CA Paris, 12 juin 2026, RG 24/06613

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

(n° 2026/ 134 , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06613 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJHBN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Janvier 2024 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY - RG n° 23/01870

APPELANTE

Madame [I] [N] épouse [Z], née le 10 Août 1970 à [Localité 1], agent administratif

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Jean-François BORNE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0244

INTIMÉE

Société IMMOTOP, société civile immobilière, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 498 936 392

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Aurélie BODIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE,greffière, présente lors de la mise à disposition.

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FAITS ET PROCÉDURE

Le 29 août 2018, Mme [I] [N] épouse [Z] a confié la gestion locative d'une maison d'habitation lui appartenant sise [Adresse 1] à [Localité 4] à la SAS Immotop.

Dans ce cadre, le bien a été donné à bail à M. [U] [D] à compter du 1er aout 2020.

Mme [N] ayant fait connaître à l'agence Immotop sa volonté de reprendre le bien pour y habiter, celle-ci a délivré un congé au locataire le 30 juin 2021, pour le 20 novembre 2021, par référence à un bail du 20 novembre2020.

Le 17 février 2022,I'agence a fait délivrer à M. [D] un second congé pour le 31 juillet 2022, par référence à un bail meublé du 1er août 2020.

Le locataire a quitté les lieux le 15 septembre 2022.

Soutenant que l'agence immobilière avait commis une faute en délivrant un congé erroné et inefficace la privant ainsi de la possibilité de reprendre son bien et la contraignant à continuer de payer un loyer dans l'attente, et de financer l'achat de meubles courants et une assurance habitation, Mme [N] épouse [Z] a fait assigner la SAS Immotop devant le tribunal judiciaire de Bobigny en réparation de ses préjudices.

Par jugement en date du 29 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

- débouté Mme [I] [N] épouse [Z] de ses demandes de dommages et intérêts

- débouté la SAS Immotop de sa demande de dommages et intérêts

- condamné Mme [I] [N] épouse [Z] aux dépens et à payer à la SAS Immotop la somme de 1.500 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile.

Mme [N] épouse [Z] a interjeté appel par déclaration du 29 mars 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 18 septembre 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [Z] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de dommages et intérêts et condamnée aux dépens et à payer à la SAS Immotop la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau, de juger que la société IMMOTOP a manqué à son mandat en rédigeant des baux d'habitation contradictoires en avisant tardivement l'appelante de son erreur, à savoir lors de la rédaction d'un congé en violation des termes de la loi, et en reconnaissant son entière responsabilité, juger que la société IMMOTOP a reconnu son erreur et dire ce que de droit quant à cette reconnaissance, condamner la SAS IMMOTOP au paiement des somme des 18 305,93 euros au titre des loyers versés et frais, du fait de l'impossibilité de reprendre son bien, de 5 000 euros au titre du préjudice moral, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation, et de la condamner à lui payer la somme de 4 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir en substance que résidant à l'étranger, elle avait confié à l'agence IMMOTOP un mandat de gérance le 29 août 2018, le bien devant faire l'objet d'une location meublée afin qu'elle puisse reprendre son bien si elle décidait de revenir vivre sur le territoire français, et que désireuse de reprendre son bien dans le courant de l'année 2021, elle a sollicité de son mandataire qu'il délivre un congé pour reprise, ce qui a été fait le 30 juin 2021, ledit congé visant toutefois un bail conclu le 20 novembre 2020 et un congé à effet au 20 novembre 2021 ; que s'en est suivie une discussion via la plateforme WhatsApp, de laquelle il ressort la preuve que l'agence reconnait avoir commis une erreur en ayant rédigé un bail non meublé daté de novembre et non d'août 2020. Elle fait valoir au soutien de l'infirmation du jugement que la société Immotop engage sa responsabilité sur le fondement du droit commun et du droit du mandat, pour avoir établi deux baux, dont un non meublé, et délivré un congé erroné et inefficace quant au terme du bail, la privant ainsi de la possibilité de reprendre son bien et l'ayant contrainte à verser un loyer dans l'attente de pouvoir le récupérer et de financer l'achat de meubles courants et une assurance habitation Elle ajoute que les manquements de l'agence ont directement entraîné la dégradation de ses relations avec ses locataires qui se sont « barricadés » en installant une chaine sur le portail, la plongeant dans un état d'anxiété certain. Elle souligne qu'il était convenu avec l'agence que seuls des baux meublés, d'une durée d'un an, devaient être consentis, précisément pour lui permettre de reprendre son bien rapidement si nécessaire, et que Ies explications de l'agence quant à l'existence de deux baux, l'un meublé du 1er août 2020 et l'autre non meublé du 17 novembre 2020 sont confuses et incohérentes, cette coexistence de deux baux avec le même locataire ayant causé les préjudices dont elle demande réparation.

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 juillet 2024 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la SAS IMMOTOP demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts, et statuant de nouveau, de condamner Mme [I] [Z] à lui payer la somme de 2.500 euros en réparation de son préjudice moral , et celle de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle conteste avoir commis une quelconque faute, dès lors qu'ayant été prévenue fin juin 2021 de la volonté de Mme [Z] de reprendre son bien, donné en location meublée à compter du 1er août 2020, le congé ne pouvait être délivré pour le 31 juillet 2021 compte tenu du délai de préavis de trois mois prévu par l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, et que l'erreur initiale sur le premier congé est sans incidence sur la date à laquelle Mme [Z] était en droit de récupérer son bien ; qu'elle a d'ailleurs fait délivrer un congé par courrier recommandé du 17 février 2022 pour le 31 juillet 2022, et qu'elle n'est pas responsable du fait que Mme [Z] ait récupéré ses clefs le 15 septembre 2022 et non le 1er août 2022, le locataire ayant décidé d'attendre de pouvoir emménager dans son nouveau logement en septembre 2022. Elle observe que Mme [Z] n'a en outre subi aucun préjudice dès lors que si elle a réglé un loyer de 1.050 euros mensuel pour se loger, elle a continué à percevoir un loyer de 1.410 euros par mois en exécution du contrat de bail de M. [D]. Enfin, elle estime avoir subi un préjudice moral, Mme [Z] n'ayant eu de cesse d'exercer une pression à son encontre et de chercher à obtenir une indemnisation d'un préjudice imaginaire, sollicitant des sommes exorbitantes, très éloignées des capacités financières de l'agence, et qu'alors qu'elle a, entre le mois de janvier 2022 et le mois d'octobre 2022, répondu aux nombreuses sollicitations et menaces de celle-ci, celle-ci n'a pas craint de dénigrer l'agence auprès de M. [D], son Conseil ayant invité ce dernier, suivant courrier du 1er juillet 2022, « à remettre ce courrier à votre conseil habituel ou celui de mes Confrères susceptible de vous assister si vous deviez estimer que l'agence IMMOTOP a manqué à ses obligations à votre égard, et que cette dernière aurait pu vous causer un préjudice ».

L'ordonnance de clôture est intervenue le 18 septembre 2025.

MOTIFS DE L'ARRÊT

- Sur la responsabilité de l'agence Immotop

En vertu des dispositions de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon l'article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

Outre le manquement du mandataire, l'engagement de sa responsabilité suppose également la démonstration, à la charge du mandant, d'un préjudice certain, actuel et en lien de causalité directe avec le manquement reproché.

Il est constant qu'en application des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable aux baux non meublés mais également aux contrats de location de logements meublés tels dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2 de ladite loi, dont il n'est pas contesté en l'espèce qu'elle s'applique au présent litige, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat en raison de sa décision de reprendre le logement doit informer le locataire avec un préavis de trois mois s'agissant d'un bail meublé (article 25-8 ), ou de six mois pour un bail non meublé (article 15).

En l'espèce, il est établi que Mme [Z] a informé la SAS Immotop de son intention de reprendre le bien loué par mail du 30 juin 2021 comme elle l'indique dans son courrier du 15 janvier 2022 (pièce n°10 Mme [Z]), et comme rappelé par son conseil le 8 avril 2022 (pièce n°11 Mme [Z]), date à laquelle le premier congé a été délivré par l'agence, certes en visant de manière erronée un bail non meublé conclu le 20 novembre et une date de congé au 20 novembre, alors que le bail dont bénéficiait M. [D] était un bail résidence meublée du 1er août 2020 à effet à cette même date.

Comme l'a reconnu la société Immotop tant lors d'échanges avec Mme [Z] via la plateforme WhatsApp entre le 30 juin 2021 et le 5 juillet 2021, que dans son courrier du 25 juin 2022 adressé au conseil de cette dernière, il y a bien eu deux baux rédigés, l'un au 1er août 2020 et l'autre en novembre 2020, en non meublé et en raison de ce que le locataire était parti en août et n'était revenu qu'en novembre car sa mère était hospitalisée, ce qui procédait d'une erreur de l'agence, il n'en demeure pas moins qu'aux termes de l'état des lieux d'entrée dont il n'est pas contesté qu'il a été réalisé le 1er août 2020 avec relevés des index d'eau et de gaz, il était bien meublé et qu'en définitive le seul bail en vigueur était bien un bail meublé à effet du 1er août 2020 à l'occasion duquel un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer a été versé par le locataire et reversé dès l'origine à la bailleresse par l'agence.

Il s'ensuit que les fautes alléguées par Mme [E] au soutien de ses demandes de dommages et intérêts sont en tout état de cause sans lien de causalité avec les préjudices allégués, dès lors que, au regard de la date à laquelle elle avait informé son mandataire de sa volonté de reprendre le bien loué, le délai de préavis de trois mois applicable au bail meublé du 1er août 2020 ne pouvait en toute hypothèse pas être respecté pour l'année 2021, le bail expirant le 1er août 2021, et ne pouvant dès lors qu'être reconduit jusqu'au 31 juillet 2022.C'est d'ailleurs précisément les explications qui ont été fournies par la société Immotop au conseil de Mme [Z] par courrier du 25 juin 2022 (pièce n°2 Immotop), mais également par ce dernier en son courrier du 1er juillet 2022 adressé à M. [D] (pièce n°16 Mme [Z]).

Dès lors, à supposer même qu'une faute puisse être retenue à l'encontre de la société Immotop pour avoir fait mention d'un bail erroné dans le congé délivré le 30 juin 2021, elle n'est nullement en lien causal avec le préjudice dont se plaint Mme [Z] consistant à n'avoir pas pu reprendre possession de son bien lors de son retour en France en octobre 2021, une telle date étant incompatible avec celle à laquelle elle avait fait connaître son intention à son mandataire.

Par ailleurs, il est constant que la SAS Immotop a délivré, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2022, un congé valable et régulier pour le 31 juillet 2022.

S'il est établi que Mme [Z] n'a repris possession de son bien que le 15 juillet 2022, date à laquelle l'état des lieux de sortie a été fait et les clefs restituées à la propriétaire par la société Immotop, il n'est nullement démontré ni même allégué que ce retard d'un mois et demi soit imputable à un quelconque manquement de la société Immotop, cette dernière s'étant même chargée, alors qu'elle n'en avait aucunement l'obligation, de proposer des logements se libérant en juillet aux époux [D].

De surcroît, le préjudice matériel invoqué est inexistant, dès lors que le locataire était en toute hypothèse fondé à demeurer dans les lieux jusqu'au 31 juillet 2022, et que le loyer exposé par Mme [Z] pour se loger soit 1.050 € était inférieur à celui perçu de la part de son locataire, et où elle aurait dû payer une assurance habitation quel que soit son lieu de résidence.

Par conséquent, faute pour Mme [Z] de démontrer un manquement à ses obligations contractuelles par son mandataire, en lien avec un préjudice certain et actuel, le jugement ne peut qu'être confirmé en ce qu'il a rejeté ses demandes indemnitaires.

- Sur la demande de dommages et intérêts de la société Immotop

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il n'est démontré par aucune des pièces produites par la société Immotop que comme elle le prétend, Mme [Z] n'a eu de cesse de la dénigrer auprès de M. [D], notamment en l'invitant à entreprendre une procédure à son encontre, cette invitation étant le fait non de Mme [Z] mais de son conseil dans un courrier adressé au locataire le 1er juillet 2022.

Par conséquent, sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée, par confirmation du jugement.

- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Immotop la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,