TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/01254

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01254 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NFVG

AFFAIRE :

[W]

C/

[H]

JUGEMENT contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me WELLAND
Copie : Me FORESTIER

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [T], [B] [W]
née le 14 Mars 1969 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me WELLAND, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Madame [C] [H]
née le 30 Novembre 1992 à [Localité 1]
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me FORESTIER, avocat du barreau de TOULON
( AJ 83137/2025/001130 du 15/05/2025)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2016, Madame [Z] [R] représentée par son mandataire la SARL GERIM, a donné à bail à Madame [C] [H] et Monsieur [N] [G] un appartement situé au [Adresse 1], pour une durée de trois ans au moins à compter du 1er février 2016, moyennant un loyer mensuel de 650,00 euros, ainsi que 80,00 euros de provisions sur charges, outre un dépôt de garantie de 650,00 euros.

Par acte sous seing privé en date du 09 octobre 2019, un avenant au bail a été régularisé entre les parties, suite au départ de Monsieur [N] [G] du logement, de sorte que Madame [C] [H] a repris le bail à son nom.

Par acte notarié en date du 26 octobre 2022, Madame [T] [W] a fait l’acquisition du bien immobilier objet du contrat de bail.

Par courrier en date du 1er mars 2023 remis en main propre, Madame [T] [W] a donné congé pour reprise à Madame [C] [H], pour la date de fin du bail au 1er février 2025.

Par courrier recommandé en date du 29 juin 2024, Madame [T] [W] a notifié à Madame [C] [H] un congé pour reprise, en lui rappelant que le congé était délivré pour la date de fin du bail, au 1er février 2025.

Par courrier recommandé en date du 10 janvier 2025, Madame [T] [W] a mis en demeure Madame [C] [H] de quitter le logement le 31 janvier 2025 au plus tard.

Madame [C] [H] a quitté le logement le 30 avril 2025.

Par procès-verbal en date du 30 avril 2025, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé par un commissaire de justice en présence de Madame [C] [H].

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Madame [T] [W] a fait assigner Madame [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon, et formule les demandes suivantes :
Débouter Madame [C] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Déclarer valable et régulier le congé pour reprise notifié par Madame [T] [W] à Madame [C] [H] le 29 juin 2024 et reçu par cette dernière le 1er juillet 2024 ; Constater la résiliation du contrat de bail consenti le 11 janvier 2016 par Madame [T] [W] à Madame [C] [H], à la date du 1er février 2025 ; Déclarer Madame [C] [H] occupante sans droit ni titre du logement occupé sis [Adresse 1] depuis le 1er février 2025 ; Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’assistance de la force publique ; Ordonner que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Madame [C] [H] à payer à Madame [T] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail n’était pas résilié, et indexé suivant les mêmes règles, à compter du 1er février 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ; Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ; Condamner Madame [C] [H] à payer à Madame [T] [W] une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; Condamner Madame [C] [H] à verser à Madame [T] [W] une somme de 1 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 14 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025.

Vu les conclusions en demande et les conclusions en réponse et récapitulatives déposées par le Conseil de Madame [T] [W], vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

A l’audience du 07 juillet 2025, Madame [T] [W], a été représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé.

Au terme de ses conclusions en réponse et récapitulatives, elle forme les demandes suivantes :
Débouter Madame [C] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; Déclarer valable et régulier le congé pour reprise notifié par Madame [T] [W] à Madame [C] [H] le 29 juin 2024 et reçu par cette dernière le 1er juillet 2024 ; Constater la résiliation du contrat de bail consenti le 11 janvier 2016 par Madame [T] [W] à Madame [C] [H], à la date du 1er février 2025 ; Déclarer Madame [C] [H] occupante sans droit ni titre du logement occupé sis [Adresse 1] du 1er février 2025 au 30 avril 2025 ;Condamner Madame [C] [H] à payer à Madame [T] [W] :Une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; Une somme de 704,29 euros au titre des réparations locatives ; Une somme de 1 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au visa de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 1240 du code civil, elle soutient que le contrat de bail conclu entre les parties s’est trouvé résilié au 1er février 2025, en raison du congé pour reprise valablement délivré par courrier recommandé en date du 29 juin 2024. Elle ajoute ne plus solliciter l’expulsion de la locataire, laquelle a quitté les lieux le 30 avril 2025.
Elle fait valoir en outre qu’elle a subi un préjudice au regard de la résistance abusive et du maintien dans les lieux par la locataire, alors qu’elle l’avait prévenue deux ans avant la fin du bail, tandis qu’elle a été contrainte de régler le crédit immobilier de l’appartement, tout en s’acquittant du loyer pour son propre logement. Elle expose donc rencontrer elle-même des difficultés financières, et ne pas avoir pu intégrer son logement avant l’audience car elle devait y effectuer des travaux, ce d’autant plus que les artisans, qui devaient intervenir à compter de février 2025, n’avaient pas de disponibilité en mai 2025.
Elle soutient également qu’il résulte du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice, en présence de la défenderesse et après son départ, que des dégradations lui sont imputables. Elle précise ne pas lui avoir facturé d’autres dégradations que celles listées dans son courrier recommandé en date du 20 mai 2025 et concernant le mur de la douche dégradé par l’eau, le plafond moisi et la peinture écaillée de la salle de bain. Elle maintient à ce titre que la couleur de la peinture, choisie par les précédents propriétaires, n’a aucune incidence sur son taux d’humidité, outre le fait que si elle avait rencontré des problèmes d’humidité liés à la vétusté du logement comme prétendu, la locataire aurait alerté son bailleur en ce sens, ce qu’elle n’a toutefois pas fait. Elle ajoute que le devis forfaitaire qu’elle produit est recevable en ce qu’il concerne la peinture pour la salle de bain comprenant un certain nombre de prestations, et alors que la jurisprudence produite en défense n’est pas applicable.
Par ailleurs, elle fait valoir que la défenderesse n’a jamais sollicité de justificatif de la régularisation des charges en sa faveur, mais qu’en tout état de cause elle en justifie pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024. En ce qui concerne les provisions sur charges pour la période du 1er juillet 2024 au 30 avril 2025 pour laquelle la défenderesse a effectué des versements, Madame [T] [W] expose que le bilan annuel des charges n’interviendra qu’en octobre, de sorte qu’elle lui restituera toute somme qui aurait été trop versée.
Enfin, elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement de six mois maximum au bénéfice de Madame [C] [H].

A l’audience, Madame [C] [H] a été représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions, observations et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Au terme de ses conclusions en défense, elle forme les demandes suivantes :
Débouter Madame [T] [W] de sa demande de dommages intérêts ; Débouter Madame [T] [W] de sa demande de remboursement au titre des réparations locatives ; Relever l’irrecevabilité du document présenté par Madame [T] [W] et soulignant le caractère forfaitaire du devis ; Juger que comte tenu de l’état initial de l’appartement lors de la prise d’effet du bail, et notamment de la couleur choisie de la salle de bain (marron foncée), l’imputabilité des dégradations ne saurait être retenue à Madame [C] [H] ; Ordonner à Madame [T] [W] de verser à Madame [C] [H] les pièces justificatives concernant la régularisation des charges annuelles ; Compte tenu de l’absence d’imputabilité des dégradations à Madame [C] [H], ordonner la restitution du dépôt de garantie, majorée de la somme de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée ; A titre subsidiaire et en cas de condamnation de Madame [C] [H] :
Juger que Madame [C] [H] a été une locataire de bonne foi ; Juger que Madame [C] [H] bénéficiera des délais de paiement sur la période la plus large ; En tout état de cause :
Débouter Madame [T] [W] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens de l’instance au nom de l’équité.

Au visa des articles 22 et 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, elle soutient avoir quitté le logement le 30 avril 2025, dès l’obtention d’un logement, qu’elle a pourtant réclamé depuis le 09 août 2023, démontrant ainsi sa diligence et sa bonne foi. Elle fait également valoir que Madame [T] [W] ne verse aucune pièce au soutien de sa demande de dommages et intérêts, s’agissant notamment de demande de rendez-vous, de facture ou de demande de résiliation de son propre logement, dans lequel elle est toujours domiciliée à ce jour, alors qu’elle aurait pu effectuer des démarches en ce sens depuis le 30 avril 2025. Ainsi, elle considère que Madame [T] [W], qui n’a pas entrepris de démarches personnelles pour quitter son propre logement, ne démontre pas avoir subi de préjudice à ce titre, alors qu’elle-même lui payait son loyer.
Elle soutient par ailleurs que le devis versé par la bailleresse est forfaitaire et concerne des dégradations estimées, qui ne peut fonder la déduction du dépôt de garantie. En outre, elle affirme que les désordres qui sont retenus et qui concernent uniquement la salle de bain ne lui sont pas imputables, en ce que l’état du logement était déjà très moyen et à la limite de la décence lors de la prise à bail. Elle précise que la peinture marron a volontairement été choisie par les anciens propriétaires pour cacher un problème d’humidité plus profond, de sorte que les traces d’humidité ont toujours été présentes dans la salle de bain, malgré la présence d’une fenêtre. Elle argue également de ce que la vétusté du bien, qui a été pris à bail en 2016, doit être prise en compte.
Par ailleurs, elle fait valoir que les charges locatives prises en considération par la bailleresse ne se fondent sur aucun document, alors que celle-ci aurait dû lui communiquer. Elle ajoute avoir réglé des charges provisionnelles jusqu’à son départ, qui ne sont pourtant pas indiquées.
En outre, elle prétend que le dépôt de garantie doit lui être restitué avec une majoration, en raison de l’état d’usure de l’appartement et de l’irrecevabilité du devis forfaitaire versé au débat.
Enfin et à titre subsidiaire, elle considère être recevable à bénéficier de délais de paiement pour rembourser sa dette, en ce qu’elle a été de bonne foi car elle a toujours réglé son loyer malgré ses difficultés personnelles, qu’elle a réalisé des démarches en vue de son relogement, qu’elle a déposé un dossier de surendettement et qu’elle se trouve dans une situation financière compliquée, tandis qu’elle est célibataire avec deux enfants à sa charge exclusive.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande en validation du congé pour reprise et en résiliation du bail

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

[…] En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

[…] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Aux termes de l’article 15 V de la loi précitée, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
Il est constant que si l’appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit en principe se faire au jour de la délivrance du congé, ceci n’exclut pas la prise en compte d’éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère légitime et sérieux.

De même, il est constant que la fraude du bailleur ne se présume pas, que l’intention frauduleuse du bailleur doit s’apprécier au moment où le congé a été délivré, que le bailleur qui donne congé pour reprise du logement à son profit doit l’habiter dans un délai raisonnable et pour une durée sérieuse, qu’il doit justifier de l'existence d'une cause légitime justifiant son abstention, que l’octroi de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du code civil suppose que le locataire justifie d’un préjudice.

En l’espèce, le congé délivré par Madame [T] [W] à Madame [C] [H] une première fois le 1er mars 2023 par remise en main propre puis le 29 juin 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, il a été donné pour le 1er février 2025, soit plus de six mois après l’information donnée au locataire, étant précisé que la locataire a signé l’avis de réception le 1er juillet 2024.

En outre, le congé mentionne précisément le motif dans le corps de l’acte, en ce qu’il expose que la bailleresse, dont l’adresse est précisée, y habite à titre de résidence principale. De la sorte, il apparaît que le caractère réel et sérieux de la décision est justifié.

Il s’ensuit que le congé délivré à ce titre par le bailleur le 1er mars 2023 puis le 29 juin 2024 doit être considéré comme valide et régulier.

Ainsi, Madame [C] [H] devait par conséquent quitter le logement pris à bail le 1er février 2025.

Or, il est constant au regard des pièces versées par les parties, et notamment le procès-verbal de constat réalisé par le commissaire de justice en date du 30 avril 2025, que Madame [C] [H] n’a quitté effectivement le logement qu’à cette date, de sorte qu’elle s’est trouvée occupante sans droit ni titre de ce logement entre le 1er février 2025 et le 30 avril 2025, ce en dépit des démarches qu’elle a réalisées en vue de son relogement, qui sont justifiées mais qui n’ont aucune incidence sur la validité dudit congé.

Sur la demande en paiement à titre de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [T] [W] sollicite la condamnation de Madame [C] [H] à lui payer la somme de 2 000,00 euros en réparation de son préjudice, se fondant sur la résistance abusive de la locataire, alors qu’elle l’avait prévenue deux ans avant la fin du bail, tandis qu’elle a été contrainte de faire face elle-même à des difficultés financières et qu’elle n’a pas pu intégrer son logement jusqu’à présent en raison de la nécessité d’y effectuer des travaux.

Néanmoins, la demanderesse échoue à rapporter la preuve de ses prétentions. En effet, elle ne verse aucune pièce permettant de chiffrer le préjudice matériel qu’elle aurait subi, comme par exemple une perte de loyers ou encore un défaut dans le paiement de son crédit immobilier. De surcroît, il apparaît que son placement en situation de chômage est postérieur à la délivrance du congé pour reprise. Elle ne justifie pas non plus des travaux qu’elle prétend nécessaires en amont de son intégration du logement antérieurement occupé par Madame [C] [H]. En revanche, cette dernière justifie avoir réalisé des démarches rapidement après la délivrance du premier congé par sa bailleresse en vue de son relogement. Ce faisant, il ne peut lui être fait reproche d’avoir résisté abusivement à la demande de départ des lieux, étant donné qu’elle a quitté le logement dès qu’elle en a obtenu un nouveau, et ce en amont même de toute décision d’expulsion. 

Par conséquent, Madame [T] [W] sera déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 mentionne qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 7 d) de la même loi, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, Madame [T] [W] sollicite la condamnation de Madame [C] [H] à lui payer la somme de 704,29 euros au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie d’un montant de 650,00 euros et de la régularisation pour charges pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 d’un montant de 283,61 euros, et correspondant principalement à des manquements dans l’entretien courant de la salle de bain, nécessitant une réfection.

Il résulte effectivement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée réalisé le 29 janvier 2016 de façon contradictoire entre les parties, et le constat d’état des lieux sortant réalisé le 30 avril 2025, également de façon contradictoire, qu’au-delà de diverses dégradations relevées par le commissaire de justice dont la bailleresse n’entend pas imputer l’origine à la locataire, l’état de la salle de bain à l’entrée était différent de celui à sa sortie, s’agissant notamment du mur de la douche dégradé, du plafond moisi et de la peinture écaillée.

Madame [C] [H] conteste l’imputabilité de ces dégradations, arguant de ce que le logement était humide et que la peinture marron avait été apposée sciemment par les anciens propriétaires afin de couvrir cet état de fait. Or, elle ne justifie aucunement la présence d’humidité dans le logement qu’elle a occupé durant plusieurs années, pas plus qu’elle ne justifie d’en avoir informé la bailleresse le cas échéant. Ce moyen ne peut donc pas être retenu.

Pour fonder sa demande en paiement, Madame [T] [W] produit un devis réalisé par la société Easy Services en date du 07 mai 2025, pour un montant de 1 637,90 euros, contestée par la défenderesse. Toutefois, il ne s’agit en l’espèce que d’un simple forfait qui est proposé par l’entreprise mandatée, car ledit devis établit avec précision la prestation de peinture à réaliser et le montant facturé en conséquence. Ainsi, ce devis peut être valablement retenu.

En revanche, le moyen tiré de la vétusté du bien doit être pris en considération, étant donné que la locataire a pris à bail le logement le 1er février 2016 jusqu’au 30 avril 2025, soit pendant plus de 9 ans, générant une usure normale notamment de la peinture. Etant donné qu’aucune grille de vétusté n’est annexée au contrat de bail ni produite par la demanderesse, il convient dans ces conditions de se référer aux grilles habituellement retenues. Ce faisant, on peut légitimement retenir un taux d’abattement annuel de 7% pour des peintures. Ainsi, pour le cas d’espèce, le coût total de réfection de la peinture ayant été évalué à la somme de 1 637,90 euros TTC, il convient de considérer, après application de ce taux d’abattement, que seule la somme de 1 031,87 euros TTC peut être mise à la charge de la locataire (soit 63% de vétusté correspondant à 7% sur une occupation de 9 années).

Ainsi, la somme de 1 031,87 euros doit être retenue au titre des dégradations locatives imputables à Madame [C] [H]. A cette somme, il convient de déduire celle de 650,00 euros correspondant au dépôt de garantie versé en début de bail par la locataire, ainsi que la somme de 283,61 euros correspondant aux trop perçu des charges annuelles pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, conformément au bilan annuel des charges pour la période produit en pièce 19 par la demanderesse et à la taxe foncières pour l’année 2024 produite en pièce 20.

En conséquence, Madame [C] [H] sera condamnée à verser à Madame [T] [W] la somme de 98,26 euros au titre des réparations locatives constatées dans le logement.

Sur la demande reconventionnelle de production des pièces justificatives relatives à la régularisation des charges annuelles

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce et en l’état des dernières pièces produites par la demanderesse, il apparaît que cette dernière produit en pièces 19 et 20 les éléments justificatifs relatifs au décompte des charges annuelles pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, et en déduit à juste titre que la locataire bénéficie d’un trop versé des provisions sur charges d’un montant de 283,61 euros. En ce qui concerne la période postérieure jusqu’au départ de la locataire, Madame [T] [W] expose justement ne pas être en capacité de produire à ce jour les pièces. En effet, il y a lieu de relever qu’au jour de l’audience, la taxe foncière pour l’année 2025 n’avait pas encore été établie, pas plus que le bilan annuel des charges.

En conséquence, la demande reconventionnelle formée par Madame [C] [H] visant à la production des pièces justificatives relatives à la régularisation des charges annuelles doit être rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers.

[…] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, au regard notamment de l’état de l’appartement lors de sa prise à bail, à l’irrecevabilité du devis forfaitaire et à l’état d’usure de l’appartement, Madame [C] [H] estime être bien fondée à solliciter la restitution de son dépôt de garantie, majoré d’une somme de 10% du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Néanmoins, conformément aux développements exposés précédemment, il y a lieu de rappeler que le dépôt de garantie a été justement déduit de la somme de 98,26 euros due par la locataire au titre des dégradations locatives, étant rappelé que cette somme qui est versée en début de bail a notamment vocation à garantir les dégradations éventuelles du logement par le locataire.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [C] [H] de la demande reconventionnelle qu’elle formule à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle subsidiaire d’octrois de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

En l’espèce, Madame [C] [H] sollicite que lui soient accordés des délais de paiement sur la période la plus large, ce à quoi la demanderesse n’est pas opposée, sur une durée maximale de six mois.

Au regard de sa situation financière et familiale, dont elle justifie, et de la volonté affichée par la défenderesse pour s’acquitter de sa dette, il y a lieu d’accorder à Madame [C] [H] des délais de paiement sur une durée de trois mois, dans les conditions prévues au dispositif ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, partie succombant au procès, Madame [C] [H] sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

En outre, et en équité, Madame [C] [H] sera également condamnée à payer à Madame [T] [W] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y aura pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS