CA Aix Provence, 11 juin 2026, RG 23/11929

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2026

N° 2026/ 270

N° RG 23/11929

N° Portalis DBVB-V-B7H-BL5QS

Syndic. de copro. LES SENIORALES [M]

C/

S.A.S. PV SENIORIALES EXPLOITATION

S.C.I. [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Vincent MARQUET

Me Isabelle GRENIER

Me Florence BLANC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 1] en date du 10 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03114.

APPELANTE

Syndic. de copro. LES SENIORALES DE [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Vincent MARQUET de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat plaidant au barreau de DRAGUIGNAN,

assitée par Me Patrick CAGNOL de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

INTIMÉES

S.A.S. PV SENIORIALES EXPLOITATION,

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle GRENIER de la SELARL CHRISTELLE & ISABELLE GRENIER, avocate plaidante au barreau de MARSEILLE,

S.C.I. [A],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Florence BLANC de l'AARPI BCT AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

---

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 25 mars 2026 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

La résidence '[Adresse 4]' située [Adresse 5] à [Localité 2] (83), est un immeuble placé sous le statut de la copropriété.

Cette copropriété est une résidence réservée aux seniors.

La société civile immobilière (SCI) [A] et la société par actions simplifiées (SAS) PV Sénioriales Exploitation sont respectivement copropriétaires des lots n° 49 et 102 pour la première, et n°127 pour la seconde.

La SCI [A] investisseur avait l'obligation de louer son logement à la copropriété afin qu'elle y loge le gardien.

Dans le cadre de l'assemblée générale ordinaire du 28 septembre 2018, les copropriétaires ont voté la résolution n°8 visant à la suppression de l'obligation faite à la SCI [A] de louer le logement n°49 au syndicat des copropriétaires et ont donné mandat au syndic pour résilier le bail de la loge.

Par acte d'huissier en date du 28 novembre 2018, la société civile immobilière (SCI) [A] et la société par actions simplifiées (SAS) PV Sénioriales Exploitation, propriétaires de lots au sein de la copropriété '[Adresse 4]', ont assigné le syndicat des copropriétaires éponyme, devant le tribunal judiciaire de Draguignan, sur le fondement du règlement de copropriété du 26 août 2012, en annulation de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 28 septembre 2018.

Par jugement contradictoire du 10 novembre 2022, le tribunal a :

- annulé la résolution n°8 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2018 ;

- annulé la résiliation du bail contracté entre le syndicat des copropriétaires et la SCI [A] portant sur le lot n°49 ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI [A], les sommes suivantes :

* 16 668,03 euros majorées des intérêts de droit à compter du 17 mars 2018 au titre des pertes de loyers jusqu'au 31 decembre 2020 ;

* 8 869 euros au titre des pertes de loyers de l'année 2021 ;

* 2 880 euros au titre des pertes de loyers jusqu'au 26 avril 2022 ;

* 14 040 euros au titre de la perte du dispositif 'scal 'Scellier' ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SAS PV Sénioriales Exploitation la somme de 4 000 euros ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI [A] et à Ia SAS PV Sénioriales Exploitation la somme de 1500 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- dispensé la SCI [A] et à la SAS PV Sénioriales Exploitation des charges de copropriété afférentes à la présente instance.

Le tribunal a notamment considéré que :

- sur l'annulation de la résolution n°8 :

- La Cour de cassation avait admis qu'un règlement de copropriété pouvait conférer un droit de jouissance perpétuel d'un lot sur un autre ;

- le caractère non écrit d'une clause du règlement de copropriété resultait de sa contrariété avec les dispositions d'ordre public de la loi en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas que l'article 97 du règlement de copropriété contreviendrait à une disposition d'ordre public ; cette disposition ne saurait donc être déclarée non écrite ;

- le syndicat des copropriétaires ne pouvait se fonder sur une résolution adoptée en violation du règlement de copropriété pour voter une autre résolution, qui n'était qu'une conséquence de la première, également en violation du règlement de copropriété ;

- conformément aux dispositions précitées du code du travail, le logement du gardien était un accessoire obligatoire du contrat de travail ;

- n'ayant pas valablement décidé la suppression du poste de gardien, le syndicat des copropriétaires ne pouvait procéder à la suppression de son logement, ni à la résiliation du bail le liant à la SCI demanderesse ;

- l'article 12 bis du règlement de copropriété prévoyait d'ailleurs qu'en cas de transfert de

propriété du lot n°49, le propriétaire qui voudrait supprimer les modalités de jouissance du

lot devrait obtenir l'approbation de l'unanimité des copropriétaires ;

- dans ces conditions, la résolution n°8, adoptée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10

juillet 1965, par l'assemblée générale du 28 septembre 2018, serait déclarée nulle ;

- sur le préjudice résultant de la résiliation du bail pour la SCI [A] :

- contrairement à ce que soutenait le syndicat des copropriétaires, le bail était lié au poste de gardien ;

- sa suppression illicite ne pouvait valablement fonder la résiliation unilatérale du bail ;

- il serait fait droit aux demandes indemnitaires ;

- sur le préjudice de la SAS PV Sénioriales Exploitation résultant de la suppression du poste de gardien

- la SAS exposait subir un préjudice du fait du déclassement de la résidence portant le nom 'Sénioriales', induit par la suppression du gardien ;

- le concept de ces résidences reposait sur le lien social, la présence d'un gardien, sécurisante, en était l'une des clefs de voûte ;

- l'atteinte au concept qu'elle avait mis au point et commercialisé lui causait un préjudice;

- l'appellation 'Les Sénioriales' était une marque ;

- la perte de la prestation du gardien portait atteinte à la réputation des ensembles immobiliers 'Les Sénioriales', dans la mesure où cette suppression avait eu lieu dans des conditions irrégulières au regard du règlement de copropriété, destiné précisément à garantir la perpétuation de ce concept, la faute de la copropriété était à l'origine du préjudice apprecié à la somme de 4000 euros.

Selon déclaration reçue au greffe le 13 décembre 2022, (enrôlé sous le numéro de RG 22/ 16 554) le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par ordonnance d'incident du 4 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l'affaire.

Le conseil du syndicat des copropriétaires a sollicité par courrier reçu au greffe le 23 août 2023, le rétablissement de l'affaire. Celle-ci a été rétablie et renrôlée une première fois, sous le numéro de RG 23/11 572, sans le nom des conseils puis une seconde fois, sous le numéro de RG 23/11 929.

Suivant ordonnance du 29 septembre 2023 le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des deux dossiers, sous le numéro de RG 23 11929.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 6 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires (SDC) pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau qu'elle :

- juge qu'au visa de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 que doivent être réputées non écrites les stipulations suivantes de l'article 97 du règlement de copropriété imposant un vote à l'unanimité ;

- déboute la SCI [A] et la SAS PV Sénioriales Exploitation de leurs demandes ;

- condamne in solidum la SCI [A] et la SAS PV Sénioriales Exploitation à lui payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de maître CAGNOL.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir notamment que :

- l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que sont votées à la majorité des membre du SDC représentant au moins 2/3 des voix, la suppression du poste de concierge, a été modifié par la loi du 24 mars 2014 supprimant la réserve liée à l'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives ;

- l'article 43 de la même loi prévoit que toutes les clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37 sont réputées non écrites ;

- les articles 8 et 97 du règlement de copropriété doivent être réputés non écrits ;

- l'argument des intimés tiré de l'atteinte à la destination de l'immeuble est inopérant ;

- l'article 26 a été modifié par la loi du 24 mars 2014 avant le vote de la résolution litigieuse;

- le poste de gardien a évolué en poste de jardinier et ne peut pas être considéré comme un élément essentiel à la destination de l'immeuble ;

- la fonction de gardien ne revêt aucun caractère consubstantiel au concept des résidences Les Sénioriales ;

- les demandes de dommages et intérêts sont infondées ;

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 17 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCI [A] et la SAS PV Sénioriales Exploitation sollicitent de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris, en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a :

- débouté la SCI de sa demande en condamnation au paiement de la somme de 36 000 euros ;

- limité à la somme de 4 000 euros l'allocation de dommages et intérêts au bénéfice de la SAS ;

- limité à la somme de 1 500 euros la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- en conséquence :

- condamne le syndicat des copropriétaires à payer :

- à la SCI [A] la somme de 36 000 euros au titre du préjudice subi sur la vente immobilière ;

- à la SAS la somme de 6 000 euros au titre du préjudice subi ;

- actualisant la créance de la SCI :

* 34 391,14 euros au regard des loyers échus ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à reprendre le paiement des loyers et charges ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

- les exonère de toute participation et frais de procédure et dépense mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir que :

- l'existence du logement de gardien dans sa résidence est indissociable du poste lui même, participe à la destination de l'immeuble et sa suppression doit être prise à l'unanimité en application du règlement de copropriété et de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- la résiliation du bail de la loge du gardien vaut suppression de son poste alors que la résidence est tournée vers les séniors retraités ;

- la particularité de la résidence séniors ne peut pas être niée ;

- certains services sont constitutifs de sa destination particulière ;

- la présence d'un gardien est une aide quotidienne et un gage de sécurité ;

- la demande tendant à voir déclarer le caractère non écrit de l'article 97 est irrecevable car non motivée ;

- elles ont subi de nombreux préjudices :

* perte de loyers ;

* perte vénale du bien ;

* trop perçu de charges au titre de la piscine ;

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 13 novembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SAS PV Sénioriales Exploitation sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris, en toutes ses dispositions, excepté en ce qu'il a :

- limité à la somme de 4 000 euros l'allocation de dommages et intérêts ;

- limité à la somme de 1 500 euros la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau qu'elle :

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6 000 euros au titre du préjudice subi ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- la dispense de toute participation aux condamnations, frais de procédure et de défense mise à la charge du syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

- l'existence du logement de gardien dans la résidence est indissociable du poste en lui même ;

- le règlement de copropriété impose que la modification des articles 12 et 97 intervienne à l'unanimité ;

- la demande visant à voir déclarer non écrite l'article 97 du règlement est infondée ;

- l'engagement n'est pas perpétuel ;

- elle a subi un préjudice en raison de l'atteinte portée au concept qu'elle a mis en place et qu'elle a vendu.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISON :

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et juger' ou 'déclarer' qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel.

Sur la demande visant à voir déclarer non écrite les stipulations de l'article 97 du règlement de copropriété :

Aux termes de l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, I. - un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L'article 43 du la loi du 10 juillet 1965 dispose que, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

L'article 26 de la même loi, dans sa version applicable en la cause, en vigeur du 24 mars 2014 au 1er juin 2020, prévoit que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

En l'espèce, l'article 8 du règlement de copropriété 'Les Sénioriales' stipule au chapitre I - destination du groupe d'immeubles que le groupe d'immeuble est destiné à usage d'habitation et s'inscrit dans le cadre des 'Résidences pour Seniors Retraités'.

En conséquence et compte tenu de la destination particulière de la résidence, la modification des articles suivants :

article 8 Destination du groupe d'immeubles

(...)

article 97 Gardien - Animatrice

NECESSITE L'ACCORD UNANIME DES COPROPRIETAIRES EN ASSEMBLEE GENERALE.

L'article 97 du règlement de copropriété précise que compte tenu de la destination particulière du groupe d'immeuble, il est expressément convenu ce qui suit :

a) en ce qui concerne le gardien :

Le syndic a tous pouvoirs pour engager et congédier notamment le gardien dont les fonctions sont définies à l'article L. 771-1 du code du travail, en tenant compte de l'avantage en nature que représente le loyer du logement qu'il occupera (moyenne des loyers pratiquées dans la zone), ledit logement devant obligatoirement se situer dans la Résidence, dans le lot n°49.

Le syndic aura toujours l'obligation de procéder à l'embauche d'un gardien sauf si l'assemblée générale des copropriétaires décide à l'unanimité de supprimer cette fonction.

L'article 12 bis relatif aux conventions particulières concernant le lot n°49 (logement loué au syndicat des copropriétaires destiné au gardien) précise que compte tenu de la destination du groupe d'immeuble, notamment de son article 8 et de son article 97, le lot n°49, correspondant au logement situé dans le bâtiment Club [Etablissement 1], est destiné au logement du gardien.

En conséquence, l'acquéreur de ce lot, personne physique ou morale, qui sera un investisseur, devra prendre l'engagement, lors de son acquisition, de louer au syndicat des copropriétaires, sauf décision de l'assemblée générale, à l'unanimité des copropriétaires de supprimer le poste de gardien.

(...)

Dans le cas de transfert de propriété de ce lot, et si le nouveau propriétaire souhaite supprimer ce service (location au syndicat des copropriétaires pour le gardien) la modification des modalités de jouissance de ce lot nécessitera préalablement l'approbation de l'unanimité des copropriétaires prise en assemblée générale.

En effet, il est rappelé que la suppression du gardien nécessité l'accord unanime des copropriétaires, celle-ci portant atteinte à la destination du groupe d'immeubles comme indiqué sous l'article 97 a).

Ainsi, le règlement de copropriété indique dans ces articles ce qui participe de la destination de l'immeuble, qui ne peut être modifié qu'à l'unanimité des copropriétaires.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, il n'y a aucune contrariété entre les dispositions d'ordre public telles que modifiées par la loi du 24 mars 2014 et les articles du règlement de copropriété.

En effet, l'article 8 du règlement de copropriété qui fixe la destination du groupe d'immeubles, précise qu'elle s'inscrit dans le cadre de résidences pour séniors retraités. Ainsi le groupe d'immeubles a vocation à accueillir un public de séniors retraités et en raison de cette spécificité, le règlement de copropriété a prévu la création d'un poste de gardien appelé à résider au sein de la copropriété et par voie de conséquence, des modalités particulières de location du lot n°49 au syndicat des copropriétaires.

Le choix des copropriétaires d'obliger le propriétaire de ce lot à le louer à la copropriété, met en exergue l'importance de la présence de ce gardien en terme de sécurité et de services pour les résidents.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires l'existence du logement de gardien dans la résidence est indissociable du poste lui même. Le logement est constitutif d'un avantage en nature et un accessoire du contrat de travail du gardien.

Par ailleurs, le moyen selon lequel l'obligation faite de louer le lot n°49 au syndicat des copropriétaires serait constitutive d'un engagement perpétuel prohibé par la loi, est infondé. Il peut y être mis fin par un vote à l'unanimité des copropriétaires en assemblée générale. Le seul fait que l'unanimité soit requise par le règlement de copropriété rend inopérant le caractère perpétuel de cet engagement.

A cet égard, il convient de relever que la règle de l'unanimité est consacrée par la loi du 10 juillet 1965 en son article 26 lorsque la suppression du poste de concierge porte atteinte à la destination de l'immeuble.

C'est donc par des motifs pertinents que la résolution n°8 de l'assemblée générale du 28 septembre 2018, visant à supprimer l'obligation faite à la SCI [A] de louer à vie le logement n°49 au syndicat des copropriétaires, et votée à la majorité des copropriétaires, a été annulée par le premier juge.

Cette résolution aurait dû être votée à l'unanimité, ce qui n'a pas été le cas.

De même, l'assemblée générale ne pouvait pas procéder à la majorité des votants, à la résiliation du bail liant le syndicat des copropriétaires à la SCI, en donnant mandat au syndic à cette fin. L'unanimité était également requise, prévue à l'article 12 bis du règlement de copropriété.

Il appartenait au syndicat des copropriétaires de rechercher un accord entre les copropriétaires, afin de voter à l'unanimité la suppression de son obligation de louer par le logement attaché au poste de gardien.

Sur les préjudices :

Sur le préjudice de la SAS PV Sénioriale exploitation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, il est établi que l'appellation 'Les Sénioriales' est un concept offrant des prestations spécifiques pour les résidences des séniors. Parmi ces prestations, la présence d'un gardien afin d'assurer une mission de surveillance et de sécurité de l'ensemble des locaux semble indispensable. Ce dernier assume également les prestations de nettoyage, entretien et maintenance des parties communes de la résidence ainsi que des petits travaux de bricolage. Il s'occupe également des ordures ménagères et doit s'assurer du bon respect du règlement intérieur de la résidence.

La présence d'un gardien est un élément attractif pour les acquéreurs potentiels des biens de la résidence, comme l'atteste l'annonce immobilière de 202A produite par la SAS PV Sénioriales.

Il est vecteur d'un sens social fort et est une clé de voûte de la résidence.

Par conséquent, en voulant mettre fin au logement de fonction du gardien, en violation des règles instaurées par le règlement de copropriété et spécifique au concept qu'elle a développé, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu un préjudice d'image causé à la SAS PV Sénioriales Exploitations par le syndicat de copropriétaires. La perte de cette prestation constitue une atteinte indéniable à la réputation des ensembles immobiliers les Sénioriales.

Le montant alloué de 4 000 euros apparaît satisfactoire et le jugement entrepris sera conformé de ce chef.

Sur les préjudices de la SCI [A] :

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1760 du code civil prévoit qu'en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l'abus.

Par ailleurs, en application des dispositions de l'artile 12 bis du règlement de copropriété, l'acquéreur du lot n°49, personne physique ou morale, qui sera un investisseur, devra prendre l'engagement, lors de son acquisition, de louer au syndicat des copropriétaires, sauf décision de l'assemblée générale, à l'unanimité des copropriétaires de supprimer le poste de gardien.

En l'espèce, par acte sous seing privé du 16 mars 2012 à effet le 19 mars 2012, la SCI [A] a consenti au syndicat des copropriétaires un bail d'habitation portant sur un appartement de gardien, de type T3, moyennant le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 670 euros, outre 100 euros à titre de provision sur charges, avec indexation annuelle, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction sauf congé délivré dans les conditions prévues au contrat.

L'article 12 bis du règlement de copropriété y est reproduit textuellement à l'article II du bail 'destination', usage : Logement du gardien.

L'article VI - Congé - Forme et délais du bail stipule que 'compte tenu de la destination particulière du bien loué (logement de gardien), telle qu'énoncé à l'article 8 de l'état descriptif de division et compte des dispositions 12 bis du règlement de copropriété qui dispose que le lot n°49 est destiné au logement du gardien, les parties ne pourront donner congé dans le seul cas ou le poste de gardien serait supprimé par décision prise en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires'.

Consécutivement à l'adoption à la majorité des votants de la résolution n°8 de l'assemblée générale du 28 septembre 2018, il a été votée à la suppression pour elle de louer le lot n°49 au syndicat des copropriétaires et mandat a été donné au syndic pour résilier le bail de la loge 'logement de fonction'.

Le syndicat des copropriétaires a, de manière unilatérale, mis un terme au bail de location de son lot n°49, en violation des dispositions du règlement de copropriété, à effet au 1er février 2019.

En effet, par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 24 octobre 2018, le gestionnaire du syndicat des copropriétaires faisait part à a SCI [A] de la fin du bail et lui donnait congé avec un préavis de trois mois, soit un départ effectif au 1er février 2019.

En outre, il convient de relever qu'il n'a pas été voté expressément la suppression du poste de gardien à l'unanimité des copropriétaires, condition prévue au contrat de bail, pour donner congé et résilier le bail de la part du syndicat des copropriétaires.

Ce manquement à ses obligations contractuelles est constitutif d'une faute, ayant occasionné un préjudice locatif auprès de la SCI [A], à compter du 1er février 2019.

Ainsi c'est à bon droit que le premier juge a retenu les préjudices suivants, arrêtés au 26 avril 2022, dont l'actualisation est demandée devant la cour, au vu des justificatifs produits par la SCI [A] :

- un préjudice locatif (loyers et charges incluses) :

* à compter du 1er février 2019 jusqu'au 26 avril 2022 :

-16 668,03 euros pour les pertes de loyers jusqu'au 31 décembre 2020 ;

- 8 869 euros au titre des pertes de loyers de l'année 2021 ;

- 2 880 euros au titre des pertes de loyers jusqu'au 26 avril 2022 ;

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a indemnisé la SCI [A] du préjudice locatif subi selon les montant sus-énoncés.

* à partir du 26 avril 2022 :

- du 26 avril 2022 au 31 décembre 2022 : 121,70 euros ;

- du 1er mai 2022 au 31 décembre 2022 : 5 841,92 euros ;

* année 2023 :

- 9 069,48 euros

* année 2024 :

- 9 386,64 euros ;

* année 2025 :

- de janvier à septembre : 7 167,87 euros ;

- charges 2025 : 989,36 euros ;

* ordures ménagères :

- 2020 : 229 euros

- 2021 : 238 euros

- 2022 : 260 euros

- 2023 : 278 euros

- 2024 : 299 euros

- 2025 : 3030 euros

total = 34 391,14 euros, après prise en considération des 989,36 euros de charges trop payées.

Il échet de constater que le règlement de copropriété prévoit page 53, IV Répartition des charges de la piscine, article 42 que tant que le lot n°49 constituera le logement du gardien, il ne participera pas aux charges de la piscine.

Le préjudice locatif sera actualisé et le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI [A] la somme de 34 391,14 euros au titre des loyers et charges dus pour la période allant du 27 avril 2022 au mois de septembre 2025.

- le préjudice né de la vente d'un bien à hauteur de 36 000 euros :

En l'espèce, la SCI fait valoir que ses finances ont dû être renflouées au moyen de la vente d'un bien appartenant.

Cependant, au vu des éléments versés aux débats, le bien vendu pour un montant de 63 000 euros, n'appartenait pas à la SCI mais à M. [J] [N] et Mme [I] [Q] intuitu personae.

Il est produit une offre contrat de prêt 'Habitat Immo' de la Caisse d'Epargne au profit de la SCI [A], représentée par M. [N] ou Mme [N] cogérants en date du 27 octobre 2010 pour un montant total de 120 000 euros, relatif à une vente en l'état futur d'achèvement à Gonfaron.

Les statuts de la SCI ne sont pas versés aux débats. Les relevés de compte de la SCI ne sont pas produits, étant précisé que c'est une personne morale, bénéficiant de revenus, charge et d'un patrimoine propres.

Aucun élément ne justifie de la nécessité de vendre ce bien à perte dans l'urgence, eu égard à la valeur réelle du bien.

Comme l'a pertinemment analysé le premier juge, ces éléments sont insuffisants à démontrer le lien de causalité entre le vente du bien par les époux [N] à un prix en dessous du marché, estimant que le bien aurait dû être vendu à la somme de 99 000 euros au lieu de 63 000 euros, et la privation des loyers par la SCI [A].

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que la SCI [A] a été déboutée de sa demande formulée à ce titre.

- le préjudice lié à la perte de l'avantage loi Scellier :

En l'espèce la SCI [A] se contente d'indiquer qu'elle a subi un préjudice lié à la perte de l'avantage fiscal Scellier en devant renoncer au dispositif fiscal 6%, de 2021 à 2026 soit une perte de 2 340 euros x 6, soit 14 040 euros. Elle se contente de verser aux débats un extrait de document de doctrine de 2013.

Contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, cette prétention n'est pas démontrée et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI [A] la somme de 14 040 euros au titre de la perte du dispositif fiscal, loi Scellier. La SCI [A] sera déboutée de sa demande formulée à ce titre.

Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à reprendre le paiement des loyers et charges :

La SCI [A] de sa demande in futurum visant à condamner le syndicat des copropriétaires à reprendre le paiement des loyers et des charges, cette obligation étant contractuelle mais cette demande de condamnation, reste à ce stade hypothétique.

Sur la demande au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En application de ces dispositions, les prétentions de la SCI [A] et de la SAS PV Sénioriales Exploitation, ayant été déclarées bien fondé, leurs demandes visant à être dispensées de toute participation à la dépense des frais liés à la présente procédure est bien fondée.

Elles seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires, à supporter les dépens et à payer à la SCI [A] et la SAS PV Sénioriales la somme de 1 500 euros, chacune, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamné à supporter l'intégralité des dépens d'appel. Il serait inéquitable de laisser aux intimés la chage de leurs frais exposés pour leur défense. Le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice devra leur payer la somme de 3 000 euros chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande formulée au titre.

PAR CES MOTIFS :