TJ 83137, 15 sept. 2025, RG 25/01770

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01770 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NHEW

AFFAIRE :

[K]

C/

[E]
[E]

JUGEMENT réputé contradictoire du 15 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me MARICQ
Copie : Monsieur [B] [E] - Monsieur [J] [E]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 15 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [K]
né le 06 Août 1985 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me MARICQ, avocat du barreau de PARIS

à

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [E]
né le 05 Mars 1981 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [E]
né le 23 Mars 2004 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 07 Juillet 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 17 décembre 2022, Monsieur [S] [K] a consenti à Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] un bail à usage d’habitation d’une durée de trois ans portant sur un logement sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 660,00 euros, outre une provision sur charges de 30,00 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 660,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 mars 2023, un premier commandement de payer les loyers a été délivré par Monsieur [S] [K] à Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] pour la somme en principal de 1 380,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à février 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 décembre 2024, un second commandement de payer les loyers a été délivré par Monsieur [S] [K] à Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] pour la somme en principal de 1 718,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à décembre 2024.

Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans le Var en date du 18 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 12 mars 2025, Monsieur [S] [K] a fait assigner Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir :
Dire et juger Monsieur [S] [K] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes,
- A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 février 2025, ou à toute autre date fixée par le juge ;
- A titre subsidiaire :
Prononcer la résolution du bail ;
- En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, avec, au besoin l’assistance de la force publique, du commissaire de police et d’un serrurier ;
Dire et juger que Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] et les éventuels occupants ne peuvent prétendre à aucun délai, faute pour eux de démontrer leur capacité à régler la dette locative et d’établir leur bonne foi, en raison de leurs multiples retards dans le paiement du loyer et de l’importance de la dette locative ;
Dire et juger qu’à défaut de départ volontaire, Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] seront en outre tenus au paiement d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard ;
Dire et juger que Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] ne pourront bénéficier du délai de carence de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures d’exécution ;
Ordonner la séquestration des biens mobiliers se trouvant dans les lieux conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit en un lieu désigné par la partie expulsée aux frais et risques de celle-ci, soit, à défaut d’une telle désignation, sur place ou en un autre lieu approprié ;
Condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [S] [K] la somme de 3 106,00 euros au titre des sommes dues suivant décompte arrêté au mois de mars 2025 inclus, outre les intérêts légaux, ainsi que toutes sommes à échoir jusqu’au prochaine jugement ;
Fixer l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 1 380,00 euros qui sera due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation et jusqu’à remise des clés et parfaite libération des lieux ;
Condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 380,00 euros ;
Condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] à verser à Monsieur [S] [K] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner solidairement Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 décembre 2024.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 juillet 2025, au cours de laquelle Monsieur [S] [K] était représenté par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Il actualise le montant de sa créance à la somme de 4 963 euros.

Au visa des articles 1103, 1217 et 1728 du code civil et de la loi du 06 juillet 1989, il soutient à titre principal que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail consenti à Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] est acquise depuis le 17 février 2025 suite à la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux, étant donné que la somme sollicitée n’a pas été purgée en totalité par les locataires.
Il argue également de ce que l’indemnité d’occupation qui lui est due doit être du double du montant du loyer et des charges pour avoir un caractère comminatoire.
A titre subsidiaire il soutient que la résiliation judiciaire du contrat de bail doit être prononcée pour défaut de paiement régulier des loyers et charges par les locataires.

Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E], cités à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 (le 19 mars 2025).

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (le 18 décembre 2024).

L’action de Monsieur [S] [K] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E], qui se sont engagés de façon solidaire à payer le loyer et les charges afférentes lors de la signature du contrat de bail en date du 17 décembre 2022 les liant à Monsieur [S] [K], ont délibérément mis fin à l’exécution de cette obligation contractuelle, dès lors qu’ils ont cessé de payer le loyer et les charges afférentes de façon régulière et en totalité.

Malgré le rappel de façon claire et légale de la clause résolutoire prévue au bail en son article VIII et de ses conséquences graves par le commandement de payer signifié le 17 décembre 2024, les défendeurs n'ont pas apuré l'intégralité de la dette dans les délais impartis, ni sollicité de délai par les voies légales, ni lors de l’audience à laquelle ils ne se sont pas présentés.

Dès lors, force est de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 18 février 2025.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E], leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sera ordonnée des lieux sis [Adresse 3] selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande d'astreinte

Aux termes de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L.442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [S] [K].

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient au défendeur, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au mois de juillet 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation s'élève à la somme de 4 963,00 euros, mois de juillet 2025 inclus.

En conséquence, Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité du bail liant les parties en son article VII, à verser cette somme de 4 963,00 euros au bailleur, échéance de juillet 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, dans l'attente du départ effectif des locataires, il convient de fixer une indemnité mensuelle d'occupation, due en lieu et place du loyer pour le logement sis [Adresse 3] à compter du mois d’août 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d’un montant de 690,00 euros correspondant au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme non indexée, s'agissant d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l'indemnité d'occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E], succombant à l’instance, supporteront in solidum les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [B] [E] et Monsieur [J] [E] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [S] [K] la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS