TJ 92050, 8 juin 2026, RG 26/00318

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 08 JUIN 2026

N° RG 26/00318 - N° Portalis DB3R-W-B7J-3NUZ

N° de minute :

Société [Localité 1] HABITAT

c/

S.A.R.L. EL AMEL

DEMANDERESSE

Société [Localité 1] HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

DEFENDERESSE

S.A.R.L. EL AMEL
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Maître Léa HADAD TAIEB de la SELEURL LEA HADAD, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 87

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 07 mai 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 1968, l’OFFICE PUBLIC D’HABITATIONS A LOYERS MODERE de la ville de [Localité 1], aux droits duquel vient la société [Localité 1] HABITAT, a donné à bail commercial à Monsieur [M], aux droits duquel vient la société EL AMEL, des locaux commerciaux, situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer annuel de 11.445 francs hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance, aux fins d’exercer une activité de boulangerie-pâtisserie.

Par avenant au bail du 10 octobre 2000, les parties ont convenu de l’adjonction au bail d’un logement de 4 pièces principales sis [Adresse 4] à [Localité 3], pour un loyer annuel hors charges de 23.260,32 francs.

Suivant acte sous seing privé du 6 août 2025, la société [Localité 1] HABITAT et la société EL AMEL ont convenu du renouvellement du bail commercial pour un loyer annuel de 13.887,95 euros hors taxes et hors charges payable par termes mensuels échus.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2025, la société [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à la société EL AMEL un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial pour une somme de 30.613,04 euros dus au 5 novembre 2025.

C’est dans ces conditions, que par acte du 7 janvier 2026, la société [Localité 1] HABITAT a fait délivrer une assignation en référé devant le tribunal judiciaire de Nanterre à la société EL AMEL aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 7 décembre 2025 ;Ordonner l’expulsion sans délai de la société EL AMEL et celle de tous occupants de son chef, des lieux dont il s’agit, si besoin avec le concours d’un commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues aux frais, risques et périls de la société EL AMEL ; Condamner la société EL AMEL à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux matérialisée par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;Condamner la société EL AMEL au paiement provisionnel de 32.014,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 10 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 6 novembre 2025 ; Autoriser à titre provisoire la société [Localité 1] HABITAT à conserver le dépôt de garantie, soit la somme de 3.201,50 euros ; Condamner la société EL AMEL à lui payer la somme de 740 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer.
A l’audience du 7 mai 2026, la société EL AMEL sollicite le renvoi de l’affaire, demande à laquelle s’oppose la société [Localité 1] HABITAT. Eu égard au fait que la défenderesse a conclu, la demande de renvoi est rejetée et l’affaire est retenue.

La société [Localité 1] HABITAT, représentée par son conseil, actualise à 42.133 euros le montant de la dette locative actualisée au 4 mai 2026, échéance d’avril incluse (33.187,26 euros au titre du local commercial et 8.946,03 euros au titre du logement) et maintient pour le surplus les termes de son assignation.

La demanderesse ne conteste pas l’existence d’un règlement de 8.000 euros qui n’apparaît pas dans son décompte.

La société EL AMEL, représentée par son conseil, soutient oralement des écritures aux fins de :
Constater qu’elle est à jour concernant le paiement des loyers et des charges, tel qu’il appert de l’extrait de compte en date du 4 mai 2026 ;Débouter la société [Localité 1] HABITAT de ses demandes ;A titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire ;Condamner la société [Localité 1] HABITAT à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. La société défenderesse indique que son commerce est établi depuis longtemps et que la dette s’est constituée en raison d’une opération de restructuration du quartier, dans lequel la destruction du local loué est prévue. Elle estime avoir effectué un règlement de 8.000 euros qui n’est pas indiqué dans le dernier décompte de la demanderesse.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux notes d’audience.

Sur demande de la présidente, la société [Localité 1] HABITAT produit pendant le temps du délibéré un décompte locatif actualisé au 12 mai 2026.

La société EL AMEL a transmis pendant le temps du délibéré son dossier de plaidoirie. Elle envoie par ailleurs le 13 mai 2026 qui, faute d’avoir été autorisée, sera déclarée irrecevable.

MOTIFS

A titre liminaire il sera rappelé que les demandes telles que « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et dès lors il n'y sera pas répondu dans la présente décision.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes qui en découlent

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ;

En l’espèce, la soumission du bail du 12 novembre 1968 au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La somme visée au commandement de payer signifié le 6 novembre 2025 se décompose comme suit :
24.216,50 euros au titre des loyers et charges impayés pour le local commercial,6.149,95 euros au titre des loyers et charges impayés pour l’appartement,246,59 euros au titre du coût de l’acte.Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Dans ces conditions, l’arriéré locatif dû par la société EL AMEL, au jour du commandement de payer, s’établit à la somme de 30.366,45 euros au 5 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse.

Le commandement étant valable, le preneur devait donc s’acquitter du paiement dans le délai d’un mois.

La société défenderesse s’oppose à l’acquisition de la clause résolutoire au motif qu’elle a soldé postérieurement son arriéré locatif. Cependant, il ressort du décompte locatif arrêté au 4 mai 2026 qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer. C’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 6 décembre 2025 à 24 heures.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés
En l’espèce, la société demanderesse produit un décompte actualisé au 12 mai 2026 faisant état d’un solde de 33.661,29 euros (échéance d’avril 2026 inclus), dont 33.187,26 euros pour le local commercial et 474,03 euros pour le logement. Il convient de relever que les règlements dont fait état la défenderesse apparaissent dans ce décompte en tant qu’encaissement de chèques effectués le 7 mai 2025.

Dès lors, le montant de la créance de la société [Localité 1] HABITAT à l’égard de la société EL AMEL s’établit de manière non sérieusement contestable, à la date de l’audience en référé, à 33.661,29 euros. La défenderesse sera donc condamnée au paiement provisionnel de cette somme, qui portera intérêt au taux légal à compter du 6 novembre 2025 sur la somme de 30.366,45 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus.

- Sur la demande en délai de paiement

L'octroi de délais de paiement autorisé par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique précaire de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la société EL AMEL produit deux bilans comptables pour les années fiscales 2023 et 2024, faisant état d’un résultat d’exploitation négatif en 2023 et positif à hauteur de 27.149 euros en 2024. Aucun élément actualisé n’est produit sur la situation de la société.

Par ailleurs, la dette de la société EL AMEL est passée de 30.366,45 euros au moment du commandement de payer à 33.661,29 euros au jour de l’audience. Le décompte actualisé arrêté au 12 mai 2026 établit ainsi que les loyers sont payés de manière irrégulière, avec notamment aucun règlement entre le 7 août 2025 et le 7 mai 2026.

Au vu de ces éléments, la demande de délai de paiement de la société EL AMEL sera rejetée, ainsi que sa demande subséquente de suspension des effets de la clause résolutoire.

- Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation
 
En l’espèce, l'occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d'une indemnité en réparation du préjudice qu'il subit ; toutefois, la part non sérieusement contestable devant le juge des référés correspond à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien.

En conséquence, l'indemnité d'occupation sera fixée provisionnellement au loyer contractuellement prévu jusqu'à libération des lieux, avec indexation selon les modalités contractuelles, et ce à partir du 1er mai 2026 et jusqu’à libération des lieux.

- Sur les autres demandes de provision

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l'obligation. La clause du bail qui prévoit que le bailleur conserve en cas de résiliation le dépôt de garantie s'analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en raison de son caractère manifestement excessif de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l'obligation n'est pas établi et qu'il n'y a pas lieu à référé sur l'application de cette clause.

Sur les demandes accessoires

L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société EL AMEL, qui succombe, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société EL AMEL à lui payer la somme de 740 euros.

PAR CES MOTIFS