CA Aix Provence, 11 juin 2026, RG 23/10344

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2026

N° 2026/ 269

N° RG 23/10344

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLXNZ

[U] [K]

C/

S.D.C. [Localité 1] ZEPHIRIENNE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Agnès ALBOU

Me Jérôme CARANTA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ de [Localité 2] en date du 05 Juillet 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/01098.

APPELANT

Monsieur [U] [K]

né le 30 Juillet 1979 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1] [Localité 1] [Adresse 2]

représenté par Me Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.D.C. [Localité 1] ZEPHIRIENNE

dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par son Syndic en exercice, M. [J] [R], demeurant [Adresse 4],

représentée par Me Jérôme CARANTA de l'AARPI CA AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 25 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Nadia FAYALA.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière présente lors du prononcé.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 12 décembre 2017, conclu devant maître [C] [B], notaire à [Localité 4] (13), monsieur [U] [K] a acquis la propriété au sein de l'ensemble immobilier, «[Adresse 5]» sise [Adresse 6] à [Localité 5] (06) de lots, consistant en :

- deux appartements au rez de chaussée (lots n°19 et 33) ;

- deux parking au sous-sol (lots n°29 et 32) ;

- deux caves au rez-de-chaussée (lots n°16 et 17).

Considérant qu'il participe à tort, à la totalité des charges communes de l'ascenseur alors qu'il ne l'utilise que pour accéder au sous-sol, par acte d'huissier en date du 25 février 2022, monsieur [U] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires «[Adresse 7]», pris en la personne de son syndic en exercice, devant le tribunal judiciaire de GRASSE aux fins de voir ordonner l'application d'un nouveau mode de gestion et de calcul conforme à l'utilisation des parties communes et notamment de l'ascenseur,sous astreinte et condamner la copropriété à lui payer la somme de 3 438,08 euros, avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2022.

Par jugement contradictoire du 5 juillet 2023, le tribunal a :

- débouté M. [U] [K] de l'intégralité de ses demandes ;

- condamné M. [U] [K] à remettre en état les lieux tels qu'ils se trouvaient avant l'installation d'un portillon lui donnant un accès direct depuis sa terrasse à la piscine de la copropriété, et ce dans le délai de six mois à compter de la signification de la décision ;

- dit que faute pour M. [U] [K] d'avoir déféré à cette obligation, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires «[Adresse 7]» une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard et ce pendant un délai de quatre mois ;

- dit qu'à l'expiration de ce second délai de quatre mois, à défaut d'exécution, il appartiendra au syndicat des copropriétaires «[Adresse 7]» de solliciter du juge de

l'exécution la liquidation de cette astreinte provisoire ;

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné M.[U] [K] à payer au syndicat des copropriétaires «[Adresse 8]

[Adresse 9]» la somme de 3 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le tribunal a notamment considéré que :

- sur les demandes de condamnations formulées par M. [K] à l'égard du syndicat des copropriétaires :

- il était constant, au visa des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 que l'obligation de chaque copropriétaire au paiement des charges de la copropriété, chacun pour sa quote-part, constituait une disposition d'ordre public attachée au droit de propriété et aux obligations réciproques qu'il entraînait, qui ne pouvait souffrir d'aucune clause ou disposition contraire ;

- il était également constant que le critère d'utilité posait qu'un lot était tenu de participer aux charges d'un service collectif ou d'un bien d'équipement commun dès lors qu'il avait la possibilité réelle d'en bénéficier ;

- en l'espèce, outre la circonstance tout à fait concrète et pragmatique qu'il était impossible de décliner, s'agissant des charges afférentes à un ascenseur, entre celles qui résultaient de son utilisation vers les étages supérieurs et celles qui proviennent de son utilisation vers le sous-sol, il était établi, et reconnu par M. [K] lui-même, qu'il accédait au sous-

sol en utilisant l'ascenseur ;

- il en résultait que M. [K] devait être débouté de l'intégralité de ses demandes, en ce compris la prétention au remboursement.

- sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte au retrait du portillon d'accès à la piscine :

- M. [K] ne contestait pas n'avoir jamais sollicité l'autorisation à la communauté des copropriétaires en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- M. [K] serait tenu de procéder au retrait du portillon et l'astreinte apparaissait nécessaire pour en favoriser l'exécution, en ce que, manifestement, aucune initiative spontanée de sa part n'avait été menée dans ce sens en dépit de son absence totale de droit.

Selon déclaration reçue au greffe le 2 août 2023, M. [K] a interjeté appel de cette décision, visant à la critiquer en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 26 septembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau qu'elle :

- ordonne l'application d'un mode de gestion et de calcul conforme à l'utilisation des parties communes, et notamment de l'ascenseur par lui, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui pauer la somme de 3 438,08 euros avec intérêt à taux légal à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2022 ;

- déboute le syndicat des copropréitaires de sa demande de retrait du portillon ;

- condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

- il n'a pas à supporter le coût de l'ascenseur dans sa fonction d'accès aux étages supérieurs mais seulement aux charges qui lui permet l'accès au sous-sol ;

- il est possible de faire la distinction entre les charges résultant de l'utilisation de l'ascenseur vers les étages supérieurs et l'accès au sous-sol ;

- le règlement de copropriété de 1994 précise clairement que ces charges seraient réparties entre les seuls copropriétaires concernés au prorata des tantièmes ;

- il n'a jamais reconnu se servir de l'ascenseur pour aller au sous-sol ;

- il suffit de reprendre le tableau de répartition des charges et de considérer le critère de l'utilité et de recalculer le coefficient en ce qui concerne l'ascenseur ;

- il existe deux catégories de charges, celles liées aux tantième part de chaque copropriétaire déterminée selon la surface de l'appartement et celles liées aux services, à payer en fonction du bénéfice qu'en tire chacun ;

- sur le portillon :

- l'ouverture permettant l'accès direct à la piscine depuis sa terrasse à M. [K] a été effectuée en 2000 avec l'accord du syndic ;

- le délai de prescription est de 10 ans et les travaux ne peuvent plus être remis en question ;

- en 2018 il a installé une poignet de sécurité ;

- il est handicapé comme son compagnon âgé de 74 ans et a besoin de ce portillon pour accéder à la piscine, ces travaux s'inscrivant dans le cadre de l'artice 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires est irrecevable.

Par dernières conclusions transmises par RPVA le 22 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, sollicite de la cour qu'elle confirme le jugement entrepris et y ajoutant qu'elle :

- condamne M. [K] à lui payer la somme de 3 600 euros sur le fondement de l'arrticle 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

- le règlement de copropriété en date du 27 décembre 1994 a été modifié le 16 décembre 1998 indique que les charges se rapportant à l'ascenseur resteront inchangées ;

- il a fait une exacte répartition des charges en fonction du prorata des tantièmes ;

- cette répartition est conforme au critère d'utilité invoqué par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- à la suite de son acquisition du bien du 12 décembre 2017, M. [K] a laissé le portillon, installé sans autorisation et il était convenu qu'il serait condamné lors de cette vente ;

- M. [K] devait demander l'autorisation à l'assemblée générale.

L'instruction de l'affaire a été déclarée close par ordonnance du 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de M. [K] à l'égard du syndicat de copropriétaires :

Sur la demande tendant à voir ordonner un mode de gestion et de calcul conforme à l'utilisation des parties communes et notamment des charges de l'ascenseur :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L'article 43 de la même loi prévoit que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

A titre liminaire, il convient de relever que M. [K] ne sollicite pas expressément de voir réputer non écrite la clause du règlement de copropriété relative aux modalités de répartition des charges relatives à l'ascenseur. Il fait valoir néanmoins que la répartition faite lors du règlement de copropriété est illicite et souhaite la faire remplacer par une autre, conforme à la loi.

En l'espèce, le règlement de copropriété en date du 27 décembre 1994, stipule au paragraphe 'G - charges se rapportant à l'ascenseur' page 13, que

1° Définition :

Les charges se rapportant à l'ascenseur comprennent les dépenses relatives à :

L'entretien, la réparation ou e remplacement éventuel des installation ;

La consommation d'électricité ;

L'assurance contre les accidents ;

2° Répartition :

Les charges précédemment définies seront réparties entre les copropriétaire concernés au prorata des tantièmes calculés à cet effet, le tout conformément à la récapitulation de l'état de répartition des charges ci-annexé.

La consommation d'électricité s'y rapportant est prise en compte dans celle des services généraux conformément à la récapitulation de l'état des charges ci-annexée, étant précisé que la répartition de ces charges a été effectuée en n'attribuant aucune quote-part de la consommation d'électricité ascenseur pour les locaux sis au rez-de-chaussée.

Ledit règlement de copropriété a été modifiée suivant acte notarie en date du 19 décembre 1997 puis du 16 décembre 1998.

Les tableaux des charges relatifs à l'ascenseur tels que crées en 1994 et modifié le 19 décembre 1997 puis 1998 organisent une répartition pour les lots de M. [K] de la manière suivante :

- pour les deux appartements au rez de chaussée (lots n°19 et 33) : aucun tantième

- pour les deux caves au rez-de-chaussée (lots n°16 et 17) : aucun tantième

- pour les deux parkings au sous-sol (lots n°29 et 32) : 18 tantièmes chacun

Il échet donc de constater que les doléances de M. [K] ne sont pas fondées, il n'est affecté aucun tantième de charges d'ascenseur aux caves et appartements. Seuls les parkings situés au sous sol se voient affecter 18 tantièmes chacun. Or l'ascenseur revêt une utilité pour desservir les lots situés au sous-sol.

La répartition est conforme à l'utilité objective de l'équipement commun pour chacun des lots.

Le règlement de copropriété n'est donc pas contraire aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

Au surplus l'accès de la piscine de la copropriété se fait par le niveau N+1.

C'est à bon droit que le premier juge a relevé que le critère d'utilité suppose qu'un lot est tenu de participer aux charges d'un service collectif ou d'un bien d'équipement commun dès lors qu'il a la possibilité réelle d'en bénéficier. Il s'agit d'une utilité objective du service ou de l'élément d'équipement à l'égard de chaque lot en ce qu'elle est indépendante de son utilité effective pour le copropriétaire concerné.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce que M. [K] a été débouté de ses demandes relatives à l'application d'un mode de calcul différent des charges de copropriété et notamment celles de l'ascenseur.

Sur la demande de remboursement d'un trop perçu des charges :

M. [K] ayant échoué à voir ordonner une nouvelle répartition des charges le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a été débouté de sa demande visant à voir ordonner une nouvelle répartition des charges. Aucune clause du règlement de copropriété n'ayant été réputée non écrite, par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce que M [K] a été débouté de sa demande en remboursement d'un trop perçu de charges.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir l'enlèvement du portillon :

Aux termes de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

En l'espèce M. [K] reconnaît l'existence du portillon depuis le jour de son acquisition du bien. L'acte d'acquisition conclu le 12 décembre 2017, conclu devant maître [C] [B], notaire à [Localité 4] (13), précise que le vendeur avait installé un portillon permettant l'accès direct à la piscine depuis la terrasse, avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires ;

Aux termes de l'accord intervenu avec les copropriétaires il avait été convenu que le portillon serait condamné lors de la vente de l'appartement ;

Le Vendeur déclare que contrairement aux accords intervenus avec l'ensemble des copropriétaires, il n'a pas condamné ce portillon.

L'acquéreur parfaitement informé de cette situation, déclare qu'il fera son affaire personnelle de toute nouvelle autorisation à obtenir lors de l'assemblée générale des copropriétaires, sans aucun recours contre le vendeur et les notaires soussigné participant.

En application de l'article 2224 du code civil le délai de prescription des actions personnelles nées de l'application du statut de la copropriété est de cinq ans.

Cependant l'annexion et l'appropriation d'une partie commune par un copropriétaire ouvre une action réelle au syndicat des copropriétaires soumise à une prescription trentenaire. Cette action réelle immobilière tend à protéger le droit de propriété du syndicat des copropriétaires. Tel est le cas en l'espèce, le portillon ayant été placé sur les parties communes de l'immeuble. L'autorisation donné était temporaire et à compter du 12 décembre 2017, M. [K] était tenu de mettre fin à cet empiétement sur les parties communes.

L'action du syndicat des copropriétaires n'est donc pas prescrite.

Par ailleurs, M. [K] se prévaut des dispositions de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Jusqu'à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage.

L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble.

En l'espèce, les travaux litigieux ne portent pas sur l'accessibilité des logements mais sur l'accessibilité directe de la piscine de la copropriété par M. [K]. Il ne démontre aucune difficulté pour accéder à son logement

Par ailleurs, ce dernier reconnait n'avoir sollicité aucune autorisation de l'assemblée générale.

Enfin, l'article 70 du code de procédure civile dispose que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux

prétentions originaires par un lien suffisant.

La demande de remise en état des lieux du syndicat des copropriétaires s'inscrit dans un contexte conflictuel qui l'oppose avec M. [K].

Par conséquent, les moyens soulevés par M. [K] sont inopérants et le jugement entrepris sera confirmé en ce que ce dernier a été condamné à remettre en état les lieux tels qu'ils se trouvaient avant l'installation d'un portillon donnant accès direct depuis sa terrasse à la piscine de la copropriété dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision et à défaut passé ce délai à une astreinte provisoire de 10 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois. En effet force est de constater que malgré les stipulations précises contenues dans son acte d'acquisition, M. [K] n'a jamais exécuté spontanément la demande visant à se voir autoriser à poser à nouveau le portillon sachant que son accès devait se voir condamné.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M [K], à supporter les dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 600 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant, M. [K] sera condamné à supporter l'intégralité des dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :