TJ 79191, 1 juin 2026, RG 25/01616

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Première chambre civile

(ED/YG)
Minute n°
N° RG 25/01616 - N° Portalis DB24-W-B7J-EPQV
1 exécutoire et 1 expédition délivrées le à Me Guillaume FAUROT
1 expédition au dossier

JUGEMENT DU 01 JUIN 2026

A l’audience publique du 2 février 2026 du tribunal judiciaire, tenue par Eric DURAFFOUR, Président, juge unique, vu l’article 801 du code de procédure civile, assisté de Yvonne GIRAUD, cadre greffier, a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SOCIETE [J]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Guillaume FAUROT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

DEFENDERESSES:

S.E.L.A.S. AJIRE
prise en la personne de Maître [L] [D];
- Es qualité d’administrateur de la société FORMUL, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 547 250 613
[Adresse 3]
[Localité 4] / FRANCE
défaillant

S.E.L.A.R.L. [F] ET ASSOCIÉS
prise en la personne de Maître [G] [F]
- Es qualité de mandataire judiciaire de la société FORMUL, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 547 250 613
[Adresse 4]
[Localité 4] / FRANCE
défaillant

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 01 Juin 2026, sous la signature de Eric DURAFFOUR, Président et de Yvonne GIRAUD, Cadre greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
La Société [J] est une société civile immobilière au capital de 68.602,06 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 5], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 380 575 241, exerçant une activité de location de biens immobiliers.
La Société FORMUL est une société par actions simplifiée au capital de 1.716.630,00 euros, dont le siège social est sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 547 250 613, agissant poursuite et diligences de son dirigeant, domicilié en cette qualité audit siège, exerçant une activité de commerce de détail d’habillement dans plusieurs départements.
Par acte sous seing privé en date du 1er février 2004, la SCI [J] a donné à bail commercial à la société DISTRIMOD, aujourd’hui dénommée FORMUL, les locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 8].
Ce bail a été renouvelé par acte sous-seing privé le 31 décembre 2013, moyennant un loyer annuel de 54.000 euros Hors Taxes.
La SAS FORMUL n’a pas réglé, depuis plusieurs années, le loyer dû en contrepartie de l’occupation des locaux du [Adresse 9] à [Localité 5] (79).
En l’absence de retour de son locataire, la SCI [J] a été contrainte de lui signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 19 avril 2024.
En dépit de ce commandement, la SAS FORMUL reste toujours à devoir la somme de 111.761euros. Aucune réponse n’a été apportée à cette demande.
Par jugement du 4 décembre 2024 rendu par le Tribunal de Commerce de LA ROCHE SUR YON, la SAS FORMUL a été placée en redressement judiciaire.
La SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F], a alors été désigné comme mandataire judiciaire. La SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D], a été désignée comme administrateur.

PROCEDURE

La Société [J] a assigné :
La SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F] Et La SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D], Devant le Tribunal Judiciaire de Niort, par acte de commissaire de justice, le 25 novembre 2025, pour obtenir le paiement de la créance due par la SAS FORMUL, pour un montant de 111.761 euros, à laquelle s’ajoute une somme de 3500 euros par mois à compter du 20 mai 2024 à titre d’indemnité d’occupation et la condamner au versement de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 18 décembre 2025 et le dépôt a été pris sans audience par dépôt au SAUJ Eunomia, le 2 février 2026.

La décision a été mise en délibéré à la date du 1er juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Les prétentions et moyens de la SCI [J]
Suivant significations signifiées par RPVA le 28 novembre 2025, la SCI [J] au visa des articles 1103 et suivants – 1728 – 1217 à 1231-1 du Code civil, des articles L.145-28 et L.145-41 du Code de commerce et des articles 331 et 333 du Code de procédure civile, demande au Tribunal de :
DECLARER recevable et bien fondée les demandes de la SCI [J] à l’endroit de la SAS FORMUL, DECLARER la SCI [J] fondée à appeler à la cause la SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F], es qualité de Mandataire Judiciaire, DECLARER la SCI [J] fondée à appeler à la cause la SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D], a été désignée comme administrateur. ORDONNER la jonction avec la procédure pendante entre la SCI [J] et la SAS FORMUL sous le n° RG 24/01844. En conséquence,
FIXER la créance de la SCI [J] au passif de la SAS FORMUL à la somme de 111.761,00€ à laquelle s’ajoute une somme de 3.500 euros par mois à compter du 20 mai 2024 à titre d’indemnité d’occupation à parfaire. En tous les cas :
REJETER l’intégralité des demandes, fins et prétentions des défenderesses ;CONDAMNER la SAS FORMUL à verser à la SCI [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ; DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ; CONDAMNER la SAS FORMUL à verser à la SCI [J] la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SAS FORMUL aux dépens d’instance.
La SCI [J], au visa des articles 1103 et suivants – 1728 – 1217 à 1231-1 du Code civil, des articles L.145-28 et L.145-41 du Code de commerce et des articles 331 et 333 du Code de procédure civile, sollicite que ses demandes d’appel à la cause de la SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F], es qualité de Mandataire Judiciaire, et de la SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D], administrateur de la SAS FORMUL, soient recevables.
La SCI [J] sollicite la jonction avec la procédure pendante entre la SCI [J] et la SAS FORMUL sous le n° RG 24/01844.
Elle sollicite la fixation d’une créance au passif de la SAS FORMUL à la somme de 111.761,00 euros à laquelle s’ajoute une somme de 3.500 euros par mois à compter du 20 mai 2024 à titre d’indemnité d’occupation à parfaire.
La SCI [J] sollicite des dommages et intérêts de la SAS FORMUL de 5000 euros.
Elle sollicite également que la SAS FORMUL soit condamnée aux entiers dépens et à lui verser 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les prétentions et moyens de la SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F] et la SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D]
Bien que signifiées à personne, la SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F] et la SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D] n’ont pas constitué avocat. La présente décision sera réputée contradictoire.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soulevés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures en application de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les « dire et juger » et les « donner acte » ne constituent pas des prétentions auxquelles le Tribunal est tenu de répondre. Il ne sera donc pas répondu aux conclusions faites en ce sens par les parties.

En outre, il convient également de rappeler qu’en application de l’article 768 du Code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la recevabilité de l’action dirigée contre le mandataire judiciaire et l’administrateur judiciaire

L'article 331 du Code de Procédure Civile dispose que : « Un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d'agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

L’article 333 du code de procédure civile dispose : « Le tiers mis en cause est tenu de procéder devant la juridiction saisie de la demande originaire, sans qu'il puisse décliner la compétence territoriale de cette juridiction, même en invoquant une clause attributive de compétence. »

Il résulte de l’article L 641-9 du code de commerce que le jugement qui prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et la disposition de ses biens, que les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur.

Cette règle implique, pour les actions en justice, que le liquidateur est seul investi du droit de représenter le débiteur et exerce seul les droits et actions de celui-ci, que le liquidateur doit donc être attrait à l’action en justice.

En l’espèce, la 4 décembre 2024, la SAS FORMUL a été placée en redressement judiciaire.
La SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F], a alors été désigné comme mandataire judiciaire.
La SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D], a été désignée comme administrateur.

La SCI [J] a déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire, par courrier du 03 février 2025 pour la somme totale de 111.761,00 euros en principale à laquelle s’ajoute une somme de 3.500 euros par mois à compter du 20 mai 2024 à titre d’indemnité d’occupation.

Par conséquent, l’action en justice intentée par la SCI [J], contre La SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F], en sa qualité de liquidateur de la SAS FORMUL et contre la SELAS AJIRE, prise en la personne de Maître [L] [D], désignée comme administrateur est recevable.

Sur la demande de jonction

L’article 367 du Code de procédure pénale dispose que : « Le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
Il peut également ordonner la disjonction d'une instance en plusieurs. »

En l’espèce, suivant exploit en date du 6 décembre 2024, la SCI [J] a fait assigner la SAS FORMUL, sous le RG 24/01844, aux fins de voir :
- CONSTATER le défaut de paiement des loyers dus au titre du bail commercial par la SAS FORMUL ;
- CONSTATER que la SCI [J] a régulièrement adressé un commandement de payer visant clause résolutoire à la SAS FORMUL,
- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail au profit de la SCI [J] En conséquence,
- CONDAMNER la SAS FORMUL a versé à la SCI [J] la Somme de 111.761€ au titre des arriérés de loyers.
- ORDONNER l’expulsion de la SAS FORMUL des locaux sis [Adresse 10] et [Adresse 8],
- CONDAMNER la SAS FORMUL à verser à la SCI [J] la somme de 3.500€ par mois à compter du 20 mai 2024 au titre de l’occupation sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 10] et [Adresse 8].
Par jugement du 4 décembre 2024 rendu par le Tribunal de Commerce de LA ROCHE SUR YON, la SAS FORMUL a été placée en redressement judiciaire.
L’affaire a été enrôlée sous le numéro de rôle général 24/01844, et est actuellement pendante devant le Tribunal judiciaire.
La demanderesse sollicite la jonction avec la procédure pendante entre la SCI [J] et la SAS FORMUL sous le n° RG 24/01844.
En conséquence, le Tribunal ordonnera la jonction de l’instance inscrite au rôle sous le N° RG 25/01616 – N° Portalis DB24-W-B7J-EPQV du rôle avec celle inscrite sous le n°24/01844, l’affaire sera désormais, appelée sous ce seul numéro.

Sur la demande de créance de la SCI [J], au titre des loyers impayés
L’article 1104 du code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »
L’article 1728 du code civil dispose : « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
L’article L.145-28 du code de commerce dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145- 18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56. »
L’article 13 du contrat de bail stipule que : « le preneur remboursera au bailleur, à titre de complément de loyer, au prorata de la surface occupée, la quote-part de taxe foncière relative aux lieux loués, TVA en sus, ce remboursement ayant valeur de complément de loyer… »
Le paiement du loyer est l’essence même de tout contrat de location.
En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 1er février 2004, la SCI [J] a donné à Bail Commercial à la société DISTRIMOD, aujourd’hui dénommée FORMUL, les locaux sis [Adresse 7] et [Adresse 8].
Ce bail a été renouvelé par acte sous-seing privé le 31 décembre 2013, moyennant un loyer annuel de 54.000 euros Hors Taxes.
La SAS FORMUL n’a pas réglé, depuis plusieurs années, le loyer dû en contrepartie de l’occupation des locaux du [Adresse 9] à [Localité 5] (79).
La société FORMUL est à ce jour redevable envers la SCI [J] des loyers suivants, ainsi justifié par un tableau récapitulatif dont une copie est versée aux débats :
- Mai 2020 = 3.500 € HT
- Octobre 2020 = 3.500 € HT
- Décembre 2020 = 3.500€ HT
- Mars et Avril 2021 = 7.000€ HT
- Juin 2022 à décembre 2022 = 24.500€ HT
- Avril 2023 à avril 2024 = 45.500€ HT
Sous-Total = 87.500,00 € HT
TOTAL = 105.400,00 € TTC
La société FORMUL est également redevable envers la SCI [J] des taxes foncières des années 2022 et 2023, soit la somme de 6.361€.
L’article 13 du bail prévoit expressément que la taxe foncière doit être supportée par le preneur.
Au total, la SAS FORMUL est redevable envers la SCI [J] de la somme totale de 111.761,00 euros.
La SCI [J] a adressé à la Société FORMUL un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le 19 avril 2024.
N’ayant pas régularisé la situation, la Société FORMUL s’est trouvée occupant sans droit ni titre à compter du 20 mai 2024.
La demanderesse sollicite qu’elle soit redevable d’une indemnité d’occupation et que cette indemnité d’occupation s’élève, a minima, à la valeur de l’ancien loyer, soit 3.500 euros par mois, à compter du 20 mai 2024 à titre d’indemnité d’occupation.
Le Tribunal fera droit à la demande de fixation de créance de la SCI [J], pour un montant total de 111.761 euros, à laquelle s’ajoute une somme de 3.500 euros par mois à compter du 20 mai 2024 à titre d’indemnité d’occupation, à parfaire et ce jusqu’à complet paiement, au passif de la SAS FORMUL, représentée par la SELARL [F] ET ASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [F], es qualité de Mandataire Judiciaire, à payer cette somme à la SCI [J].

Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1217 du Code civil dispose que : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

La SCI [J] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial, à la SAS FORMUL le 19 avril 2024.
La SCI [J] a assigné la SAS FORMUL, le 6 décembre 2024, en paiement des arriérés de loyers pour 111.761 euros, en demande d’expulsion, et de paiement d’indemnité d’occupation de 3500 euros par mois à compter du 20 mai 2024.
La SAS FORMUL a été placée en redressement judiciaire le 4 décembre 2024 par le Tribunal de Commerce de LA ROCHE SUR YON.
Le Tribunal constate, que la SAS FORMUL n’a pas réglé ses échéances de loyer régulièrement, ainsi que sa quote-part de taxes foncières pour les années 2022 et 2023.
La demanderesse sollicite une indemnisation de 5.000 euros, au titre de dommages et intérêts.
Il n’est nullement prouvé que le bailleur ait souffert d’un préjudice distinct du préjudice né de l’impayé des échéances locatives.

Sur les frais, l’exécution provisoire et les dépens

A - Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la SAS FORMUL représentée par la SELARL [F] ET ASSOCIES, sera condamnée aux entiers dépens.

B - Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ».

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [J], les frais qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits, c’est pourquoi la SAS FORMUL représentée par la SELARL [F] ET ASSOCIES sera condamnée à payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

C - Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, ce principe légal sera rappelé au dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS