TJ 79191, 18 mai 2026, RG 25/00946

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT
Première chambre civile

(ED/YG)
Minute n°
N° RG 25/00946 - N° Portalis DB24-W-B7J-ENPE
1 exécutoire et 1 expédition délivrées le
à Me François-hugues CIRIER
1 expédition au dossier

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

A l’audience publique du 19 mars 2026 du tribunal judiciaire, tenue par Christelle DIDIER, Vice-présidente, juge unique, vu l’article 801 du code de procédure civile, assistée de Yvonne GIRAUD, cadre greffier, a été évoquée l’affaire opposant :

DEMANDEURS :

Madame [E] [I]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

S.C.I. LES EMBRUNS
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [F] [I]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSE:

Madame [Y] [N], VEUVE [U]
[Adresse 3]
[Localité 4]
défaillant

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 20 avril 2026 puis a été prorogé au 18 Mai 2026, sous la signature de Eric DURAFFOUR, Président et de Yvonne GIRAUD, Cadre greffier.

EXPOSE DU LITIGE
FAITS ET PROCÉDURE
Suivant acte authentique du 19 janvier 2025, reçu par Me [B] [R], titulaire d’un office notarial à [Localité 5] (Vendée), la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I] ont conclu une promesse synallagmatique de vente avec Mme [Y] [N] veuve [U] portant sur deux maisons d’habitation sises [Adresse 4] à [Localité 6] (cadastrées section AH n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2]), moyennant un prix de 2 100 000 euros.
L’acte stipulait que la vente devait être réitérée au plus tard le 15 mars 2025. Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt n’était stipulée et il était prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 100 000 euros, à verser avant le 25 février 2025 entre les mains de M. [T] [W], caissier de l’office notarial, désigné comme séquestre.
Le 26 mai 2025, le notaire chargé d’instrumenter la vente a dressé un procès-verbal de défaut, constatant l’absence de réitération ainsi que du versement de l’indemnité, en présence de Mme [Y] [U] qui a déclaré entendre toujours acquérir les biens, et que les fonds allaient être versés prochainement.
Par courrier recommandé du 2 juin 2025, l’avis de réception ayant été signé le 6 juin 2025, les vendeurs ont notifié à Mme [Y] [U] leur refus de poursuivre la vente, outre l’application de la clause pénale prévue au contrat à hauteur de 210 000 euros.
Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2025, la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I] ont assigné Mme [Y] [N] veuve [U] devant le tribunal de judiciaire de Niort aux fins de paiement de la clause pénale et de l’indemnité d’immobilisation.
La clôture de la mise en état est intervenue le 27 novembre 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Par l’acte introductif d’instance, valant dernières conclusions, la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Condamner Mme [Y] [N] veuve [U] à leur payer 210 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,Condamner Mme [Y] [N] veuve [U] à leur payer 100 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec anatocisme,Condamner Mme [Y] [N] veuve [U] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur conseil, la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES,Condamner Mme [Y] [N] veuve [U] à leur verser 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leur demande en paiement, la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I], se fondant sur les articles 1226 et 1228 anciens du code civil, reprochent à Mme [Y] [U] de ne pas avoir respecté les termes de la promesse synallagmatique de vente en ne réitérant pas l’acte authentique au 15 mars 2025, et ce alors que les conditions suspensives étaient réunies. En réparation de la défaillance de l’acquéreur, ayant entraîné le refus de poursuive la vente, et donc l’inexécution définitive du contrat, ils sollicitent l’application de la clause pénale qui y figurait.
Par ailleurs, se fondant sur les articles 1103 et 1104 du code civil, les vendeurs sollicitent l’application de la clause insérée au sein de l’avant-contrat prévoyant une indemnité à la charge de l’acquéreur en réparation des nombreux mois d’immobilisation du bien sous compromis de vente.
*
Mme [Y] [N] veuve [U] n’a pas constitué avocat en application de l’article 760 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.
La stipulation d’une indemnité d’immobilisation qui n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation, ne constitue pas une clause pénale.
(3ème civ. 29 juin 1994 N° 92-19.645 -  3e Civ., 30 avril 2002, pourvoi n° 00-16.422, Bulletin civil 2002, III, n° 90 )
3e Civ., 30 avril 2002, Bull. III, no 90 : en cas de vente sous la condition suspensive pour l’acquéreur de l’obtention d’autorisations administratives, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation, qui n’a pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation, ne constitue pas une clause pénale ;
Com. 16 avril 1996, pourvoi no 94-16.361 : dès lors que l’indemnité d’immobilisation n’est pas destinée à assurer l’exécution d’une convention, une cour d’appel en déduit à bon droit que la stipulation de cette indemnité au profit des promettants ne constituait pas une clause pénale ;
3e Civ., 5 octobre 1994, pourvoi no 92-15.538 : ayant relevé que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’était pas tenu de lever l’option au terme convenu et n’avait pas manqué à une obligation contractuelle en s’abstenant de le faire, la cour d’appel en a exactement déduit que la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne constituait pas une clause pénale réductible en application de l’article 1152 du code civil. 3e Civ., 29 juin 1994, Bull. III, no 139 ; 3e Civ., 5 décembre 1984, Bull. III, no 207 ; 3e Civ., 5 décembre 1984, Bull. III, no 208. CA [Localité 7], 1ère ch. A, 24 octobre 2006, AJDI 2008, p. 147, note J. Bourdoiseau.- Clause de dédit et clause pénale : 3e Civ., 15 février 2006, Bull. III, no 43 ; 8 A 07-13.989 Com. 2 avril 1996, D. 1996, p. 329, note D. Mazeaud ; 3e Civ., 9 janvier 1991, Bull. III, no 19 ; 1ère Civ., 17 novembre 1993 : RJDA 03/1994 no 328 :
constitue une clause de dédit la clause qui offre aux acquéreurs la faculté de ne pas exécuter leur engagement d’acquérir pour une cause quelconque, indépendante des conditions suspensives, en abandonnant une somme convenue aux vendeurs. 1ère Civ., 18 mars 1997 : RJDA 06/1997 no 755
Les deux types de clause ayant des objets et fonction distincts peuvent donc recevoir une application lors d’une même vente.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la clause pénale
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Par ailleurs, aux termes de l’article 1231-5 du même code, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
En l’espèce, le compromis de vente signé le 19 janvier 2025 prévoit une clause intitulée « stipulation de pénalité » visant l’article 1231-5 du code civil, qui mentionne que « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 210 000 euros (…) ».
L’objet de cette clause est de fixer l’indemnisation due en cas de non réitération de l’acte par l’une des parties alors que toutes les conditions sont levées. Par son montant elle a un objet double, à la fois indemnitaire en réparation du préjudice né de la non réitération de la vente, les vendeurs étant obligés de rechercher un autre acquéreur et reprendre ainsi les démarches de prospection, préjudice distinct du temps d’immobilisation du bien pendant la période entre l’avant contrat et l’acte authentique de vente, et un caractère coercitif découlant de son montant (10 % du prix de vente) à contraindre l’acquéreur à réitérer.
Par ailleurs, Mme [Y] [U] a ajouté le même jour, par mention manuscrite sur l’acte, avoir reçu notification du délai de rétractation de dix jours à compter du 20 janvier 2025, délai prévu par l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Elle n’a pas usé de sa faculté de se rétracter, ce qui est confirmé par le procès-verbal de défaut du 26 mai 2025 au sein duquel Mme [Y] [U] a déclaré entendre toujours acquérir les biens objets du compromis de vente.
En outre, l’acquéreur ne bénéficie dans le compromis de vente d’aucune condition suspensive particulière. Il a renoncé à la condition suspensive de l’obtention d’un financement banciare par une mention manuscrite. Les conditions suspensives de droit commun étant accomplies au 15 mars 2025, le délai de réitération vient à s’appliquer. Pour autant, il est constant que l’acquéreur n’a pas régularisé l’acte authentique avant cette date. En l’absence d’une telle réitération, et compte tenu de l’inexécution définitive par Mme [Y] [U] de son obligation d’acquérir, les vendeurs sont fondés à réclamer le bénéfice de la clause pénale.
En conséquence, Mme [Y] [U] sera condamnée à payer 210 000 euros à la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I], au titre de la clause pénale.
En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement. Par ailleurs, il sera précisé que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur l’indemnité d’immobilisation
Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue le 19 janvier 2025 prévoit en page 10 que les parties entendent fixer l’indemnité d’immobilisation à la somme de 100 000 euros que :
« l’ACQUEREUR déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 25 février 2025 et ce à titre de dépôt de garantie (…). Le sort de cette somme (…) sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :
Elle s’imputera purement et simplement et à due-concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise.Elle sera restituée purement et simplement à l’ACQUEREUR dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.Elle sera versée au VENDEUR, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »
Cependant l’objet de cette indemnité d’immobilisation est distinct de la clause pénale qui vise à contraindre l’acquéreur à réitérer l’acte et à indemniser en cas de non réitération. L’indemnité d’immobilisation a pour objet d’indemniser le temps entre la conclusion de la promesse synallagmatique de vente et la réitération de la vente par acte notarié au cours duquel le bien a été réservé exclusivement à la vente au profit de l’acquéreur. Elle indemnise donc le temps perdu à pouvoir rechercher et vendre à un autre acquéreur. Son objet diffère donc de celui de la clause pénale.
Mme [Y] [N] veuve [U] sera donc condamnée à payer 100 000 euros à la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I], au titre de l’indemnité d’immobilisation.
En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement. Par ailleurs, il sera précisé que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [Y] [N] veuve [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais du procèsAux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Mme [Y] [N] veuve [U], condamné aux dépens, sera condamnée à payer à la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I] au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoireEn application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONDAMNE Mme [Y] [N] veuve [U] à payer 210 000 euros à in solidum la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I], au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, CONDAMNE Mme [Y] [N] veuve [U] à payer 100 000 euros à in solidum la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I], au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil CONDAMNE Mme [Y] [N] veuve [U] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [Y] [N] veuve [U] à payer 2 000 euros à la S.C.I. LES EMBRUNS, M. [F] [I] et Mme [E] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.