TJ 06088, 12 juin 2026, RG 25/01319

COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT - PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01319 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QUT5
Du 12 Juin 2026

Affaire : Syndic. de copro. [J]
c/ [L]

Copie exécutoire délivrée à

Me Guillaume GARCIA
Me Jean-luc MARCHIO

Président : Madame Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l'assignation délivrée par exploit en date du 04 Août 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [J], sis [Adresse 1]
Représenté par son syndic en exercice la SAS SYND’UP
[Adresse 2]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [T] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l'audience publique du 07 Avril 2026, au cours de laquelle l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 Juin 2026, délibéré prorogé au 20 Juillet 2026, avancé au 12 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [L] est copropriétaire de divers lots dans la copropriété [J] sise à [Localité 4], [Adresse 5].

Par exploit de commissaire de justice du 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires [J] a assigné Madame [T] [L] selon la procédure accélérée au fond aux fins de paiement de l'arriéré de charges de copropriété.

L'affaire a été retenue à l'audience du 7 avril 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l'audience, le syndicat des copropriétaires sollicite :
- le rejet des demandes de Madame [T] [L],
- la condamnation de Madame [T] [L] à lui payer la somme de 5.519,96 euros au titre des provisions et sommes exigibles,
- la condamnation de Madame [T] [L] à lui payer la somme de 1.978,40 euros au titre de l'arriéré des exercices précédents, et frais de recouvrement, arrêté au 25 juillet 2025
- la condamnation de Madame [T] [L] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la condamnation de Madame [T] [L] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation du 13 juin 2025, ainsi qu'à lui verser la somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il expose que Madame [T] [L] n'a pas payé les charges de copropriété pourtant mises à sa charge aux termes des assemblées générales de copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions soutenues à l'audience, Madame [T] [L] sollicite:
A titre principal,
- le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires,
A titre subsidiaire,
- un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir quant à la nullité de l'assemblée générale du 13 janvier 2025,
A titre infiniment subsidiaire,
- le prononcé d'une expertise,
- la condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu'à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que les charges de copropriété courantes sont réglées et que seules demeurent impayées des charges contestées eu égard à la qualification de parties communes, des balcons pour lesquels des travaux ont été réalisés et mis à la charge de l'ensemble de la copropriété alors que, selon elle, il s'agit de parties privatives.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026, prorogé au 20 juillet 2026 et avancé au 10 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

En l'espèce, force est de constater que les sommes restantes dues par la défenderesse résultent de l'assemblée générale spéciale en date du 13 janvier 2025 laquelle a voté la réalisation de travaux de restructuration et de rénovation des balcons, et opérant, s'agissant des frais relatifs à ces travaux, une répartition privative selon les mètres linéaires des balcons et une répartition selon les charges communes générales.

En effet, le paiement des charges courantes est dument justifié.

Or, il résulte du règlement de copropriété que les parties communes de la maison comprendront : “2°. - les gros murs de pourtour de la maison (sauf ce qui sera dit ci-après relativement à la mitoyenneté), les têtes de cheminée et leur gaine seulement encastrées dans les murs, les ornements de façades non compris les bacons, balconnets, garde-corps des fenêtres, abat-jour ou jalousies, les persiennes et volets.”

Ainsi, dès lors que les balcons relèvent, au terme du règlement de copropriété des parties privatives, il y a lieu de procéder à une individualisation des charges relatives à leur conservation et entretien, étant précisé que la preuve de l'utilité objective, au sens de la loi, ne peut être rapportée s'agissant de balcons ne profitant qu'aux copropriétaires ayant fait le choix d'en disposer.

Ainsi, Madame [T] [L] qui allègue ne pas disposer de balcon, ce qui n'est par ailleurs pas contesté par le syndicat des copropriétaires, n'est pas tenu au paiement des charges relativement à la rénovation et restructuration desdits balcons.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes :

En application de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [J], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance.

En outre, en application de l'article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires [J] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1.200 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS