TJ 06069, 12 juin 2026, RG 25/01422

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER
1 GROSSE Me DUBURCQ
1 EXP Me DRIKES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 12 Juin 2026

DÉCISION N° 26/462

N° RG 25/01422 - N° Portalis DBWQ-W-B7J-QEB2

DEMANDERESSE :

S.C.I. [H], immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le numéro 501 269 864, dont le siège social est sis 16 Boulevard des Deux Vallons – 06220 VALLAURIS prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié ès-qualité audit siège

représentée par Me Myriam DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par Me DUVAL

DEFENDEUR :

Monsieur [Q] [M]
né le 06 Mai 1960 à TUNISIE
8 rue Sicard Prolongée
06220 VALLAURIS

représenté par Me David DRIKES, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant, substitué par Me HATRI

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Monsieur JACQMIN, Premier Vice-Président

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec efffet différé au 23 février 2026 ;

A l’audience publique du 30 Mars 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 15 février 2008, la SCI [H] a acquis auprès de la SCI AZUR VALLEE, un local situé 16, Bd des Deux Vallons à VALLAURIS (06).

Ce local avait préalablement été donné à bail à [Q] [M], par acte sous signatures privées en date du 13 juin 2002.

Le 28 juin 2024, selon acte de commissaire de justice la SCI [H] a fait notifier à [Q] [M] un congé pour vendre dans les formes prévues à l’article L 145-9 du code de commerce, avec effet au 31 décembre 2024. Les sollicitations adressées à [Q] [M] en vue d’organiser la restitution des lieux sont restées sans suites.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, la SCI [H] a fait assigner [Q] [M] afin de voir déclarer le congé valable, avec toutes conséquences qui en découlent.

[Q] [M] a constitué avocat. L’affaire a été renvoyée au juge de la mise en état.

Par ordonnance du 17 novembre 2025, l’instruction a été déclarée close avec effet au 23 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie.

Dans le dernier état des débats, les prétentions des parties sont les suivantes :

Prétentions de la SCI [H], selon conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025 :

A titre principal,
DECLARER inapplicable le statut des baux commerciaux au bail consenti à [Q] [M] ayant pour effet d’entreposer de sa marchandise.

VALIDER le congé donné par la SCI [H] à Monsieur [Q] [M],

DEBOUTER Monsieur [Q] [M] de sa demande tendant à voir déclarer le congé nul ;

DEBOUTER Monsieur [Q] [M] de sa demande tendant à voir obtenir le versement d’une indemnité d’éviction à hauteur de 200 000,00 € ;

ORDONNER, à défaut de libération volontaire. L’expulsion de Monsieur [M] des locaux sis 16 boulevard des Deux Vallons 06220 VALLAURIS, angle rue Solierino, ainsi que tous occupants et biens de son chef avec au besoin de la force publique en application des dispositions de l’article R 153-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et l’aide d’un serrurier dans le mois de la signification de la présente ordonnance,

DIRE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 4334 du Code des Procédures Civiles d’exécution.

FIXER le montant de l’indemnité provisionnelle à la somme de 915 € hors taxes et provisions pour charges comprises à compter du 1er janvier 2025 jusqu’au départ effectif de Monsieur [Q] [M],

CONDAMNER Monsieur [Q] [M] à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SCI [H] ;

A titre subsidiaire :

CONSTATER que Monsieur [Q] [M] a procédé à la sous-location des lieux loués sans autorisation du bailleur, la SCI [H] ;

PRONONCER la résiliation du bail commercial pour manquement grave à une obligation contractuelle,

En toute hypothèse,
CONDAMNER Monsieur [Q] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du congé ainsi que le coût du procès-verbal de constat de la société ELITAZUR en date du 31 décembre 2024 et le coût de la sommation de quitter les lieux et d'avoir à restituer les clés.

CONDAMNER Monsieur [Q] [M] au paiement d'une somme d'un montant de 5 000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

La SCI [H] fait valoir à titre principal que le bail litigieux n’est pas soumis au statut des baux commerciaux puisque M. [M] n’exerce pas une activité commerciale ou artisanale et n’est inscrit ni au registre du commerce et des sociétés, ni au registre des métiers.

Elle considère que le seul intitulé du bail « bail commercial » ne suffit pas à démontrer l’intention commune des parties de faire application de ce régime.

Prétentions de [Q] [M], selon conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2025 :

Vu les articles L145-9 et suivants du code de commerce ;
Vu l’article 700 du Code de procédure civile ;

- DEBOUTER la société [H] SCI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL :

- DIRE ET JUGER que le congé commercial avec refus de renouvellement en date du 28 juin 2024 est NUL ;

En conséquence :

- ANNULER le congé commercial avec refus de renouvellement en date du 28 juin 2024 ;

- DIRE que Monsieur [M] est fondé à obtenir une indemnité d’éviction à hauteur de 200.000 euros s’il renonce à la nullité du congé ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :
- DESIGNER tel expert judiciaire qui aura pour mission d’évaluer l’indemnité d’éviction ;

- CONDAMNER la société [H] SCI à payer à Monsieur [M] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- CONDAMNER la société [H] SCI à payer à Monsieur [M] la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du CPC, outre entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître David DRIKES, Avocat, sur son affirmation de droits par application de l’article 699 du CPC.

[Q] [M] considère que les parties avaient convenu de faire application des dispositions du bail commercial. Il expose en particulier avoir payé un « pas de porte » ou droit au bail de 15 245 €, somme dont il était expressément prévu qu’elle ne soit pas restituable mais négociable avec le successeur.

Il fait encore valoir qu’en délivrant le congé sous le visa de l’article L145-9 du code de commerce la SCI [H] a encore fait application volontaire de ce statut et ne peut s’en dédire.

Enfin il conteste toute sous-location occulte, une sous-location partielle ayant été conclue, avec l’accord du bailleur.

***

Il est renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées.

A l’issue des débats les parties comparantes ont été informées de la date de mise à disposition du jugement au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
Comparution et qualification :
L’intérêt du litige excède 5 000 €. Le jugement est susceptible d’appel. Toutes les parties étant comparantes, il est contradictoire.

Qualification commerciale du bail

Selon l’article L 145-1 du code de commerce le statut des baux commerciaux s’applique aux locations de biens immeubles au sein desquels est exploité un fonds de commerce, ladite exploitation étant réalisée par un commerçant inscrit au registre du commerce et des sociétés ou par un artisan immatriculé au registre des métiers.

Toutefois, lorsque les parties ont contractuellement convenu de soumettre leur relation à ce statut, l’une des parties ne peut prétendre en écarter l’application et il est alors applicable en toutes ses dispositions.

Il incombe à la partie qui s’en prévaut de démontrer la commune intention des parties de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux au-delà de son champ d’application légal d’ordre public.

En l’espèce, l’acte sous signature privée constituant le bail est intitulé « bail commercial ». Il rappelle que les lieux étaient initialement destinés à l’usage de station-service et que le bail est conclu en vue d’une activité d’entrepôt de marchandises. Il n’est pas fait état d’une activité commerciale de [Q] [M] ou de sa qualité de commerçant ou artisan inscrit.

La location est conclue pour une durée de 3 ans, ce qui ne correspond pas à la durée de 9 ans avec faculté de résiliation triennale prévue par l’article du code de commerce.

Il n’est fait aucune référence expresse aux dispositions du statut des baux commerciaux.

Toutefois, l’entrée dans les lieux est conditionnée par le paiement au bailleur d’un « droit au bail », soit la somme de 15 245 €, expressément stipulé comme définitivement acquis au bailleur, mais susceptible de donner lieu à négociation avec un successeur. Il s’en déduit expressément l’existence d’un droit au renouvellement du bail et à sa cession à un successeur, ceci bien que celle-ci soit expressément soumise à approbation du bailleur, ce qui constitue un élément caractéristique du bail commercial.

D’autre part, la SCI [H] a fait délivrer congé en faisant expressément référence à l’application de l’article L 145-9 du code de commerce, rappelant dans cet acte la qualification commerciale du bail, et offrant le versement d’une indemnité d’éviction.

Quant à l’assignation elle vise expressément le « bail commercial », est fondée sur le congé délivré en application de l’article L 145-9 du code de commerce, dont il est demandé de reconnaître la validité en application de cette disposition, mettant fin au droit au renouvellement.

La bailleresse qui a ainsi reconnu l’application du statut des baux commerciaux et ne saurait sans se contredire au détriment du preneur revenir sur cette application.

Il convient dès lors de considérer que le statut des baux commerciaux est applicable aux relations contractuelles des parties.

Validité du congé :

L’article L 145-9 du code de commerce prévoit que le congé doit à peine de nullité être motivé.

L’acte délivré le 28 juin 2024 ne comporte aucun motif. Il est donc entaché de nullité.

La SCI [H] ne peut donc qu’être déboutée de sa demande de déclaration de la validité du congé et d’expulsion.

Demande de résolution judiciaire du bail :

En application de l’article 1224 du code civil, le juge peut ordonner la résolution du contrat en cas de manquement grave d’une des parties à ses obligations.

L’article L 145-31 du code de commerce dispose que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

Dans le cas présent, le bail interdit toute sous-location, si ce n’est approuvée expressément par le bailleur.

La sous-location non-autorisée constitue donc un manquement aux principales obligations du bail. Elle est donc susceptible de justifier la résolution du bail.

[Q] [M] démontre avoir effectivement conclu une sous-location avec la société SAS EBS, dont le gérant est M. [J] [T], ceci à compter du 13 juin 2023. La SCI [H] est intervenue à l’acte et l’a donc accepté. Dès lors, il n’en résulte aucun manquement grave.

En revanche, la SCI [H] produit l’attestation de M. [S] [E] qui témoigne en qualité de gérant de la société [S] Jardins Services être sous-locataire de [Q] [M] moyennant un loyer mensuel de 500,00 €, depuis le 1er juillet 2020.

Est encore produite l’attestation de M. [W] [T]. Toutefois, seule la copie de la carte d’identité de l’intéressé et l’entête de l’attestation sont produites, le corps du témoignage ne l’est pas.

En tout état de cause, du témoignage de [S] [E] il résulte que [Q] [M] a consenti au moins une seconde sous-location sans autorisation du bailleur.

Ce manquement grave justifie la résiliation du bail avec effet à la date du présent jugement.

Demande d’indemnité d’éviction :

[Q] [M] demande de fixer l’indemnité d’occupation à laquelle il pourrait avoir droit s’il renonçait au bénéfice de la nullité du congé.

En l’état de la résolution prononcée, [Q] [M], déchu de tout droit au maintien du bail est déchu de toute indemnité d’éviction.

Indemnité d’occupation :

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un enrichissement sans cause au détriment du propriétaire qui justifie indemnisation.

Une indemnité égale au montant du dernier loyer appliqué, soit la somme demandée de 915 €.

Demande de dommages et intérêts :

[Q] [M] soutient avoir subi un préjudice moral dont il demande réparation par suite de l’incertitude de sa situation du fait de la délivrance du congé et du bail.

En délivrant un congé sous le visa de l’article L 145-9 du code de commerce en application du statut des baux commerciaux, sans respecter les règles fondamentales qui s’y appliquent pour ensuite revendiquer la non application dudit statut, la SCI [H] a commis une faute dont il est résulté pour [Q] [M] un préjudice moral par l’incertitude qui en est résulté pour la pérennité de ses droits.

Toutefois, compte tenu des propres manquements du preneur qui justifient la résolution du bail, ce préjudice est en fait nul et [Q] [M] sera débouté.

Expulsion :

Par suite de la résolution du bail, [Q] [M] est déchu de tout droit d’occupation. L’expulsion sera donc ordonnée dans les conditions prévues au code des procédures civiles d’exécution.

Exécution provisoire :
Le présent jugement est de plein droit exécutoire nonobstant appel. L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’en écarter l’application.

Dépens et frais irrépétibles :
Selon l’article 696 du code de procédure civile, sauf décision contraire du juge, la ou les parties perdantes supportent les frais limitativement énumérés par l’article 695 qui constituent des dépens.

Selon l’article 700 de ce même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie une indemnité au titre des autres frais exposés pour les besoins de la procédure.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

[Q] [M] succombe et supportera par conséquent les dépens. Toutefois, la SCI [H] conservera à sa charge le coût du congé annulé, ainsi que le coût de la sommation de rendre les clefs. La somme de 2 500,00 € sera allouée à la SCI [H] en application de l’article 700 susvisé.

PAR CES MOTIFS : Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel :