TJ 75056, 15 juin 2026, RG 25/10542

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [T] [I] ; Me Géraldine GIORNO ; Monsieur [G] [D]

Copie exécutoire délivrée
le :
à :Monsieur [S] [V] [O] [Z] ; Madame [L] [M] [Z],

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10542 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBK7L

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT prorogé
rendu le 15 juin 2026

DEMANDEURS
Monsieur [S] [V] [O] [Z], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne
Madame [L] [M] [Z], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

DÉFENDEURS
Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
Madame [U] [P], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Géraldine GIORNO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0940
Monsieur [G] [D], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 15 juin 2026 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier
Décision du 15 juin 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10542 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBK7L

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2023 à effet du 1er juin 2023, M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] ont consenti un bail d'habitation à M. [T] [I] et Mme [U] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1088 euros et d'une provision pour charges de 60 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [G] [D] à hauteur de 2176 euros.

Par actes de commissaire de justice du 4 avril 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5431 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 10 juin 2025.

Par assignations des 12 et 13 novembre 2025, M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [T] [I] et Mme [U] [P].

Ils sollicitent également :
- la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 11448 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2025,
- la condamnation de Monsieur [G] [D] solidairement avec M. [T] [I] et Mme [U] [P] à hauteur de 2176 euros pour laquelle il s'est porté caution,
- voir fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charge et les y condamner à compter du 5 décembre 2025,
- la condamnation solidaire de M. [T] [I], Mme [U] [P] et Monsieur [G] [D] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages intérêts,
- la condamnation solidaire de M. [T] [I], Mme [U] [P] et Monsieur [G] [D] au paiement de la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens,
- le prononcé de l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 14 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 15 janvier 2026, l'examen de l'affaire a été renvoyé afin de permettre aux parties de se mettre en état.

À l'audience du 3 avril 2026, M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 3 avril 2026, s'élève désormais à 18276 euros. M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] considèrent, par ailleurs, qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [U] [P], représentée par son conseil, expose que M. [T] [I] était son compagnon et qu'il a quitté les lieux loués sans donner son congé. Elle soutient que les charges locatives ne sont pas justifiées et n'ont pas été régularisées. A ce titre, elle demande la soustraction de la somme de 2040 euros des sommes dues. La locataire justifie avoir réglé le jour de l'audience la somme de 1150 euros à ses bailleurs. Elle sollicite, outre le débouté des bailleurs, la suspension de la clause résolutoire, ainsi que le bénéfice de délais de paiement.

M. [G] [D] expose que M. [T] [I] est un ancien collègue à lui et qu'il avait un bon salaire lors de la signature du bail. Ayant été informé par M. [S] [Z] qu'il ne payait pas ses loyers, il indique être intervenu auprès de lui pour qu'il y remédie. M. [D] sollicite des délais de paiement sur dix mois et confirme que M. [T] [I] n'occupe plus les lieux loués.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [T] [I] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [U] [P] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 08 juin 2026 par mise à disposition des parties au greffe, délibéré prorogé au 15 juin 2026.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5431 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2025.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de M. [T] [I] et Mme [U] [P] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 477 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l'article 1343-5 du code civil et non sur celles de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

En revanche, M. [T] [I] et Mme [U] [P] n'ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience, le paiement de 1150 euros invoqué par la locataire ayant été effectué le jour de l'audience.

Compte tenu de cette circonstance, la suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement ne peut être ordonnée. Il convient aussi d'ordonner aux locataires, ainsi qu'à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 3 avril 2026, M. [T] [I] et Mme [U] [P] leur devaient la somme de 18276 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution de l'ensemble des défendeurs, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l'assignation, soit 11448 euros, suivant décompte arrêté au 7 novembre 2025.

Les défendeurs n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs.

M. [G] [D] ayant garanti le paiement du loyer à hauteur de 2176 euros par son cautionnement, il sera également condamné solidairement au paiement de la dette locative à hauteur de cette somme.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [I] et Mme [U] [P] ainsi que M. [G] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 5 juin 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] ou à leur mandataire.

4. Sur la demande reconventionnelle portant sur les provisions sur charges

L'article 64 du code de procédure civile dispose que : constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

L'article 71 du même code indique ensuite : constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire. Il est en outre constant qu'une défense au fond échappe à la prescription.

Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

En l'espèce, la prétention de Mme [U] [P] tendant à solliciter une restitution des provisions sur charges indues doit être analysée comme une demande reconventionnelle, puisqu'elle espère en obtenir un avantage financier autre que le simple rejet des prétentions de la bailleresse.

La demande en restitution des provisions sur charges est ainsi soumise à la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989, et ne peut être invoquée pour une durée supérieure à trois ans, le délai courant à compter de la notification ou de la connaissance de la régularisation.

Il ressort des éléments du dossier qu'aucune régularisation des charges locatives ne semble avoir été opérée depuis la signature du bail, soit depuis le 03 mai 2023 à effet du 1er juin 2023.

Mme [U] [P] ne peut donc faire des demandes pour les charges au-delà du 03 mai 2023 à effet du 1er juin 2023.

En application de l'article 23 de la loi du 06 juillet /89 modifiée par la loi du 24 mars 2014, à compter du 01 janvier 2015, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Mme [U] [P] fait valoir que M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] n'ont pas produit de justificatifs de quelconque régularisation des charges.

Il resort effectivement des éléments du dossier verses en demande, qu'aucun n'établit notamment la production de relevés individuels de charges locatives aux locataires au cours du bail.

Par conséquent, Mme [U] [P] est fondée à solliciter la déduction de la somme de 2040 euros de la dette locative, au titre des provisions sur charges non justifiées.

5. Sur la demande de dommages intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] n'apportent la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, ni d'un quelconque préjudice indépendant du retard dans le règlement de leur créance de loyers.

Compte tenu de cette circonstance, leur demande de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts, sera rejetée.

6. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [I] et Mme [U] [P] et M. [G] [D], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés/ées aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de M. [S] [Z] et Madame [L] [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,