CA Paris, 12 juin 2026, RG 25/00627

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRET DU 12 JUIN 2026

(n° 2026/ 139 , 5 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00627 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKTD2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2024 -Tribunal judiciaire de PARIS 17 - RG n° 23/05757

APPELANTS SUR L'APPEL PRINCIPAL & INTIMÉS SUR L'APPEL INCIDENT

Monsieur [R] [I], né le 31 Janvier 1968 à [Localité 1], de nationalité française, consultant en ressources humaines

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Y] [E] épouse [I], née le 18 Août 1968 à [Localité 3], de nationalité française, responsable de communication

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistés de Me Cyrille MAILLY, avocat au barreau de Lyon, toque : 1678

INTIMÉS SUR L'APPEL PRINCIPAL & APPELANTS SUR L'APPEL INCIDENT

Maître [F] [K], désistement partiel le 05/06/2025, né le 15 Novembre 1982 à [Localité 5]

SELARL CARRE NOTAIRES [Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Maître [A] [W], désistement partiel le 05/06/2025

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

Madame [Q] [H], née le 21 Juillet 1984 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [N] [U], né le 15 Novembre 1982 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Tous deux représentés par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de Paris, toque : K0111

Assistés de Me Octave HOCHER, avocat au barreau de Paris, toque : D 0873

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GIRARD-ALEXANDRE, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

M. Claude CRETON, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffière , lors des débats : Mme Elisabeth VERBEKE

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

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* *

FAITS ET PROCÉDURE

Selon un acte reçu le 20 septembre 2022 par Mme [K], avec la participation de Mme [Z], notaires, M. et Mme [B] ont conclu avec M. [U] et Mme [H] une promesse synallagmatique de vente au prix de 1 030 000 euros portant sur un appartement situé à [Adresse 6], [Adresse 7], sous la condition suspensive de l'obtention par ces derniers, au plus tard le 21novembre 2022, d'un prêt d'un montant maximal de 902 737,10 euros, remboursable sur une durée de 25 ans avec un taux d'intérêt annuel maximal de 1,95 % et d'un prêt relais d'un montant de 101 600 euros d'une durée d'un an avec un taux d'intérêt annuel maximal de 1,95 %. La promesse prévoyait en outre le paiement, à titre de clause pénale, d'une somme de 103 000 euros, par la partie qui refuserait de réitérer la vente devant notaire. M. [U] et Mme [H] ont versé entre les mains du notaire la somme de 51 500 euros à titre de dépôt de garantie.

M. et Mme [B], qui s'étaient opposés à la restitution à M. [U] et Mme [H] la somme de 51 500 euros qu'ils avaient versée à titre de dépôt de garantie au motif que la lettre de refus de prêt était un faux, les ont assignés, en présence des notaires, en paiement de la somme de 103 000 euros, outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [U] et Mme [H] ont conclu au rejet de ces demandes et ont sollicité la restitution de la somme de 51 500 euros consignée par Mme [Z], ainsi que la condamnation de M. et Mme [B] à leur payer les intérêts produits par cette somme depuis le 2 décembre 2022, la somme de 1 000 euros à titre d'amende civile au motif du 'caractère manifestement infondé de leur action en inscription de faux', la somme de 1 000 euros à M. [U] et de 2 000 euros à Mme [H] en réparation de leur préjudice moral et la somme de de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] et Mme [K], régulièrement citées, n'ont pas constitué avocat.

Par jugement du 15 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Paris a :

- ordonné à Mme [Z], la libération de la somme de 51 500 euros entre les mains de M. [U] et Mme [H], outre les intérêts à compter de la date de la consignation ;

- condamné M. et Mme [B] à payer à M. [U] et Mme [H] les intérêts au taux légal majoré de la moitié produits par la somme de 51 500 euros à compter du 17 décembre 2022 ;

- déclaré irrecevable la demande d'amende civile formée par M. [U] et Mme [H] ;

- débouté M. [U] et Mme [H] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral ;

- débouté M. et Mme [B] de leur demande en paiement de la somme de 103 000 euros ;

- condamné in solidum M. et Mme [B] à payer à M. [U] et Mme [H] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la société BNP Paribas a reconnu l'authenticité de la lettre de refus de prêt produite par M. [U] et Mme [H] qui ont déposé des demandes de prêt correspondant aux montants et à la durée prévues par la promesse de vente. Il a ajouté que si le taux sollicité de 2,20 % était supérieur à celui qui avait été prévu par la promesse, 'le refus de prêt par la banque à ce taux implique un refus à un taux moindre', le courtier ayant présenté des demandes de prêt à ce taux auprès de plusieurs établissements de crédit afin d'augmenter leur chance d'obtenir une réponse favorable de ces établissements.

M. et Mme [B] ont interjeté appel de ce jugement.

Le désistement de leur appel contre les notaires a été constaté par le magistrat de la mise en état le 5 juin 2025.

Ils concluent à l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il déboute M. [U] et Mme [H] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice moral, et demandent à la cour de condamner ceux-ci à leur payer la somme de 103 000 euros, outre les intérêts au taux légal majoré à compter du 2 décembre 2022, avec capitalisation annuelle, la somme de 2 897,31 euros correspondant au coût des frais d'agence et de location d'un appartement en vue de la vente de leur bien, la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ces prétentions, ils font valoir que M. [U] et Mme [H] ont fait une demande à un taux supérieur à celui prévu par la promesse et qu'ainsi la défaillance de la condition suspensive leur est imputable, ce qui justifie leur condamnation au paiement de la somme de 103 000 euros en application de la clause pénale.

M. [U] et Mme [H] concluent à la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il les déboute de leur demande d'indemnisation de leur préjudice moral et sollicitent sur ce fondement la condamnation de M. et Mme [B] à leur payer la somme de 2 000 euros.

Ils soutiennent que, comme l'a retenu le tribunal, la demande de prêt à un taux supérieur à celui prévu par la promesse, plus avantageux pour la banque et plus conforme au taux du marché qui dépend des taux directeurs fixés par la BCE, était destinée à augmenter leur chance d'obtenir les prêts sollicités, de sorte que la défaillance de la condition suspensive ne peut leur être imputée.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de réduire le montant des dommages-intérêts prévus par la clause pénale et de limiter leur condamnation à la somme de 2 897,31 euros correspondant au préjudice effectivement subi par M. et Mme [B].

Ils réclament enfin l'allocation d'une somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L'ARRÊT

Considérant qu'il est constant que M. [U] et Mme [H] ont sollicité de la société BNP Paribas, par l'intermédiaire d'un courtier, un prêt classique et un prêt relais dont les montants et les durées étaient conformes aux caractéristiques indiquées dans la promesse mais à un taux de 2,21 % supérieur au taux de 1,95% qui avait été convenu ;

que la lettre de la banque du 14 novembre 2022 informant le courtier de sa décision de refus de prêt à ces conditions, sans précision sur les raisons qui ont motivé cette décision, ne suffit pas à établir qu'une demande de prêt au taux prévu par la promesse aurait également été rejetée ;

que M. [U] et Mme [H] ne s'étant pas conformés aux stipulations contractuelles définissant les caractéristiques des prêts qu'ils devaient solliciter sont responsable de la défaillance de la condition suspensive qui est ainsi réputée accomplie en application de l'article 1304-3, alinéa 1er, du code civil ;

qu'ils doivent,en conséquence, être condamnés à indemniser M. et Mme [I] des préjudices que leur ont causé la non-réalisation de la vente, ces préjudices ayant été forfaitairement évalués à 103 000 euros par la clause pénale stipulée dans la promesse, ce montant n'apparaissant pas manifestement excessif en comparaison des préjudices subis par M. et Mme [I] qui n'ont vendu l'appartement que le 29 juin 2023, soit plus de six mois plus tard, avec une décôte de 52 000 euros  ;

qu'en outre, le montant des dommages-intérêts prévu par la clause pénale, destiné à l'indemnisation de tous les préjudices causés par la non-réalisation de la vente, M. et Mme [I] ne sont pas fondés à réclamer, en sus, des dommages-intérêts correspondant aux frais de location d'un appartement ;

PAR CES MOTIFS