TJ 75056, 12 juin 2026, RG 25/10731

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Muriel Cadiou

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pétra LALEVIC

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 25/10731 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMLO

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le vendredi 12 juin 2026

DEMANDERESSE
Madame [S] [X], demeurant [Adresse 1]
Me Pétra LALEVIC, avocat au barreau de Paris, vestiaire D1757

DÉFENDERESSE
S.C.I. SCI CARDIF LOGEMENTS, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Muriel Cadiou, avocat au barreau de Paris, Vestiaire B656

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 10 avril 2026

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 juin 2026 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 12 juin 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/10731 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBMLO

Par acte sous seing privé du 29 mars 2023, Madame [S] [X] a pris à bail un appartement situé au rez-de-chaussée (lot n°104 - porte 024), une cave (lot n°135 - porte 005) et un parking (lot n°167 - porte 033), au sein d'un immeuble sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.196,80 € pour l'appartement et 128,35 € pour le parking, ainsi qu'une provision sur charge de 125 €.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2025, Madame [S] [X] a assigné le bailleur, la SCI CARDIF LOGEMENT sollicitant de voir :

- RECEVOIR Madame [X] en son action et l'en dire bien fondée,
- ORDONNER à La SCI CARDIF LOGEMENTS de procéder aux travaux à savoir : la réparation des WC, le changement de la chaudière et la réparation des radiateurs, isolation du bac de douche et carrelage de la salle de bain, changement du placard couvert de moisissures, sous astreinte de 500 euros par acte à réaliser et par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir.
- ORDONNER à la SCI CARDIF LOGEMENTS de pourvoir au relogement de Madame
[X] et de sa fille le temps de la réalisation complète des travaux.
- CONDAMNER La SCI CARDIF LOGEMENTS à rembourser à Madame [X] les sommes qu'elle a dû régler en sus de ses frais de déménagement initialement prévus, soit 400 euros avec intérêt au taux légal à compter du 22 avril 2023.
- CONDAMNER La SCI CARDIF LOGEMENTS à verser à Madame [X] la somme de 22.999 euros pour préjudice de jouissance arrêté au 7 octobre 2025 puis 793 euros par mois jusqu'à cessation des troubles
- CONDAMNER La SCI CARDIF LOGEMENTS à verser à Madame [X] la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive
- CONDAMNER La SCI CARDIF LOGEMENTS à verser à Madame [X] la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER La SCI CSCI CARDIF LOGEMENTS aux entiers dépens
- DEBOUTER La SCI CSCI CARDIF LOGEMENTS CARDIF IMMOBILIER de toute demande plus ample ou contraire

A l'audience du 10 avril 2026, Madame [X] représentée par son avocat, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation.

En défense, la SCI CARDIF LOGEMENTS représentée par son avocat, se référant à ses conclusions, déposées à l'audience, sollicite de voir :
- DECLARER la SCI CARDIF LOGEMENTS recevable et bien fondée en ses demandes, |
A titre principal,
- DEBOUTER Madame [S] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires,
A titre subsidiaire,
- DEBOUTER Madame [S] [X] de l'ensemble de ses demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires et condamner la SCI CARDIF LOGEMENTS au règlement de la somme de 150 € en remboursement de ses frais de déménagement,
En tout état de cause,
- CONSTATER que le bénéfice de la clause résolutoire est acquis à la SCI CARDIF LOGEMENTS depuis le 7 avril 2026,-
- ORDONNER, en conséquence, la résiliation du bail de l'appartement situé au rez-de-chaussée (lot n°104 - porte 024), une cave (lot n°135 - porte 005) et un parking (lot n°167 porte 033), au sein d'un immeuble sis [Adresse 3],
- CONSTATER que Madame [S] [X] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 7 avril 2026,
- FIXER une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de 30 %, charge en sus (article IV du contrat de bail), soit 1.940,61 € ([1.263,38+ 136,32] × 1,3 + 121).
- CONDAMNER Madame [S] [X] à payer cette indemnité d'occupation à la SCI
- CARDIF LOGEMENTS, à compter de cette date,
- ORDONNE l'expulsion immédiate de Madame [S] [X] et de tout occupant de son chef desdits locaux avec l'assistance du Commissaire de Police et de la force publique si besoin est,
- CONDAMNE Madame [S] [X] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 6.270,77 € représentant le montant de la dette locative arrêtée au 3 avril 2026, outre des intérêts au taux légal à compter du commandement du 6 février 2026,
- CONDAMNER Madame [S] [X] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
- CONDAMNER Madame [S] [X] aux entiers dépens,
- DEBOUTER Madame [S] [X] de sa demande d'exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l'audience de plaidoirie pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la présente instance, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer la somme de 4732, 62 euros dans un délai de deux mois reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 6 février 2026.
Madame [S] [X] justifie du règlement de la somme de 4550 euros le 3 avril 2026.
Le bailleur ne produit pas de décompte actualisé à la date du 7 avril 2026, soit postérieurement à l'expiration du délai de deux mois. Il échoue ainsi à rapporter la preuve que le commandement de payer est demeuré infructueux à l'issue du délai de deux mois.
En conséquence, sa demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire sera rejetée ainsi que l'ensemble des demandes subséquentes visant à voir résilier le bail et expulser les occupants du logement.

Sur la demande de travaux

Mme [X] demande à voir ordonner à La SCI CARDIF LOGEMENTS de procéder aux travaux suivants :
- la réparation des WC,
- le changement de la chaudière et la réparation des radiateurs,
- l' isolation du bac de douche et carrelage de la salle de bain et le changement du placard couvert de moisissures,
sous astreinte de 500 euros par acte à réaliser et par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir.

Il ressort de l'article 1353 du code civil que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d'alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application de l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 viennent définir les caractéristiques du logement décent, en fixant les normes minimales d'habitabilité, en précisant les règles relatives à la sécurité et à la santé des locataires, et en énumérant les éléments d'équipement et de confort devant exister dans le logement.

Son article 2 prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

D'après son article 3, le logement doit comporter notamment une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement, ….) une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c.

Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance.

Sur la réparation des WC

Par courrier du 2 mai 2023 , Mme [S] [X] a signalé une difficulté liée à l'évacuation des eaux du WC et formé une demande d'intervention auprès du gestionnaire [O].

Il est établi que la société COPROSUR a remplacé le mécanisme des WC le 12 septembre 2023, puis que la société LEONARDO SERVICES a procédé au débouchage des WC à la pompe et a rétabli l'écoulement le 22 janvier 2025.

La locataire affirme, dans un mail du 22 janvier 2025, que l'entreprise intervenue aurait fait état d'une malfaçon dans la pose des WC, cependant, elle n'en rapporte pas la preuve, ni celle de la survenance de nouveaux dysfonctionnements depuis cette date, de sorte que sa demande aux fins de voir remplacer les WC ne pourra qu'être rejetée.

Sur le changement de la chaudière et la réparation des radiateurs

Madame [S] [X] fait valoir qu'elle rencontrait des problèmes de chaudière dès son entrée dans les lieux qui s'amplifiait le 12 juillet 2023, elle signalait alors ne pas pouvoir prendre une douche normale l'eau étant brulante ou froide. Elle se plaignait à nouveau par mail auprès du gestionnaire qu'elle n'avait pas d'eau chaude le 10 août 2023 et faisait encore état de difficultés de chauffage et d'eau chaude le 9 janvier 2024 (température maximale de 18 °, " l'eau chaude qui est tiède " )et durant l'hiver 2024/2025 (mails de novembre 2024 " le radiateur chauffe à moitié "et janvier 2025 " le chauffage du salon fuit " " le chauffage de la chambre ne chauffe pas bien ").

La SCI CARDIF LOGEMENTS affirme avoir été diligente et avoir répondu à l'intégralité des courriers de Madame [S] [X].
Elle produit les justificatifs des interventions de plusieurs professionnels :
- Le 18 août 2023, intervention de la société SERAGAZ pour effectuer le remplacement de l'échangeur, ainsi qu'au désembouage de l'installation, étant mentionné que deux robinets thermostatiques ne fonctionnent pas et doivent être changés et que la chaudière est très sale avec mention " prévoir un nettoyage "
- Le 31 août 2023, intervention de la société ZENCHAUDIERE pour effectuer un devis relatif au désembouage du réseau et au remplacement de l'échangeur
- Le 27 septembre 2023, intervention de la société SERAGAZ afin d'effectuer le nettoyage de la chaudière, la vidange de l'installation de chauffage ainsi que le remplacement de deux robinets thermostatiques
- En janvier 2024, la locataire confirme après le passage d'un technicien avoir à nouveau de l'eau chaude.
- Le 3 octobre 2024, intervention de la société ENGIE afin de procéder au désembouage, rinçage et traitement de la chaudière
- Le 14 février 2025, intervention de la société ENGIE afin de procéder au désembouage, rinçage et traitement de la chaudière

Force est de constater que la demanderesse ne produit pas la preuve de l'existence de nouveaux désordres actuels justifiant de voir remplacer la chaudière ou réparer les radiateurs, la simple production de l'historique de ses mails ne pouvant y suffire. Le constat d'huissier établi par commissaire de justice le 27 janvier 2026 ne constate aucun dysfonctionnement de la chaudière ou des radiateurs et se limite à relater les déclarations de la locataire à ce sujet.
En conséquence, Madame [S] [X] ne pourra qu'être déboutée de sa demande de remplacement de la chaudière et de réparation des radiateurs.

Sur les demandes de réparation relatives à la salle de bain : isolation du bac de douche, carrelage de la salle de bain, changement du placard

Le constat dressé par commissaire de justice le 27 janvier 2026 fait état de " joints fortement détériorés dans les angles de la douche " et de joints noircis en bordure de la plinthe de la partie douche, qui jouxte le placard. Cependant, aux termes du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 figure dans la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives, le remplacement des joints. Il est admis que cela inclut le remplacement des joints du bac de douche. Il appartient en conséquence à la locataire de les changer. Ses demandes sur ce point seront rejetées.

S'agissant du placard de la salle de bain, l'état des lieux d'entrée, signé par Madame [S] [X], indique que la porte du meuble sous le lavabo est en bon état, et que les rayons du meuble sont en état d'usage . Le 22 janvier 2025, la société LEONARDO SERVICES a conclu que le meuble était en état d'usage et a donc décidé de ne pas procéder à son remplacement.
Cependant, force est de constater que les photos produites par constat de commissaire de justice le 27 janvier 2026 démontre que l'intérieur du meuble présente " des traces noirâtres, avec présence d'un trou en partie basse du meuble et bois noirci en pourtour "
Il convient en conséquence d'ordonner le remplacement des parties du meuble endommagées (paroi latérale, étagère, charnière), sans qu'il n'y ait lieu à condamnation sous astreinte.
Il n'est pas justifié de désordres afférent au carrelage de la salle de bains. La demande de ce chef sera rejetée

Sur la demande visant à voir ordonner à la SCI CARDIF LOGEMENTS de pourvoir au relogement de Madame [X] et de sa fille le temps de la réalisation complète des travaux.

Aucun travaux n'étant ordonné, hors le remplacement d'un meuble de salle de bain, il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.

Sur le préjudice de jouissance

Il convient de constater qu'il est nécessairement résulté un préjudice de jouissance pour la locataire au regard des dysfonctionnements de la chaudière et des radiateurs à plusieurs reprises dans le courant de l'année 2023 et jusqu'en janvier 2024.
Au regard des éléments sus visés, ce préjudice sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 40 euros par mois sur 9 mois, soit 360 euros. La SCI CARDIF LOGEMENTS sera donc condamnée à payer à Madame [S] [X] cette somme à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande visant à voir condamner la SCI CARDIF LOGEMENTS à rembourser à Madame [X] la somme de 400 euros au titre de frais de déménagement supplémentaires

Les parties s'accordent pour dire que le déménagement de Madame [X] a été retardé en l'absence de remise de trousseau de clé en temps et en heure.
Madame [X] sollicite la somme de 400 euros à ce titre faisant valoir qu'elle avait du faire attendre les déménageurs 4 heures.
Le bailleur indique avoir accordé à cette dernière une remise de loyer de 250 euros à ce titre, au mois de février 2025. Ce dont il justifie et fait valoir à l'audience que la demanderesse ne peut solliciter le remboursement de sommes dont elle ne justifie pas.
Force est de constater que Mme [X] ne démontre pas avoir dû régler en sus de ses frais de déménagement initialement prévus, la somme de 400 euros.
Au regard de l'ensemble de ces éléments, la demande de Mme [X] sera rejetée.

Sur la dette locative

Le bailleur demande à voir condamner Madame [S] [X] à payer à la SCI CARDIF LOGEMENTS la somme de 6.270,77 € représentant le montant de la dette locative arrêtée au 3 avril 2026, outre des intérêts au taux légal à compter du commandement du 6 février 2026 et produit au soutien de sa demande un décompte en date du 3 avril 2026.
Madame [S] [X] justifie d’un virement d’un montant de 4550 euros ce même jour, 3 avril 2026, non pris en compte dans le relevé sus visé. Cependant, il s’agit d’un virement différé et il n’est pas justifié de sa réalisation effective, de sorte qu’il ne peut être pris en compte à ce jour. En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [X] à régler la somme de 6.270,77 € représentant le montant de la dette locative arrêtée au 3 avril 2026, lui étant rappelé que quelle que soit la nature des difficultés rencontrées dans le logement, le locataire ne peut suspendre ou diminuer le règlement de son loyer unilatéralement, sauf à être privé totalement de la jouissance de son logement.

Sur les dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la demande de dommages et intérêts de Mme [X] sera rejetée faute de justifier de la mauvaise foi du bailleur qui démontre de son côté avoir répondu aux courriels de la locataire et justifie d’un certain nombre de diligences et interventions de professionnels dans le logement en réponse.

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [X] et la SCI CARDIF LOGEMENTS, succombant toutes deux partiellement, il sera dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens et de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,