partiellement infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 8 janvier 2026.

Sur l'arriéré locatif

En application des dispositions de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et des stipulations contractuelles, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, l’OPH Meldomys produit un décompte démontrant que Mme [M] [W] reste devoir la somme de 1.150 € à la date du 1er avril 2026.

Mme [M] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Si elle souligne avoir effectué deux règlements fin mars 2026, l’existence de deux règlements intervenus les 30 et 31 mars 2026 apparaît bien sur le décompte actualisé fourni par le bailleur et la défenderesse ne justifie d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en compte.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 1.150 € selon décompte arrêté au 1er avril 2026.

Sur les délais de paiement suspensifs

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit désormais que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII ajoute que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, il ressort des débats d'audience ainsi que du diagnostic social et financier que Mme [M] [W] a repris depuis trois mois le paiement intégral de son loyer. Elle a en outre effectué en mars 2026 un versement supplémentaire venu s’imputer sur les causes du commandement de payer.

La situation financière de Mme [M] [W] telle qu’exposée par elle à l’audience lui permettre d’assumer le paiement de son loyer courant augmenté de la mensualité proposée.

Le bailleur ne s’oppose d’ailleurs pas à la demande de délais de paiement suspensifs formulée.

Compte tenu de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Mme [M] [W] les délais de paiement sollicités et de l’autoriser à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement.

Par ailleurs, il convient de prévoir, que pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande de la locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [M] [W] s'acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l'intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l'expulsion de Mme [M] [W] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d'exiger dans ce cas le versement d'une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d'effet de la clause résolutoire jusqu'à libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 7 novembre 2025, de l’assignation, de sa notification à la préfecture ainsi que du droit de timbre acquitté.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. Il n’a pas été demandé de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :