TJ 67482, 12 juin 2026, RG 26/01072

N° RG 26/01072 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OELL

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 26/01072 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OELL

Minute n°

☐ Copie exec. à :
Me Amina DALY
Mme [A] [D]
M. [R] [K]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Amina DALY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 JUIN 2026

DEMANDERESSE :

Madame [L] [J] née [B]
née le 22 Octobre 1952 à [Localité 3] (ALGERIE)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Amina DALY, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 241

DEFENDEURS :

Madame [A] [D]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparante, non représentée

Monsieur [R] [K]
[Adresse 4]
[Localité 5]
non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
Nathalie RECK, Greffière
en présence d’[W] [Z], greffière stagiaire

DÉBATS :
A l'audience publique du 24 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Juin 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection
et par Nathalie RECK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2025 avec prise d’effet à la même date, Madame [L] [B] épouse [J] a loué à Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 690 euros outre 200 euros de provision pour charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, Madame [L] [B] épouse [J] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 050 euros (dont 1 380 euros au titre du dépôt de garantie) au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2026, Madame [L] [B] épouse [J] a fait assigner Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir,ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 050 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 24 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 900 euros par mois charges comprises à compter du 25 novembre 2025 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux loués et remise des clefs, dire que l’indemnité d’occupation sera révisée dans les mêmes conditions que le loyer selon les modalités fixées au bail,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 23 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 24 mars 2026.

A cette audience, Madame [L] [B] épouse [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle précise que les locataires n’ont effectué aucun paiement du loyer et des charges depuis la délivrance du commandement de payer.

Cités par actes délivrés à personne présente au domicile pour Monsieur [R] [K] et pour Madame [A] [D], ceux-ci ne comparaissent pas ni personne pour eux.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 13 mars 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels les locataires n’ont pas répondu aux rendez-vous fixés par les travailleurs sociaux en vue de l’établissement du rapport.

L’affaire est mise en délibéré au 12 juin 2026.

En cours de délibéré, la juridiction de céans a sollicité le conseil de la demanderesse pour la transmission de la notification de l’assignation à la préfecture, ce qu’elle a fait le 29 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 23 octobre 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2026. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 23 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 mars 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Il ressort en effet du décompte fourni dans le commandement de payer que les loyers et charges des mois d’août, septembre et octobre 2025 n’ont pas été réglés par les locataires. La bailleresse soutient que depuis ledit commandement aucun versement n’est intervenu de la part des locataires. Le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges s'est ainsi perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 13 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Madame [L] [B] épouse [J] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Les défendeurs, qui ne comparaissent pas, ne justifient ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de les libérer de leur obligation au paiement des loyers et des charges ainsi que du dépôt de garantie.

Il ressort des pièces fournies qu'au 24 novembre 2025, la dette locative de Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D] s’élève à la somme de 2 670 euros (soit la somme de 4 050 euros réclamée diminuée d'un montant de 1 380 euros correspondant au dépôt de garantie impayé) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Ils seront également condamnés au paiement du dépôt de garantie à hauteur de 1 380 euros.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 13 octobre 2025.

Sur l’indemnité d’occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 novembre 2025, les locataires sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Dès lors, Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [L] [B] épouse [J] et en l'absence d'éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [R] [K] et Madame [A] [D] seront condamnés in solidum à verser à la demanderesse la somme de 500 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS