TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/00923

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/00923 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NE4L

AFFAIRE :

[L]

C/

[M]
[M]

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire :Me BAUTRANT
Copie : Madame [I], [F], [S] [M] épouse [E] - Monsieur [Z] [M]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [G] [L]
née le 12 Septembre 1954 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me BAUTRANT, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEURS :

Madame [I], [F], [S] [M] épouse [E]
née le 19 Février 1982 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 5]
comparante en personne

Monsieur [Z] [M]
né le 04 Janvier 1977 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 08 août 2017, Madame [G] [L], représentée par son mandataire la SAS AGENCE TRANSACT, a consenti à Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [O] [E] et un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 643,00 euros, outre une provision sur charges de 150,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 643,00 euros.

Monsieur [Z] [M] s’est porté caution solidaire de Madame [I] [M] épouse [E] par acte de cautionnement en date du 08 août 2017.

Selon mandat de gérance en date du 19 janvier 2015, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la SAS AGENCE TRANSACT.

Par courrier en date du 21 janvier 2023, Monsieur [O] [E] a donné congé du logement.

Le 26 août 2024, le gestionnaire du bien a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au locataire aux fins de régler la somme de 2 334,35 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 07 octobre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Madame [G] [L] à Madame [I] [M] épouse [E] pour la somme en principal de 3 030,05 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 03 octobre 2024.

Ce commandement de payé a été signifié à Monsieur [Z] [M] en qualité de caution en date du 21 octobre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 22 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 29 janvier 2025, Madame [G] [L] a fait assigner Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Dire recevables les demandes,
- A titre principal :
Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers,
Constater que Madame [I] [M] épouse [E] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 07 décembre 2024,
Ordonner sans délai l’expulsion des lieux loués de Madame [I] [M] épouse [E], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier et sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard,
Dire que Madame [G] [L] sera autorisée à enlever tous les biens ou effets laissés dans le logement aux frais exclusifs et aux risques de Madame [I] [M] épouse [E] et qu’elle sera libre d’en disposer,
Fixer l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au montant des loyers qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révision comprise et augmenté des charges locatives, ce à compter du 07 décembre 2024 et dire qu’elle sera révisable dans les mêmes conditions que les loyers et charges,
Condamner solidairement Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] à payer cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux et restitution des clés,
Condamner solidairement Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] à verser à Madame [G] [L] la somme de 3 705,95 euros au titre des arriérés de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation ci-dessus mentionnés, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 182,66 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus de la somme due, somme à parfaire en fonction des indemnités d’occupation qui seront dues jusqu’au complet délaissement des lieux et restitution des clés,
Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. Dans ce cas, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion du locataire pourra avoir lieu,
- A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement répété des loyers et charges et allouer à Madame [G] [L] les mêmes demandes comme formulées aux termes du présent dispositif,
Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés et les effets de la clause résolutoire suspendus, il sera jugé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date exacte ainsi que le non-paiement des loyers et charges courants, sans mise en demeure préalable, l’échelonnement de la dette sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- En tout état de cause :
Condamner in solidum Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] à verser à Madame [G] [L] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,
Ordonner l’exécutoire provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du code de procédure civile,
Débouter Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 30 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle Madame [G] [L] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 5 690,63 euros au 30 juin 2025.

Au visa des articles 7, 17, 22-1 et 24 de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil et des articles 472, 834 et 835 du code de procédure civile, elle soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] est acquise depuis le 08 décembre 2024 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par le locataire.
Elle argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit l’être à compter du prononcé de la résiliation du bail, qu’elle est révisable dans les mêmes conditions que celles stipulées au contrat de bail et qu’elle doit être fixée au montant du loyer actuel.
A titre subsidiaire, elle soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement répété des loyers et charges par la locataire.

Madame [I] [M] épouse [E] a comparu. Elle reconnaît la dette mais indique ne pas avoir les moyens de la régler. Elle précise être divorcée et avoir fait une demande de logement social.

Monsieur [Z] [M], cité à domicile en application de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 30 janvier 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 22 octobre 2024).

L’action de Madame [G] [L] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M], ce dernier en qualité de caution, qui se sont engagés à payer le loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 08 août 2017 et de l’acte de cautionnement du même jour les liant à Madame [G] [L], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer le loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié à la locataire le 07 octobre 2024 et à la caution le 21 octobre 2024, les défendeurs n'ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 09 décembre 2024.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [I] [M] épouse [E], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 4] selon les modalités du présent dispositif.

En revanche, il convient de rejeter la demande sous astreinte car la formulation dans l'assignation est impropre. Il s'agit d'une demande en injonction de faire qui peut être corrélée avec la demande de départ volontaire du locataire et non comme ici corrélée avec l’expulsion qui, elle, ne peut être décidée que par le commissaire de justice et le représentant de l’Etat et non par le locataire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 31 décembre 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 5 510,63 euros, mois de juin 2025 inclus, déduction faite de la somme totale de 180 euros correspondant à diverses mises en demeure portés au débit du locataire, étant rappelé que seuls les impayés locatifs peuvent constituer la dette locative.

En conséquence, Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] seront condamnés solidairement, en vertu de l’acte de cautionnement en date du 08 août 2017, à verser cette somme de 5 510,63 euros au bailleur, échéance de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l'attente du départ effectif de Madame [I] [M] épouse [E], il convient de fixer solidairement entre la locataire et sa caution une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 4] à compter du mois de juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 946,78 euros correspondant au dernier loyer et charges comprises, somme non indexée, s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Madame [I] [M] épouse [E] et Monsieur [Z] [M] seront également condamnés in solidum à payer à Madame [G] [L] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS