TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/01137

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01137 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFM5

AFFAIRE :

[Q] [N]
[D]

C/

[K]
[F]

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me ESTUBLIER ADAMO
Copie : Monsieur [Z] [K] - Madame [H] [F]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [C] [Q] [N] veuve [D]
née le 15 Septembre 1952 à [Localité 2] (ESPAGNE)
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me ESTUBLIER ADAMO, avocat du barreau de TOULON

Madame [T] [D]
née le 05 Juin 1983 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me ESTUBLIER ADAMO, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]
né le 07 Septembre 1991 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté

Madame [H] [F]
née le 04 Avril 1995 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 7]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 26 mai 2021, Madame [T] [D], représentée par son mandataire JCG IMMOBILIER, a consenti à Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement [Adresse 4], lui appartenant avec Madame [C] [Q] [N] veuve [D], moyennant un loyer mensuel de 1 603,19 euros, sans provision pour charges, outre un dépôt de garantie d’un montant de 1 600,00 euros.

Un état des lieux d’entrée dans le logement a été réalisé de façon contradictoire entre les parties en date du 26 mai 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 décembre 2023, une sommation de faire a été signifiée par Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D] à Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] afin qu’ils fournissent l’étude béton complète, la garantie décennale de l’entreprise intervenue pour réaliser les travaux ainsi que la facture des travaux afin d’en connaître la nature et les matériaux employés.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 23 octobre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré par Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D] à Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] pour la somme en principal de 3 579,20 euros correspondant aux impayés locatifs.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 24 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 17 janvier 2025, Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D] ont fait assigner Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Prononcer la résiliation du bail conclu le 26 mai 2021 entre les parties ; Ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] ainsi que tout occupant de leur chef, avec recours à la force publique si besoin en était ; Ordonner, à défaut de libération volontaire et de remise des clés, l’expulsion de Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K], au besoin avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] à payer à Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D] la somme de 7 098,90 euros correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’au loyer du mois de décembre 2024 inclus ; Condamner Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] à payer à Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D] la somme de 1 759,85 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation des lieux à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à leur départ effectif des lieux ; Condamner Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la sommation de faire.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D] étaient représentés par leur Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elles sollicitent également la suppression du délai de deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux au regard de la date de délivrance de l’assignation et de l’augmentation de la dette locative, qui s’élèvent désormais à la somme de 8 569,02 euros.

Au visa de l’article 7f) de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, elles soutiennent que le contrat de bail conclu entre les parties doit être résilié en raison du défaut de paiement des loyers et de l’acquisition de la clause résolutoire, suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux. Elles soutiennent également que le contrat de bail doit être résilié aux torts des locataires en raison des fautes graves commises par eux et caractérisées par la réalisation de travaux importants sans l’accord des propriétaires, de l’absence de production de leur assurance et de l’attestation de ramonage, et de l’établissement du siège social de leurs sociétés sans information préalable de la bailleresse.

Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K], cités à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 7 f) de ladite loi prévoit également que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K], qui se sont engagés à payer le loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 26 mai 2021 les liant à Madame [T] [D], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer le loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 23 octobre 2024, les défendeurs n'ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle ils ne se sont pas présentés.

Au-delà du défaut de paiement des loyers, il est avéré que Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] ont réalisé des transformations importantes dans le logement qu’ils ont pris à bail et dont ils ne sont par définition pas propriétaires, et ce sans l’accord des véritables propriétaires. En effet, ceci est patent au regard de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée en date du 26 mai 2021 et les photographies produites par les demanderesses, réalisées par Madame [T] [D] en présence et avec l’accord des locataires. En dépit de cette attitude, qui porte atteinte au droit à la propriété des demanderesses, les locataires, en agissant de la sorte, ont réalisé des travaux affectant vraisemblablement la structure du logement, sans toutefois en justifier de façon postérieure par la transmission des pièces sollicitées par les propriétaires, à savoir l’étude béton complète, la garantie décennale de l’entreprise intervenue pour réaliser les travaux ainsi que la facture des travaux afin d’en connaître la nature et les matériaux employés.

Il résulte également de l’extrait K-bis produit en pièce 6, que Monsieur [Z] [K] a établi le siège social d’une société dont il est le président à l’adresse du logement qu’il occupe selon le contrat de bail conclu avec Madame [T] [D], et ce en dehors de toute autorisation préalable de celle-ci.

Enfin, il est constant à l’étude des différents courriers adressés en ce sens par le gestionnaire du bien aux locataires depuis le mois de janvier 2024, que les locataires n’ont pas produit l’attestation d’assurance nécessaire pour le bien soumis à bail, et ce en contradiction avec les dispositions légales et contractuelles du bail d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre d’une part Madame [T] [D] et d’autre part Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] par l’acquisition de la clause résolutoire mais également aux torts exclusifs de ces derniers.

Aussi, faute du départ volontaire de Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux [Adresse 4] selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé en date du 02 juillet 2025, que le retard pris par les défendeurs dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 8 569,02 euros, mois de juillet 2025 inclus.

En conséquence, Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] seront condamnés à verser cette somme de 8 569,02 euros à Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D], échéance de juillet 2025 incluse.

En outre, dans l'attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement [Adresse 4] à compter du mois d’août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 1 784,51 euros correspondant au dernier loyer et charges comprises, somme non indexée s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, les demanderesses ne démontrent aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois, excepté la date de délivrance de l’assignation et l’augmentation de la dette locative.

En conséquence, il convient de rejeter la demande.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K], succombant à l’instance, supporteront les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de la sommation de faire.

Madame [H] [F] et Monsieur [Z] [K] seront également condamnés à payer à Madame [C] [Q] [N] veuve [D] et Madame [T] [D] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS