TJ 72181, 12 juin 2026, RG 26/00030

Minute n°26/
ORDONNANCE DU : 12 juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00030 - N° Portalis DB2N-W-B7K-IYTN
AFFAIRE : [U] [I]
c/ S.A.R.L. [G] [V], [M] [B] et [N] [Z], notaires associés, [T] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 juin 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSES

S.A.R.L. [G] [V], [M] [B] et [N] [Z], notaires associés, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Claire MURILLO de la SCP SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats au barreau du MANS, avocat postulant
et par Maître Christophe VALERY de la SELARL VALERY-BOURREL, avocats au barreau de CAEN, avocat plaidant

Madame [T] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Ana-filipa DA ROCHA LUIS de la SELAS ALTEIS AVOCATS, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET
GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 17 avril 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 12 juin 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 4 juin 2025 par maître [V], madame [L] a vendu à madame [I] une maison d’habitation située [Adresse 1], moyennant le prix de 127.000 €.

Le bien comprenait un poêle à granulés, l’acte de vente précisant que “le vendeur déclare que le poêle à bois a été ramoné le 24 janvier 2025 par GRANULES ET COMPAGNIE, dont la copie de la facture est ci-annexée”.

Le 5 juin 2025, madame [I] s’est aperçue de l’impossibilité d’utiliser le poêle à granulés. Elle a alors découvert à la page 177 de l’acte de vente, un certificat de ramonage du 24 janvier 2025 de la société GRANULES ET COMPAGNIE, faisant état d’une installation non conforme, s’agissant du conduit de fumée, des distances de sécurité, du conduit de raccordement et de l’arrivée d’air.

Par courrier du 11 juin 2025, madame [I] a informé madame [L] de la non-conformité du poêle à granulés qu’elle considérait comme un vice caché. Elle a alors sollicité la prise en charge des travaux de mise en conformité.

Le 27 juin 2025, madame [L] lui a répondu que le poêle à granulés avait été installé par un professionnel et que les documents avaient été transmis et discutés lors de la vente. Elle a réfuté toute responsabilité.

La société C AUX POELES a établi un devis pour remplacer le poêle à granulés et a chiffré ce remplacement à la somme de 10.550,43 €, le 27 juin 2025.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 15 juillet 2025, l’assureur protection juridique de madame [I] a indiqué à maître [V] que le document de ramonage du 24 janvier 2025 n’a été communiqué qu’après la signature de l’acte de vente et qu’aucune information n’a été fournie quant aux éventuelles conséquences d’une non-conformité. Pour l’assureur, l’absence de mention explicite dans l’acte et l’absence d’alerte préalable constituent des manquements professionnels.

Le 16 juillet 2025, maître [V] a répondu transmettre la demande à son assureur.

Le 25 août 2025, l’assureur de maître [V], la société LSN ASSURANCES, a proposé à l’assureur de madame [I], la somme de 5.000 € au titre de la perte de chance d’avoir pu réviser à la baisse le prix de vente, tout en précisant que celle-ci ne pouvait ignorer que le certificat de ramonage faisait état d’une non-conformité et que son attention aurait dû être attirée sur cette non-conformité.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 26 novembre 2025, le conseil de madame [I] a mis en demeure la société LSN ASSURANCES de payer la somme de 10.550,43 € correspondant au préjudice matériel subi, au regard de la responsabilité de maître [V]. Cette demande a été réitérée par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 27 novembre 2025.

En l’absence de réponse, par actes des 14 et 16 janvier 2026, madame [I] a fait citer madame [L] et la SELARL [G] [V], [M] [B] ET [N] [Z], NOTAIRES ASSOCIES, devant le juge des référés du Mans auquel elle demande d’organiser une expertise judiciaire.
À l’audience du 17 avril 2026, madame [I] maintient sa demande d’expertise et sollicite le rejet de toutes conclusions contraires. Elle explique notamment que :
- Il résulte des pièces versées aux débats que les non-conformités affectant l’installation du poêle à granulés préexistaient à la vente et étaient connues de longue date de la venderesse, ainsi qu’en attestent les certificats de ramonage successifs établis entre 2022 et 2025, lesquels faisaient déjà état de désordres sérieux affectant un élément essentiel du logement, sans qu’aucune remise en conformité n’ait été entreprise avant la cession du bien. Ces éléments démontrent que madame [L] ne pouvait ignorer l’existence de ces désordres au jour de la vente. Cette connaissance est expressément confirmée par les échanges intervenus postérieurement à la réitération de l’acte, madame [L] reconnaissant elle-même, dans son courrier du 27 juin 2025, la non-conformité de l’installation, tout en se bornant à en imputer la responsabilité d’information au notaire instrumentaire ;
- Or, le poêle à granulés constituait, selon les termes mêmes de l’acte authentique et du diagnostic de performance énergétique annexé, le principal mode de chauffage du logement, de sorte que les non-conformités affectant son installation ne sauraient être regardées comme secondaires ou accessoires, mais portaient directement atteinte à l’usage normal du bien, à son habitabilité et à la sécurité de ses occupants. Dans ces conditions, la responsabilité de madame [L] est susceptible d’être recherchée, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés, dès lors que les désordres étaient antérieurs, non
apparents pour un acquéreur profane et rendaient le bien impropre à sa destination, que sur celui de l’obligation de délivrance conforme, le bien vendu ne correspondant pas, en l’état, à l’usage contractuellement convenu. Ces circonstances sont en outre susceptibles de caractériser un dol par réticence, dès lors que des informations déterminantes relatives à la conformité du système de chauffage n’ont pas été portées à la connaissance de l’acquéreur.

Madame [L] sollicite sa mise hors de cause, dans la mesure où elle s’est acquittée de toutes ses obligations contractuelles et qu’aucun élément ne permet d’engager sa responsabilité en tant que venderesse. Elle fait valoir les moyens et arguments suivants :
- Madame [L] n’a jamais contesté l’existence des non-conformités et en a informé madame [I] avant l’achat puisque le certificat a été transmis au notaire et a été annexé à l’acte de vente ;
- Plusieurs visites ont été effectuées dans la maison, en l’espèce six et madame [L] s’est tenue à la disposition de madame [I] pour l’informer lorsqu’elle le souhaitait. Madame [L] a informé oralement madame [I] des entretiens annuels effectués et de l’existence de non-conformités ;
- Madame [L] a fait procéder à des travaux avant la vente, travaux sollicités par madame [I] ;
- Le jour de la signature, maître [V] était en possession du certificat d’entretien où les non-conformités apparaissaient mais il a tardé à transmettre ces éléments à madame [I]. Le jour de la signature, l’acte de vente a entièrement lu aux parties, avec la mention et l’analyse des actes ;
- En amont de la vente, l’acquéreur est censé prendre connaissance de cet acte et de l’ensemble des annexes ;
- Le vice caché ne peut être retenu puisque les non-conformités n’ont pas été dissimulées à madame [I].

La SELARL [G] [V], [M] [B] ET [N] [Z], NOTAIRES ASSOCIES demande au juge des référés de :
- Lui donner acte de ses protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise ;
- Débouter madame [L] de ses demandes ;
- Condamner tout succombant à lui payer la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SELARL [G] [V], [M] [B] ET [N] [Z], NOTAIRES ASSOCIES soutient notamment que :
- Maître [V] n’a pas négocié la vente, la négociation ayant été effectuée entre les parties. Il n’a pas visité l’immeuble et ne pouvait suspecter les problèmes d’entretien et de non-conformités du poêle à bois. Les non-conformités sont déjà connues des parties et les travaux de reprise ont été chiffrés ;
- Madame [L] est une partie principale au contrat de vente et détient nécessairement des informations sur l’installation et le fonctionnement du poêle, utiles dans les opérations d’expertise. Si madame [L] a transmis le certificat de ramonage par courriel, ce dernier est sommaire puisqu’elle s’est contentée d’indiquer à maître [V] qu’il trouverait en pièces jointes le certificat d’entretien du poêle et son RIB ;
- Il n’est pas démontré que madame [L] a directement informé madame [I] de ces non-conformités.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise :

La demande d’expertise est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile qui énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé ».

Ce texte exige seulement que le demandeur justifie d’un motif légitime à voir ordonner une expertise.

L’existence d’une contestation sérieuse, notamment tirée de stipulations contractuelles, ne constitue pas un obstacle à la mise en oeuvre des dispositions susvisées.

L’article 145 du code de procédure civile n’implique en effet aucun préjugé sur la responsabilité des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

La légitimité du motif du demandeur résulte de la démonstration du caractère plausible et crédible du litige, bien qu’éventuel et futur, et le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

Enfin, la mesure sollicitée est pertinente, adaptée, d’une utilité incontestable et proportionnée à l’éventuel futur litige, dans la mesure où elle permettra de vérifier la réalité des désordres et d’évaluer les éventuels préjudices subis.

En effet, la mise hors de cause de madame [L] apparaît prématurée à ce stade de la procédure, dans la mesure où elle a déclaré dans l’acte de vente du 4 juin 2025 que “le poêle à bois a été ramoné le 24 janvier 2025 GRANULES ET COMPAGNIE, dont la copie de la facture est ci-annexée” mais elle n’a pas déclaré que ce certificat faisait état de plusieurs non-conformités quant à cette installation.

Dès lors, son éventuelle responsabilité pourrait éventuellement être discutée devant le juge du fond, et non devant le juge des référés, juge de l’évidence et de l’incontestable, sur le fondement des vices cachés, de l’obligation de délivrance conforme et/ou du devoir d’informations précontractuelles. De plus, madame [L] indique dans ses conclusions avoir informé madame [I] de ces non-conformités avant l’achat par la transmission du certificat au notaire mais elle n’indique pas avoir directement communiqué ce certificat à madame [I].

Par ailleurs, la SELARL [G] [V], [M] [B] ET [N] [Z], NOTAIRES ASSOCIES, ne s’oppose pas à la mesure d’expertise, en sollicitant le maintien à la cause madame [L].

En conséquence, madame [I] a donc un intérêt légitime à voir ordonner l’expertise sollicitée et il y a lieu de faire droit à sa demande.

Sur les autres demandes :

La demande d’expertise est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile et les responsabilités ne sont pas déterminées, de sorte que le défendeur ne peut être considéré comme la partie qui succombe au sens des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

Les dépens resteront donc à la charge du demandeur.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La SELARL [G] [V], [M] [B] ET [N] [Z], NOTAIRES ASSOCIES sera donc déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS