TJ 86194, 26 mars 2026, RG 25/00210

Minute n°

RG N° RG 25/00210 - N° Portalis DB3J-W-B7J-G3YK
Nature de l'affaire : 5AZ

[F], [U], [N] [W]
[J] [V] épouse [W]

C/
[I] [S]
[R] [D]
[Z] [E] épouse [D]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 26 MARS 2026

Sous la Présidence de Monsieur WINTER Stéphane, 1er Vice-président au Tribunal judiciaire de POITIERS et délégué dans les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l'audience publique du 18 DECEMBRE 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [F], [U], [N] [W]
né le 12 Février 1973 à [Localité 1],
[Adresse 1]
représenté par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [J] [V] épouse [W]
née le 29 Avril 1975 à [Localité 2],
[Adresse 1]
représentée par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS,

ET :

DEFENDEURS

Madame [I] [S]
née le 12 Août 1997 à [Localité 3],
[Adresse 2]
représentée par Me Laurent TRIBOT, avocat au barreau de POITIERS,

Monsieur [R] [D]
né le 21 Mars 1995 à [Localité 4],
[Adresse 3]
[Adresse 4]
représenté par Me Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS,

Madame [Z] [E] épouse [D]
née le 25 Octobre 1969 à [Localité 4],
[Adresse 5]
représentée par Me Xavier COTTET, avocat au barreau de POITIERS,

EXPOSE DU LITIGE :

Par actes des 20, 21 et 22 novembre 2024, Monsieur [F] [W] et Madame [J] [W] née [V] ont fait assigner Madame [I] [S], ex-locataire, Madame [Z] [D] née [E] et Monsieur [R] [D], cautions solidaires, devant le tribunal de proximité de Châtellerault aux fins de les voir solidairement condamner à leur payer diverses sommes à titre d’impayés locatifs et de réparation locative et indemnisation d’un défaut d’entretien concernant une maison d’habitation située [Adresse 6] (Vienne) suivant contrat de bail passé le 27 mars 2020 ayant pris effet au 15 avril 2020.

Par jugement du 7 novembre 2025, le tribunal de proximité s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection dudit tribunal de proximité.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 décembre 2025.

Se référant à leurs dernières conclusions, les consorts [W] demandent au juge des contentieux de la protection, au visa des articles 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, de :
- condamner solidairement les consorts [Y] à leur régler, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :
* la somme de totale de 10.023,92 € correspondant à un impayé locatif de 1.354,75 € et à l’indemnisation du défaut d’entretien et dégradations locatives pour un montant de 8.669,17 €, somme à compenser avec le dépôt de garantie,
* la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont le droit de plaidoirie de 13 €.

A l’appui, ils exposent que par courrier réceptionné le 22 janvier 2024, Madame [S] a donné congé, se prévalant d’un préavis réduit d’un mois au motif qu’elle serait bénéficiaire du RSA, préavis réduit qu’ils ont eux-mêmes refusé d’appliquer. Ils précisent que Madame [S] a quitté les lieux avant le terme du préavis et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Ils s’opposent à l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les consorts [D] au motif que les mentions qui y feraient défaut ne sont pas indiquées, tandis qu’aucun grief n’est justifié.

Les consorts [W] contestent par ailleurs que l’engagement de cautions solidaires des consorts [D] serait nul au motif que l’engagement ne porterait pas sur un montant limité, soutenant ainsi que les textes applicables ne le prévoient pas.

Sur le fond, ils soutiennent que le bail a couru jusqu’au 22 mars 2024, date d’échéance du préavis, le justificatif permettant le bénéfice d’un délai réduit n’ayant pas été joint au courrier de congé. Ils contestent par ailleurs que la remise des clés, le 21 février 2024, entraîne cessation de l’obligation de régler les loyers et charges jusqu’à la fin du préavis, aucun accord express n’ayant été donné par eux de ce chef.

Concernant les réparations locatives, ils se prévalent de la comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée dans les lieux, évoquant la saleté du logement restitué et diverses dégradations, alors que les lieux étaient selon eux en très bon état, notamment la porte d’entrée et l’isolation refaits en 2017. Ils opposent par ailleurs que Madame [S] ne prouve pas les problèmes d’humidité qu’elle dénonce désormais sur la base de données qu’ils qualifient de fausses, aucune véritable expertise n’ayant été diligentée. Ils reprochent à Madame [S] un mauvais entretien des lieux et des dégradations qui l’empêcheraient de se prévaloir d’un coefficient de vétusté.

Ils contestent enfin le bien fondé de la demande indemnitaire présentée reconventionnellement par Madame [S] au titre d’une surconsommation énergétique, les données produites n’étant pas probantes.

De son côté, Madame [S], se référant à ses dernières écritures, demande que les prétentions des consorts [W] soient rejetées et qu’ils soient condamnés à lui régler la somme de 5.000 € en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi au long de la location, outre les dépens de l’instance.

A l’appui, elle demande que la date de résiliation du bail soit retenue au 22 février 2024, date d’expiration du mois de préavis réduit dont elle se prévaut en sa qualité de bénéficiaire du RSA.

Concernant les réparations locatives, Mme [S] soutient que le logement n’était pas en bon état locatif, s’appuyant sur un diagnostic technique du Fonds de Solidarité Logement (FSL) de la [Localité 5] ayant révélé notamment des traces de moisissures, une surconsommation énergétique résultant des déperditions de chaleur. Elle réclame ainsi réparation du chef des préjudices résultant de ces désordres.

Pour leur part, les consorts [D], se référant à leurs écritures, demandent, au visa des articles 56 et 648 du code de procédure civile, 7 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, que soit annulée l’assignation, faute de respecter les mentions obligatoires imposées par l’article 648 du code de procédure civile, notamment la profession des parties, ce défaut faisant grief dans la perspective d’un appel, qui suppose déclarer la profession de l’adversaire.

Sur le fond, ils contestent la validité de l’acte de cautionnement solidaire en relevant qu’il ne précise aucune limite d’un montant cautionné et aucun montant chiffré et écrit en lettres afférent à leur engagement, ce qui ne leur permettait à la signature de mesurer l’étendue des risques de leur engagement.

Subsidiairement, ils soutiennent que la remise des clés le 21 février 2024 a consacré la fin du bail, outre que le délai de préavis réduit est applicable, Madame [S] dès la signature du bail et tout au long de son exécution été bénéficiaire du RSA. Ils ajoutent que les bailleurs n’ignoraient pas cette situation, l’obligation d’annexer au courrier de congé le justificatif du délai de préavis réduit n’ayant pas de sens dans cette hypothèse.

Ils réclament par ailleurs l’application d’un coefficient de vétusté compte tenu de la durée de la location, notamment de 50 % s’agissant des peintures et des sols. Ils se prévalent également du diagnostic du FSL de la [Localité 5] dont les bailleurs ont eu connaissance sans daigner entreprendre les travaux notamment d’isolation nécessaires, l’humidité ayant ainsi entraîné la dégradation des lieux, qui ne saurait être imputée à la locataire.

Ils réclamant en tout état de cause que Madame [S] les garantisse de toutes condamnations auxquelles ils pourraient être condamnés.

Ils demandent pour finir la condamnation des consorts [W] à leur payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le jugement a été mis en délibéré au 26 février 2026, date prorogée au 26 mars 2026 en raison d’une surcharge d’activité.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité des assignations :

L’article 54 du code de procédure civile énonce notamment qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne entre autres, pour les personnes physiques, sa profession.

Le 2d alinéa de l’article 114 du même code dispose que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Les consorts [D] soutiennent que l’absence dans l’assignation de mention de la profession des demandeurs à l’instance leur fait grief.

A ce stade, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 59 du code de procédure civile, le défendeur doit, à peine d'être déclaré, même d'office, irrecevable en sa défense, faire connaître, s'il s'agit d'une personne physique, sa profession.

Les consorts [D] n’ayant pas fait connaître leur profession, il ne saurait justifier d’un grief tenant au même défaut de mention de leur profession imputé aux demandeurs.

Dans ces conditions, l’exception de nullité sera rejetée.

Sur l’impayé locatif :

L’article 15-I 1° à 5° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est d’un mois pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active. Il précise que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Il n’est pas contesté que Madame [S] n’a pas justifié au moment de l’envoi de la lettre congé du 20 janvier 2024 de sa qualité de bénéficiaire du RSA, comme le lui ont fait observer les consorts [W] par courrier en réponse du 12 février 2024 - date du 12 février 2024 qui sera retenue, à défaut d’autre justificatif, à titre de date de réception de la lettre de congé.

Dans ces conditions, le préavis réduit d’un mois ne sera pas appliqué, le locataire ou ses cautions ne pouvant se prévaloir de ce que les bailleurs connaîtraient la situation sociale de la première, ce qui n’est pas une exception retenue par la loi, étant par ailleurs relevé qu’une telle situation sociale est de nature à évoluer.

Le calcul de loyers et charges impayés présenté par les consorts [W] (qui comprend les 22 premiers jours d’avril 2024), non contesté par les défendeurs, sera retenu, soit un montant de 1.354,75 €, dépôt de garantie non déduit, soit un montant, déduction faite du dépôt de garantie de 458 € de 896,75 €.

Sur les réparations locatives :

S’agissant des réparations locatives, les consorts [W] demandent le paiement des frais notamment de nettoyage du logement, d’évacuation des encombrants, remplacement d’une poignée cassée (570 € TTC), de remplacement de la hotte (94,56 €) de remise en état du jardin (96 €), de remise en état des peintures, de changement du sol de la chambre sud, le remplacement des WC, du mitigeur cuisine, d’un volet cassé, d’un vitrage abîmé, de la grille de ventilation et d’une reprise en silicone sur carrelage abîmé (8.004,61 € TTC), soit un total de 8.669,17 €.

Leurs adversaires s’y opposent, mettant en avant le mauvais état du logement et notamment de son isolation.

La comparaison des états de lieux d’entrée (amiable et contradictoire, signé le 15 avril 2020) et de sortie (amiable et contradictoire signé le 21 février 2024) révèlent les observations suivantes, aucune mention n’étant référencée de leurs chefs en 2020 :

- couloir dégagement :
*la porte d’entrée, présentée dans l’état des lieux d’entrée comme en très bon état, est mentionnée en 2024 “à repeindre”
* le sol et plafond mentionnés en 2024 “très sales”
* un mur “abîmé sous le compteur et entre WC et porte PL” en 2024
* traces noires sur porte d’une salle d’eau et WC
- chambre Sud :
* traces de crayon sur porte côté couleur
* 4 poinçons sur le lino (sol qualifié de bon état en 2020)
* traces de frottement sur mur cuisine
* poignée placard cassée
* traces noires au dessus du radiateur et en pied de (illisible) - papier peint qualifié en 2020 en très bon état
- chambre Est :
* plafond et sol à nettoyer
* mur salle d’eau à nettoyer
* traces noires sur tous les murs (en 2020, papier peint qualifié de très bon état)
- bureau Nord :
* grille entrée d’air cassée
* traces noires sur coffre au pied du radiateur
- salon :
* nombreuses traces noires au plafond (peinture plafond qualifiée en 2020 de très bon état)
* prise téléphone arrachée
* persienne en PVC cassée
* murs très sales à repeindre (en 2020, en très bon état)
* nombreuses traces de colle sur fenêtre extérieure/velcro sur fenêtre
* sol à nettoyer
- cuisine :
* murs à repeindre (en 2020, très bon état)
*sols à nettoyer
* bouche VMC à nettoyer
* hotte très sale à remplacer
* four très sale à nettoyer sous réserve de son fonctionnement
* robinetterie HS
- salle d’eau :
* calcaire sur (illisible) à nettoyer
* joints de douche silicone à refaire
* douche à nettoyer
* mur douche (cloison droite) à réenduire et à peindre
* bouche VMC à nettoyer
- WC :
* cuvette WC déscellée
* réservoir WC descellé
- local fermé :
* une porte et chutes de placo à évacuer (4 x 2,25 m²).

Les états des lieux d’entrée et de sortie ne font pas ressortir la présence de traces de moisissures, les “traces noires” relevées ne pouvant, sans précision, être nécessairement associées à un développement de champignons.

A ce stade, il convient de relever qu’il ne ressort pas du rapport de diagnostic-socio-technique du FSL de la [Localité 5] à la suite de la visite du 23 août 2023 que les désordres énoncés dans l’état des lieux de sortie sont le résultat de l’état du logement en terme d’isolation, ce rapport ne révélant qu’un état d’humidité de la salle de bain (dont la source n’est pas précisé - défaut d’aération ou défaut du système de ventilation, non décrit - sans repérage de moisissures), des infiltrations d’air au niveau de la porte d’entrée et des fenêtres du salon (sans lien apparent avec l’état des murs et plafonds), d’un problème de réglage du chauffage (sans précision sur la source : système ou usage), le restant des anomalies concernant des nuisibles (sans précision).

Il ne saurait être opposé que ce rapport établit que le logement ne respecte pas les critères de décence ou d’habitabilité.

Aucun calcul n’est par ailleurs présenté par Madame [K] ou les cautions pour démontrer la réalité d’une surconsommation d’énergie pendant le temps de la location, la production de factures d’énergie, sans élément comparatif, n’étant pas suffisante, tandis que l’extrait d’un rapport de diagnostic de performance énergétique, dont on ignore si c’est celui qui était annexé au contrat, et donc accepté par la locataire, ou s’il provient d’une autre source, évoque des travaux d’amélioration de performance non des travaux nécessités par un état anormal du logement.

Dans ces conditions, les moyens tirés de ce que les désordres repérés à la sortie du bail seraient imputables à une négligence ou inaction des bailleurs ou que la location a été source pour la locataire d’un préjudice réparable seront rejetés.

En tenant compte donc de l’état d’usage notamment des peintures des murs, la location ayant duré 4 ans, il sera retenu à la charge de Madame [S] les coûts de réparation suivants :
- 94,56 euros TTC de frais de remplacement de la hotte
- 400 euros (sont retirés du devis de PHPS les travaux suivants non justifiés par l’état des lieux de sortie : nettoyage des prises et interrupteurs, nettoyage des éléments de la cuisine aménagée, lavage des volets, lavage des vitres)
- 4.847,43 euros (à partir du devis de ByBatisol, avec un abattement de 50 % du coût de réfection des peintures au regard d’un coefficient de vétusté calculé sur la durée de la durée de location - 4 ans),
soit un total de 5.342 euros.

Dans ces conditions, Madame [S] sera condamnée à payer aux consorts [W] la somme totale de 6.238,75 euros :
- 896,75 € (loyers impayés, dépôt de garantie déduit)
- 5.342 euros (réparations locatives).

Sur la demande indemnitaire de Madame [S] :

Au regard des développements antérieurs, la demande indemnitare présentée par Madame [S] sera rejetée.

Sur la condamnation des cautions solidaires :

Il est constant que le cautionnement relatif à un bail d'habitation étant spécifiquement régi par les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le code de la consommation ne lui sont pas applicables.

De la lecture des actes de cautionnement solidaires produits aux débats, il ressort qu’ils sont conformes, notamment les mentions manuscrites, aux exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1986 dans sa rédaction applicable à l’époque de leur signature - article qui n’impose pas de limitation de montant garanti, ces mentions faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location et expriment ainsi de façon explicite et non équivoque la connaissance que les cautions avaient de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elles ont contractée. Sont reprises par ailleurs dans les actes de cautionnement les dispositons de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1, relatif au cautionnement à durée indéterminée.

Dans ces conditions, les consorts [D] seront, solidairement avec Madame [S], condamnés à payer aux consorts [W] la somme totale de 6.238,75 euros.

Sur l’action en garantie des cautions à l’encontre de Madame [S] :

La caution bénéficiant d’un recours à l’encontre du débiteur personnel, en vertu de l’article 2305 et 2306 anciens du code civil, il sera fait droit à la demande des consorts [D], sous réserve de justifier du paiement des condamnations au profit des consorts [W].

*
Madame [I] [S], Monsieur [R] [D] et Madame [Z] [D], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance, qui comprendront le droit de plaidoirie de 13 euros.

Il n’est pas inéquitable de condamner Madame [I] [S], Monsieur [R] [D] et Madame [Z] [D] solidairement à payer à Monsieur [F] [W] et Madame [J] [W] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,