TJ 67482, 12 juin 2026, RG 25/08975

N° RG 25/08975 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N4ZB

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/08975 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N4ZB

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Grégoire FAURE
Monsieur [A] [Z]

Le

Le Greffier

Me Grégoire FAURE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE
[Adresse 3]
[Localité 3]
agissant par son syndic, la société MERCOR, SARL
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 394 884 357
[Adresse 4]
[Localité 4]

représenté par Me Elise MAYER substituant Me Grégoire FAURE, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 163

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [Z]
[Adresse 5]
[Localité 5]
non comparant, non représenté

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Vice-Présidente
Nathalie RECK, Greffière
en présence d’[P] [G], greffière stagiaire

DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

JUGEMENT
Rendue par défaut en Dernier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Suite à des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à 67200 Strasbourg représenté par son syndic en exercice la SARL MERCOR, a fait assigner Monsieur [A] [Z] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025 et demande au tribunal de :

condamner Monsieur [A] [Z] à lui payer la somme de 3 569,27 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 8 septembre 2025 outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 177,53 euros à compter du 5 décembre 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner Monsieur [A] [Z] à lui payer une indemnité de 500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par sa carence au paiement des charges courantes,condamner Monsieur [A] [Z] à payer les frais et dépens de la procédure, ainsi qu’à lui payer une indemnité de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [A] [Z] eux entiers frais et dépens,confirmer l’exécution provisoire du jugement à intervenir,à titre subsidiaire dans l’hypothèse où le tribunal viendrait à expurger tout ou partie des frais de poursuite imputés au compte du défendeur, condamner ce dernier à lui verser la somme de 1 764,38 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité a étude, Monsieur [A] [Z] ne comparait pas ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic, produit :

- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 22 mai 2023, 25 juin 2024 et 27 mars 2025 ayant notamment approuvé les comptes pour les exercices respectivement du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, ayant adopté les budgets prévisionnels respectivement pour les exercices de 2024, 2025 et 2026, fixé le montant de la cotisation annuelle pour le fonds de travaux et voté pour la réalisation de certains travaux (mise en place d’une barrière levante automatique, réalisation d’un plan pluriannuel de travaux et DPE collectif selon devis ALPHADIAGALSACE),

- les appels de fonds pour la période du 1er trimestre 2023 au 3ème trimestre 2025 et l’appel de fonds travaux DIAGNOSTIC PPPT et mise en place de la barrière levante automatique du 13 juin 2025, ainsi que les décomptes de charges,

- une facture d’honoraires syndic du 16 juin 2025 pour « prestations particulières – Lot 0009 (appartement) » d’un montant de 200 euros TTC,

- un bordereau d’apurement des charges courantes du 5 juillet 2024 pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

- un courrier de relance du 29 février 2024 adressé à Monsieur [Z] d’avoir à payer le solde débiteur de 681,73 euros,

- une situation comptable arrêté au 8 septembre 2025 faisant état d’un solde débiteur du défendeur à hauteur de 3 569,27 euros,

- un courrier du 13 juin 2024 mettant en demeure Monsieur [Z] de payer la somme de 1 229,97 euros,

- un courrier de mise en demeure du 3 décembre 2024 avec accusé de réception présenté le 27 décembre 2024 et revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » par lequel Monsieur [Z] était mis en demeure de régler la somme de 2 177,53 euros,

- un courrier de mise en demeure du 11 mars 2025 avec accusé de réception présenté le 2 avril 2025 et revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » par lequel Monsieur [Z] était mis en demeure de régler la somme de 2 653,09 euros,

- l’état descriptif de division et règlement de copropriété fait par notaire le 7 mai 1962,

- le contrat de syndic,

- le constat de carence établi par conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Strasbourg le 31 juillet 2025.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces produits par le demandeur un arriéré de charges à hauteur de 2 674,89 euros au 8 septembre 2025 étant précisé qu’ont été déduits de ce montant les frais de mise en demeure et de contentieux qui ne sont pas des impayés de charges.

En conséquence, Monsieur [A] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] la somme de 2 674,89 euros arrêtée au 8 septembre 2025. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter à compter du 2 avril 2025 date de présentation de la mise en demeure du 11 mars 2025.

Sur les frais au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de deux mises en demeure des 29 février 2024 et 11 juin 2024 (90 euros X 2) , de deux relances des 3 décembre 2024 et 11 mars 2025 (90 euros X 2), de frais d’ouverture de dossier auprès du commissaire de justice (200 euros), de frais de commissaire de justice liés à une injonction de payer (134,38 euros) et de frais d’ouverture de dossier avocat (200 euros).

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de contentieux qui concerne des frais de transmission à auxiliaire de justice et le coût de la procédure d’injonction de payer étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre. Il y a par ailleurs, lieu de relever que les frais liés à la procédure d’injonction ne sont aucunement justifiés, aucun élément y afférent n’étant produit.

Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 90 euros TTC et les relances après mise en demeure à 60 euros TTC.

Le syndicat des copropriétaires justifie de deux courriers de mise en demeure du 3 décembre 2024 et du 11 mars 2025 avec accusé de réception. En revanche, elle ne produit aucun justificatif d’envoi des deux autres courriers de relance. Dès lors, Monsieur [A] [Z] sera condamné à lui payer la somme de 180 euros TTC au titre des frais de mise en demeure du 3 décembre 2024 et du 11 mars 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [A] [Z], ne s’acquitte pas régulièrement des charges de copropriété depuis le 25 juin 2024, qu’à compter de cette date aucun versement de sa part n’est intervenu, seuls des montants issus de restitutions de provision, annulation d’honoraires ou utilisation de fonds de travaux ayant été mis en crédit de son compte.

En refusant de s’acquitter de leurs charges de copropriété sans raison valable, le copropriétaire a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [Z] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur et en l'absence d'éléments sur la situation financière de Monsieur [A] [Z], ce dernier sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la somme de 1 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS