CA Nimes, 12 juin 2026, RG 25/01317

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/01317 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JR4Q

NR

PRESIDENT DU TJ D'[Localité 1]

07 avril 2025 RG :25/00015

[Q]

C/

S.A.R.L. [Adresse 1]

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d'[Localité 1] en date du 07 Avril 2025, N°25/00015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Mme Nathalie ROCCI, Présidente, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l'audience publique du 11 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Juin 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.

APPELANT :

M. [V] [Q]

né le 10 Février 1958 à [Localité 2] (ALGERIE)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Assisté de Me Eric FORTUNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON

INTIMÉE :

S.A.R.L. HOTEL DU PARC Prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Marine SZYDLOWSKI, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE

Représentée par Me Anaïs LOPES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Mai 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie ROCCI, Présidente, le 12 Juin 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l'appel interjeté le 16 avril 2024 par M. [V] [Q] à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 7 avril 2024 par le président du tribunal judiciaire d'Avignon dans l'instance n° 25/00015 ;

Vu l'avis du 11 septembre 2025 déplaçant l'audience initialement fixée au 23 février 2026 au 11 mai 2026 à 14h00 ;

Vu l'avis de fixation de l'affaire à bref délai du 12 mai 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 30 mars 2026 par M. [V] [Q], appelant à titre principal, intimé à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 février 2026 par la SARL [Adresse 1], intimée à titre principal, appelante à titre incident, le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l'ordonnance du 10 mars 2026 rendue par la présidente de la 4ème chambre commerciale de la cour d'appel de Nîmes prononçant la révocation de clôture du 12 mai 2025 et fixant de la clôture de la procédure à effet différé au 4 mai 2026.

***

Suivant acte notarié reçu par Maître [R] [Y], notaire à [Localité 5], M. [V] [Q] a donné à bail à la Sarl Hôtel du Parc, un immeuble à usage d'hôtel situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer de 2 000 euros par mois.

En mars 2022, la société [Adresse 1] a entrepris la réalisation de travaux qu'elle a confiés à la société A&B Construction. Dès le second jour de travaux, le plancher d'une partie de l'hôtel s'est effondré.

Une expertise judiciaire a été initiée à la demande de la société [Adresse 1].

L'expert désigné, M. [I] [G], a déposé son rapport le 22 novembre 2024.

Le 27 novembre 2024, M. [W] [Q] a fait délivrer à la société Hôtel du Parc un commandement de payer la somme de 24 225, 21 euros au titre d'un arriéré de loyers et de charges locatives.

Par exploit du 9 janvier 2025, la société [Adresse 1] a fait assigner M. [V] [Q] en référé aux fins de suspension du paiement des loyers dus et ce jusqu'à ce que les travaux préconisés par l'expert soient réalisés, et aux fins de dire et juger qu'elle justifie d'un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard vingt-quatre mois après l'ordonnance à intervenir, de lui voir accorder un délai de paiement de vingt-quatre mois, et en tout état de cause, de condamner le bailleur au remboursement d'une somme à titre de provision à valoir sur ses préjudices, ainsi qu'au titre des frais irrépétibles et entiers dépens, devant le tribunal judiciaire de Nîmes.

Par ordonnance de référé du 7 avril 2025, le tribunal judiciaire d'Avignon a statué et :

« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent,

Ordonnons la suspension du paiement des loyers dus à M. [Q] [V] et ce jusqu'à ce que les travaux préconisés par l'expert judiciaire soient réalisés.

Disons que la SARL Hôtel du Parc justifie d'un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard vingt-quatre mois après la présente ordonnance,

Ordonnons la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard vingt-quatre mois après la présente ordonnance.

Disons que faute de respect par la SARL [Adresse 1] de ses obligations en matière de règlement des loyers et de l'arriéré à l'expiration d'un délai de deux ans, la résolution du bail sera acquise avec toutes conséquences de droit et que l'expulsion pourra être ordonnée - sans possibilité de nouveau délai sur nouvelle assignation en référé qui sera délivrée faute de libération des lieux,

Déboutons les parties de leurs demandes provisionnelles reconventionnelles ou complémentaires

Condamné M. [Q] [V] à payer à la SARL Hôtel du Parc la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons M. [Q] [V] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d'huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 3 mars 2023, assignation en justice du 23 juin 2023),

Rejetons toutes autres demandes. ».

***

M. [V] [Q] a relevé appel le 16 avril 2025 de cette ordonnance de référé pour la voir annuler ou à tout le moins infirmer, en ce qu'elle a :

- ordonné la suspension du paiement des loyers dus à M. [Q] [V] et ce jusqu'à ce que les travaux préconisés par l'expert judiciaire soient réalisés,

- dit que la société [Adresse 1] justifie d'un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard 24 mois après la présente ordonnance,

- ordonné la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard 24 mois après la présente ordonnance,

- dit que faute de respect par la société Hôtel du Parc de ses obligations en matière de règlement des loyers et de l'arriéré à l'expiration d'un délai de deux ans, la résolution du bail sera acquise avec toutes conséquences de droit et que l'expulsion pourra être ordonnée - sans possibilité de nouveau délai sur nouvelle assignation en référé qui sera délivrée faute de libération des lieux,

- débouté M. [Q] [V] de ses demandes provisionnelles reconventionnelles ou complémentaires,

- condamné M. [Q] [V] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [Q] [V] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d'huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 3 mars 2023, assignation en justice du 23 juin 2023),

- rejeté toutes autres demandes.

***

Dans ses dernières conclusions, M. [V] [Q], appelant à titre principal, intimé à titre incident, demande à la cour de :

« Infirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire d'Avignon le 7 avril 2025 en ce qu'elle a :

- Ordonné la suspension du paiement des loyers dus à M. [Q] [V] et ce jusqu'à ce que les travaux préconisés par l'expert judiciaire soient réalisés,

- Dit que la SARL Hôtel du Parc justifie d'un motif légitime et demander la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard 24 mois après la présente ordonnance,

- Ordonné la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard 24 mois après la présente ordonnance,

- Déboute M. [Q] [V] de ses demandes provisionnelles reconventionnelles ou complémentaires,

- Condamné M. [Q] [V] à payer à la SARL [Adresse 1] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné M. [Q] [V] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d'huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 3 mars 2023, assignation en justice du 23 juin 2023,

- Rejeté toutes autres demandes,

Statuant à nouveau,

Renvoyant les parties à se pouvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent, et complémentairement vu l'urgence,

Vu notamment les manquements du preneur et de son entrepreneur aux obligations contractuelles et légales auxquelles ils sont astreints.

Vu les aveux du preneur concernant sa responsabilité,

Vu le défaut de paiement des loyers depuis décembre 2023, le commandement de payer Venezia du 27 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire, les autres pièces du dossier susvisées et ci-dessous listées,

Vu l'article L242-1 du code des assurances

Juger qu'en l'état d'une clause résolutoire contractuelle claire il appartient au preneur de rapporter la preuve de fautes graves caractérisées du bailleur qui seraient susceptibles d'être - pour le preneur ' difficulté sérieuse au respect de ses propres obligations contractuelles,

Juger que le preneur ne rapporte pas la preuve de son empêchement - sans faute de sa part - de régler les loyers

Juger qu'il n'y a pas difficulté sérieuse,

Juger relativement aux aménagements éventuels des effets de la clause résolutoire - notamment faute d'offres de règlement de l'arriéré présentée et au constat des fautes commises et en outre pour difficulté sérieuse, le juge du fond étant saisi - qu'il n'y a pas lieu à autorisation de suspendre le paiement des loyers.

Juger pour les mêmes motifs qu'il n'y a pas lieu à juger que le preneur justifierait d'un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire, ni à autoriser le preneur à reporter le règlement de sa dette ;

Juger qu'il n'y a pas lieu à suspension de la clause résolutoire, et de ses effets,

Juger en tant que de besoin qu'il y a contestations sérieuses relativement à une éventuelle responsabilité alléguée du bailleur au titre des travaux qui s'avèrent nécessaires à l'immeuble selon rapport [G],

Constater alors que la résolution contractuelle du bail au 27 décembre 2024 - à l'expiration du délai contractuel rappelé par commandement de payer - est acquise (pages 16 et 17 du bail notarié),

Ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL [Adresse 1], de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec si besoin était le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour pendant trois mois après quoi il serait à nouveau statué.

Fixer à 3.000 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation contractuellement fixée dont l'ex-preneur sera redevable à compter du terme du bail jusqu'à libération effective des lieux

Condamner la SARL Hôtel du Parc, en termes de loyers arriérés, au paiement d'une provision de 66.000 euros sur loyers arriérés au 1er septembre 2026 sauf à parfaire ou à diminuer.

Réserver les droits de M. [V] [Q] à indemnisation du préjudice subi en l'état de travaux malheureux ayant affectés la structure du bâtiment litigieux,

Condamner toutefois d'ores et déjà la SARL [Adresse 1] à payer à M. [V] [Q], à titre provisionnel la somme de 200 000,00 euros ou telle somme qu'il plaira permettant réalisation des travaux ou de partie des travaux préconisés par l'expert [D] et validés par l'expert judiciaire [G],

Très subsidiairement,

Pour le cas ou par impossible suspension de la seule clause résolutoire serait envisagée,

Réduire drastiquement le délai sollicité au regard de l'arriéré dépassant (au mois de notification des présentes conclusions) 29 mois.

Juger que la suspension ne pourrait dépasser un an, et juger le délai expire.

En conséquence,

Constater alors que la résolution contractuelle du bail au 27 décembre 2024 - à l'expiration du délai contractuel rappelé par commandement de payer ' est acquise (pages 16 et 17 du bail notarié),

Ordonner en conséquence l'expulsion de la SARL [Adresse 1], de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loues avec si besoin était le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour pendant trois mois après quoi il serait à nouveau statué.

Fixer à 3.000 euros par mois le montant de l'indemnité d'occupation contractuellement fixée dont l'ex-preneur sera redevable à compter du terme du bail jusqu'à libération effective des lieux

Condamner la SARL Hôtel du Parc, en termes de loyers arriérés, au paiement d'une provision de 66.000 euros sur loyers arriérés au 1er septembre 2026 sauf à parfaire ou à diminuer.

Réserver les droits de M. [V] [Q] à indemnisation du préjudice subi en l'état de travaux malheureux ayant affectés la structure du bâtiment litigieux,

Condamner toutefois d'ores et déjà la SARL [Adresse 1] à payer à M. [V] [Q], à titre provisionnel la somme de 200 000,00 euros ou telle somme qu'il plaira permettant réalisation des travaux ou de partie des travaux préconisés par l'expert [D] et validés par l'expert judiciaire [G],

Plus subsidiairement,

Juger que la suspension sera soumise aux obligations pour la SARL Hôtel du Parc :

- de payer ponctuellement tout à la fois le loyer ainsi que, sauf à parfaire, la somme mensuelle de 2 500,00 euros à valoir sur l'arriéré de loyers,

- d'effectuer ou faire effectuer par telle entreprise qu'il lui plaira - et sous contrôle d'un maitre d''uvre - la réalisation des travaux préconisés par l'architecte [D] et l'expert judiciaire [G] sous un délai de six mois à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,

Désigner tel commissaire de justice qu'il plaira à l'effet d'effectuer tous les deux mois une visite du chantier a l'effet de les visiter, les décrire et en outre se faire remettre copie des situations de travaux et justifications des règlements provisionnels effectués par [Adresse 1] aux entreprises aux fins de justifier ainsi à M. [V] [Q] de l'avancement du chantier,

Juger que les frais et honoraires du commissaire de justice désigné devront être remboursés à M. [V] [Q] sur présentation de justification,

Juger complémentairement que faute de respect par la SARL Hôtel du Parc de ses obligations à la fois en matière de règlement des loyers et de l'arriéré dans les conditions qui auront été fixées et de réalisation des travaux dans les conditions qui seront fixées, la résolution du bail sera acquise de plein droit avec toutes conséquences de droit et que l'expulsion pourra être ordonnée - sans possibilité de nouveau délai - sur nouvelle assignation en référé qui serait délivrée faute de libération des lieux,

Confirmer par ailleurs l'ordonnance en ce qu'elle a dit que faute de respect par la société [Adresse 1] de ses obligations en matière de règlement des loyers et de l'arriéré à l'expiration du délai qui aurait été fixé, la résolution du bail sera acquise avec toute conséquence de droit et que l'expulsion pourra être ordonnée tirée sans possibilité de nouveaux délais tirés sur nouvelle assignation en référé qui sera délivrée faute de libération des lieux,

Débouter la SARL Hôtel du Parc de toutes demandes contraires aux prétentions de M.[V] [Q] et condamner la SARL [Adresse 1] au paiement d'une somme de 10.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposes par M. [Q] en première instance et en appel,

La condamner en tous les dépens de première instance et d'appel, ceux-ci comprenant les frais du commandement de payer, délivré à la requête de M. [V] [Q] ».

Au soutien de ses prétentions, M. [V] [Q], appelant à titre principal, intimé à titre incident, expose qu'il n'a appris que le 28 juin 2022, par courrier, que la société Hôtel du Parc avait, sans son autorisation préalable, pris l'initiative de solliciter une SAS A&B Construction aux fins de réaliser d'importants travaux affectant la structure de l'immeuble et que des désordres étaient survenus.

Il souligne une grave violation de ses obligations par le preneur, qui a entrepris en 2022, des travaux destructeurs et non de simples travaux d'embellissement, sans avis du propriétaire, sans autorisation et sans contrôle en amont, puis en cours de chantier par l'architecte du bailleur. Aux termes du bail, aucune démolition, ni percement de mur ou de cloison, ni aucun changement de distribution n'était autorisé sans le consentement express et écrit du bailleur.

M. [Q] soutient que malgré l'impossibilité de poursuivre l'exploitation de l'hôtel dés le mois d'avril 2022, le preneur va continuer de payer les loyers jusqu'au mois de décembre 2023, va annoncer qu'il aurait dépensé plus de 51 000 euros au titre, notamment de travaux de consolidation, et déposer deux demandes de permis de construire pour la remise en état et la création d'une issue de secours les 9 et 13 mars 2023 et les 29 février et 4 mars 2024, ce qui constitue de sa part, un aveu de ce que sa responsabilité est engagée.

Il souligne que la société [Adresse 1] n'a pas souscrit, ni l'entreprise qu'elle a choisie, d'assurance dommage-ouvrage laquelle aurait permis de préfinancer les travaux et de réduire la durée de fermeture de l'hôtel. Ainsi, la difficulté majeure résulte de la non- exécution des travaux de reprise des désordres et seul le preneur est responsable de cette situation.

M. [Q] soutient qu'il y a plus que dif culté sérieuse sur les demandes du preneur de délais de paiement du loyer et de suspension des effets de la clause résolutoire et seul le juge du fond pourra trancher la question de la responsabilité.

Il pose la question de savoir si la résolution est acquise si la suspension est ordonnée jusqu'à réalisation des travaux et que ceux-ci ne sont pas réalisés dans les deux ans.

M. [Q] critique le rapport d'expertise ainsi que la décision du juge des référés qui a retenu, selon lui, pour fonder sa décision, une thèse totalement erronée de l'expert judiciaire, à savoir une origine probablement ancienne d'infiltrations non traitées qui constitueraient pour l'expert, sans doute, un manquement du bailleur à son obligation d'entretien du bâtiment. Le bailleur critique une décision du juge des référés fondée sur des présupposés erronés et soutient qu'il existe une incontournable difficulté sérieuse quant aux prétentions du preneur de voir retenus les manquements du bailleur.

Si l'expert judiciaire a considéré qu'a l'occasion des démolitions intervenues, se serait révélé un état de vétusté de l'immeuble lié notamment à un problème de pourrissement de certaines structures bois résultant de probables in ltrations antérieures,il n'a nullement été tenu compte de la lenteur des opérations d'expertise et de ce que les fuites provoquées par les travaux malheureux ont ainsi pu affecter la structure de l'immeuble pendant une année et demi. Par ailleurs, M. [X], expert initialement consulté par le preneur a indiqué dans un rapport de mai 2022, que les bois étaient sains et ne présentaient pas de traces de xylophages, et que les infiltrations constatées seraient la conséquence de fuites au niveau des installations sanitaires qui n'ont pas été mises en sécurité pendant les travaux de démolition. L'expert judiciaire a au surplus oublié de tirer d'éventuelles conséquences des déclarations du gérant de la SAS A&B Construction qui a déclaré, à la suite de la démolition des cloisons séparatives, avoir constaté un état de dégradation avancé des poutres et chevrons.

Ainsi, lorsque l'expert, sans prendre en considération ni les af rmations initiales du preneur relativement à l'état du chantier, ni l'avis motivé de l'expert du preneur, M. [X], après avoir invité le bailleur à ne pas dénoncer l'expertise aux entreprises qui étaient intervenues en rénovation en 2014, propose de considérer que les désordres constatés seraient la conséquence d'un défaut d'entretien imputable :

- pour les défauts structurels au propriétaire des murs, soit M. [Q],

- pour les fuites qui ont entrainé le pourrissement des planchers à l'exploitant de l'Hôtel, soit depuis 2019 pour la Sarl [Adresse 1], rejetant toute imputabilité à la Sas A&B Construction, ne présente qu'un sentiment formellement contesté.

Le rapport d'expertise n'est qu'un simple avis technique qui ne lie pas le juge.

M. [Q] soutient que toute allégation de vétusté ou d'un état antérieur dégradé doit être écartée dès lors qu'après avoir acquis le fond de commerce en janvier 2013 (revendu le 19 janvier 2020), les visites règlementaires de sécurité ont été effectuées en 2014 et en 2019 et il a fait réaliser d'une part, des travaux de rénovation générale, sous la direction d'un maître d'oeuvre en 2014, d'autre part, les travaux qui s'avéraient nécessaires en 2019.

S'agissant des manquements du preneur, ils sont multiples :

- manquement à l'obligation d'avertir le bailleur du projet et à celle de solliciter une autorisation préalable ;

- manquement par le choix d'une entreprise non qualifiée ;

- manquement au devoir d'avertir sans délais le bailleur des dégradations ou aggravations de désordres survenus ;

- manquement à l'interdiction contractuelle de supprimer des cloisons ou des éléments porteurs sous couvert de travaux d'embellissement : les devis et acomptes versés démontrent qu'il ne s'agit pas de second 'uvre ou d'embellissement ;

- défaut d'assurance dommage-ouvrage et de garanties complémentaires aux garanties décennales avant réception.

Ainsi, la cause du sinistre affectant la structure de l'immeuble est à retenir dans les travaux réalisés dans le secret par une entreprise incompétente, sans assurance dommage ouvrage. Les travaux engagés à l'initiative du preneur sont le fait générateur de la situation de blocage. La responsabilité de la société intimée se trouve également établie dans le fait que ces travaux ont emporté des problèmes de fuite d'eau, qui sont à l'origine du pourrissement retenu par l'expert judiciaire. La conséquence du problème constructif étant, faute d'assurance préfinançant les travaux de remise en état, la fermeture de l'Hôtel et le blocage du chantier ainsi que l'arrêt de paiement des loyers. La société intimée a la charge de la preuve de la faute du bailleur ; ne pouvant se prévaloir de ses propres manquements, elle ne prouve pas l'état de vétusté de l'immeuble antérieurement aux travaux réalisés, tout en évoquant la parfaite stabilité des planchers et l'absence de fuite.

M. [Q] forme une demande reconventionnelle en résolution du bail et expulsion, ainsi que des demandes financières. La résolution du bail aux torts exclusifs du preneur s'impose par application de la clause résolutoire contractuelle. Le commandement de payer a été délivré et le délai est échu. Il n'y a pas lieu d'accorder un délai au preneur alors que depuis décembre 2023, les loyers sont impayés et que depuis novembre 2024, la clause résolutoire a été, sans effets, mise en 'uvre tel que contractuellement édictée.

Il ne reçoit plus de loyers depuis décembre 2023, ce qui génère un préjudice mensuel de 2.000,00 euros qui devra être indemnisé et liquidé au jour du paiement effectif de la dernière mensualité précédant la terminaison du chantier. Les travaux n'ayant pas commencé, le préjudice va se poursuivre au moins jusqu'en septembre 2026. Ainsi, il sera alloué provisionnellement la somme correspondant à 33 loyers perdus, soit 66.000,00 euros, sauf à réduire cette somme en fonction de la date à laquelle la résolution du bail sera définitive.

Il demande en outre une indemnité d'éviction mensuelle de 3.000,00 euros à compter de la date à laquelle la résolution du bail aura été fixée, et ce, selon application des dispositions contractuelles en matière de résolution de bail.

Il demande enfin une provision de 200.000,00 euros à valoir sur le montant des travaux à réaliser, étant précisé qu'il s'agit du montant retenu par l'expert judiciaire pour la réalisation des travaux. En ce sens, le preneur ne peut pas invoquer des travaux de réparation et de construction pour prétendre à une indemnité. Le preneur et l'entreprise qu'il a choisie seront condamnés à indemniser le bailleur du chef du financement des travaux, plus important que ce qu'il n'aurait été nécessaire, à réaliser en raison de l'aggravation de l'état de l'immeuble par les démolitions réalisées et par suite du retard dans la réalisation des travaux. Ainsi, les travaux de reprise et de remise en état qui s'avèrent nécessaires par suite des fautes cumulées doivent être intégralement à la charge de ceux ayant 'uvré à la fragilisation du bâtiment.

***

Dans ses dernières conclusions, la société [Adresse 1], intimée à titre principal et appelante à titre incident, demande à la cour de :

« - Déclarer mal fondé l'appel de M. [Q] [V] à l'encontre de l'ordonnance des référés rendue le 7 avril 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon

En conséquence,

- Réformer la décision déférée uniquement sur le point de départ du délai de deux ans pour la suspension de la clause résolutoire et du paiement des loyers à la date de l'ordonnance de référé ;

- Et statuant à nouveau,

Ordonner la suspension du paiement des loyers dus à M. [Q] [V] et ce jusqu'à ce que les travaux préconisés par l'expert judiciaire soient réalisés.

Constater que la SARL Hôtel du Parc justifie d'un motif légitime à demander la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard vingt-quatre mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

Ordonner la suspension de la clause résolutoire jusqu'à ce qu'une décision soit rendue au fond et au plus tard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.

Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes.

- Débouter M. [Q] [V] de l'ensemble de ses prétentions ;

- Condamner M. [Q] [V] au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner M. [Q] [V] aux dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la société [Adresse 1], intimée à titre principal et appelante à titre incident, expose que les loyers et la clause résolutoire doivent être suspendus et les demandes reconventionnelles de l'appelant rejetées. En ce sens, la société Hôtel du Parc expose que les désordres subis par elle, tel que relevés par le rapport d'expertise, sont principalement la conséquence de la vétusté de l'ouvrage.

L'expert relève que plusieurs désordres affectent la solidité de l'ouvrage, dont les deux poutres IPN mises en 'uvre il y a plusieurs décennies pour renforcer le plancher du premier étage, et la présence d'une humidité très prolongée sur plusieurs années. Cette situation aurait été aggravée par des fuites qui ont dû se prolonger pendant plusieurs années et qui ont entraîné un pourrissement des lambourdes. M. [V] [Q] a exploité le fond jusqu'en 2019, date à laquelle il a cédé le bail. Il a précisé avoir réalisé des travaux de réfection des sols, des salles de bains et de plomberie. Il a ensuite totalement disparu de l'expertise judiciaire, bien que régulièrement convoqué à chaque fois. Il n'a pas questionné l'expert sur l'avancement des opérations d'expertise, sur les nécessaires remises en état de son bien et sur la mise en sécurité de l'Hôtel. M. [V] [Q] avait lui-même reconnu que l'Hôtel, objet du bail, était une ruine lors de son acquisition et qu'il avait réalisé 700.000,00 euros de travaux pour le remettre en l'état. Ainsi, au lieu d'une rénovation d'ensemble, ce dernier a préféré une réfection grossière, ce qui le rend responsable des désordres causés.

M. [Q] est responsable puisque l'expert a relevé que la vétusté de l'immeuble est la cause principale de l'effondrement et que l'appelant ne démontre pas que d'autres causes sont à l'origine de l'effondrement de l'immeuble. La société [Adresse 1] souligne que M. [Q] n'a pas présenté d'accédit, n'a pas été représenté en amont lors de l'expertise et n'a pas sollicité une nouvelle expertise, se contentant de refuser de reconnaître les faits et d'éluder sa responsabilité.

La société Hôtel du Parc indique avoir agi avec diligence, notamment en sécurisant les lieux pour permettre à l'[Adresse 1] de rouvrir et de reprendre son activité. Le bailleur a abandonné son immeuble alors qu'il disposait des informations nécessaires en tant que partie aux expertises. Ainsi, l'intimée rétorque que sa réaction en tant que preneur du bail ne traduit qu'une réponse à l'inaction totale du bailleur et non une reconnaissance de responsabilité. La responsabilité de M. [V] [Q] est pleine et entière et n'est pas sérieusement contestable. Il est légitime de considérer qu'il n'y a aucune contestation sérieuse. Au surplus, la société Hôtel du Parc n'est pas en mesure d'exploiter l'hôtel depuis le mois d'avril 2022, mais elle a continué à régler les loyers jusqu'au mois de décembre 2023. Le bailleur n'a pas respecté son obligation de délivrance et son obligation de jouissance paisible, le local ne lui a pas été délivré en bon état de réparations. L'intimée n'a pas pu en jouir paisiblement depuis le 29 mars 2022.

M. [V] [Q] ne peut pas nier sa responsabilité au motif d'un prétendu manquement à une obligation d'information, l'intimée ayant indiqué qu'elle a averti oralement ce dernier de la réalisation de travaux d'embellissement pour lequel son autorisation écrite n'était pas nécessaire. Le bail précise « même avec l'autorisation » ce qui implique que ces travaux d'embellissement peuvent être réalisés sans autorisation écrite. M. [V] [Q], suite à l'effondrement du plancher, n'a pas informé son assurance. Le bailleur n'était ni présent, ni représenté au dernier accédit. Il n'a pas répondu au pré-rapport de l'expert qui lui était défavorable. Il n'a pas contesté le rapport définitif en sollicitant une nouvelle expertise. Il s'est contenté de refuser de reconnaître les faits et d'éluder sa propre responsabilité. L'intimée a agi avec diligence face au manque de réactivité de l'appelant. Ainsi, il ne peut être fait droit aux demandes reconventionnelles du bailleur, la suspension de la clause résolutoire devant être confirmée.

La société [Adresse 1] demande une provision de 99 662, 65 euros sur le fondement du trouble manifestement illicite, en invoquant d'une part le défaut d'entretien du bâtiment par le bailleur, d'autre part, les frais qu'elle a avancés pour la remise en état et la remise en aux normes de l'hôtel à hauteur de 51 374, 29 euros. Elle ajoute qu'elle a dû régler également la cotisation foncière des entreprises suite à la négligence de M. [Q] [V], pour une somme de 8 387 euros, faute pour le bailleur d'avoir informé le service des impôts du changement d'utilisation des locaux professionnels

Le rapport d'expertise judiciaire pointe expressément la responsabilité du bailleur au regard de la vétusté de l'immeuble. Ces violations des dispositions légales et contractuelles sont de nature à créer un trouble manifestement illicite.

La gérante de la société intimée a dû faire une demande d'activité partielle au début du mois de décembre 2024 pour faire face aux difficultés. Ces investissement à la fois financiers, professionnels et humain témoignent de la volonté de la gérante de reprendre l'activité dès que possible pour faire renaître l'Hôtel du Parc. La société [Adresse 1] a continué de régler ses loyers après la démolition partielle de l'hôtel ce qui démontre sa bonne foi. Aujourd'hui elle est dans l'incapacité de payer ses loyers et de faire face aux frais nécessaires à la remise en état de l'hôtel.

S'agissant de sa demande de délais de paiement, la société Hôtel du Parc précise que de tels délais permettraient qu'une décision au fond soit rendue sur la responsabilité du bailleur et l'exception d'inexécution, mais également sur la condamnation du bailleur ou de la société A&B Construction à faire réaliser les travaux de réhabilitation de l'[Adresse 1]. La possibilité de voir le règlement de la dette reporté à 24 mois permettrait ainsi à la société intimée d'obtenir une décision favorable au fond, étant précisé que l'assignation a été délivrée et qu'il appartient désormais à la société A&B Construction, la société Allianz et M. [V] [Q] de conclure.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

- Sur la demande de suspension de la clause résolutoire :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».

L'article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce énonce que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeure infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le juge des référés qui a constaté que le bail en cause contient une clause résolutoire et que le commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 est resté sans effet, a jugé à bon droit, que la clause résolutoire était acquise.

En application des textes sus-visés, le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s'il n'existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l'étendue de l'obligation du bail que le preneur n'a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même et sur la façon dont le bailleur la met en 'uvre.

Il appartient par conséquent au juge des référés de vérifier que le bailleur est en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de la clause résolutoire, que cette clause est dénuée d'ambiguïté et que la violation des obligations du bail, dont la clause résolutoire est la sanction, ne fait l'objet d'aucune contestation sérieuse du preneur quant à la charge et à l'étendue de ses obligations.

Or, il résulte des débats que la Sarl [Adresse 1] invoque une exception d'inexécution en se fondant notamment sur le rapport d'expertise de M. [I] [G] qui conclut que les désordres constatés sont la conséquence de défauts d'entretien imputables :

pour les défauts structurels liés à la vétusté qui affectent le gros 'uvre, au propriétaire des murs, soit M. [Q] ;

pour le pourrissement des planchers provoqué par des fuites de canalisations, à l'exploitant de l'hôtel, soit depuis 2019, l'Hôtel du parc.

L'exception d'inexécution opposée à l'obligation de payer les loyers est invoquée au motif que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance conforme du bâtiment loué. Elle repose sur des constatations expertales objectives, documentées et contradictoires, en sorte que cette exception constitue une contestation sérieuse au soutien de la demande de suspension de la clause résolutoire.

Les longs développements du bailleur sur les mérites du rapport d'expertise, sur ses approximations supposées et sur les responsabilités de chacune des parties dans la survenue des désordres, illustrent d'ailleurs l'existence d'une contestation sérieuse quant au respect par le bailleur de ses obligations.

Dans l'attente du jugement sur le fond qui tranchera ces questions, la société Hôtel du Parc est fondée à solliciter la suspension de la clause résolutoire.

L'ordonnance de référé déférée est confirmée en ce qu'elle a ordonné la suspension de la clause résolutoire. Compte tenu de cette confirmation, la demande qui tend à ce que le délai de 24 mois accordé par le premier juge courre à compter de la signification du présent arrêt, ce qui aurait pour effet d'accorder un délai supérieur au délai légal de 24 mois, est rejetée.

La cour confirme par conséquent l'ordonnance déférée en ce qu'elle a jugé que la clause résolutoire est suspendue jusqu'à ce qu'une décision au fond soit rendue et au plus tard vingt-quatre mois après l'ordonnance de référé.

Les demandes de M. [Q] aux fins d'expulsion de la société [Adresse 1] sous astreinte et aux fins de fixation d'une indemnité d'occupation sont rejetées.

- Sur les demandes de provisions et l' injonction de faire:

Il résulte des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La cour observe que le dispositif des conclusions de la société Hôtel du Parc ne comporte pas de demande de provision.

Il résulte des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile que les prétentions des parties formulées dans les conclusions d'appel sont récapitulées sous forme de dispositif, ce dont il résulte que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, peu important que la prétention figure dans les motifs.

La cour constate par conséquent qu'elle n'est pas saisie d'une demande de provision par la société [Adresse 1] dont le dispositif des conclusions tend à la réformation de la décision déférée uniquement sur le point de départ du délai de deux ans pour la suspension de la clause résolutoire et du paiement des loyers à la date de l'ordonnance de référé.

S'agissant des demandes de provisions formulées par M. [Q], tant au titre des loyers impayés qu'au titre des travaux de reprise des désordres, compte tenu du débat à venir au fond sur les responsabilités du bailleur et du preneur dans la survenue des désordres, et sur l'exception d'inexécution, ces demandes de provisions se heurtent à des contestations sérieuses et doivent être rejetées par confirmation de l'ordonnance déférée.

Enfin, la demande tendant à assortir la suspension de la clause résolutoire d'une injonction de réaliser les travaux sous le contrôle d'un maitre d''uvre et d'un commissaire de justice, est également rejetée en ce qu'elle se heurte à une contestation sérieuse et ne relève pas de la compétence du juge des référés

Sur les frais de l'instance :

M. [V] [Q], qui succombe en ses demandes, devra supporter les dépens de l'instance et payer à la société Hôtel du Parc une somme équitablement arbitrée à 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,