TJ 49007, 5 mai 2026, RG 25/01957

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/01957

N° Portalis DBY2-W-B7J-IE3I

JUGEMENT du
05 Mai 2026

Minute n° 26/00546

S.C.I. FONCIERE DI

C/

[E] [I] [O] [Y]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire

Me Thomas CHEVREUIL

Copie conforme

Mme [E] [I] et
M. [O] [Y]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

---

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 05 Mai 2026,

après débats à l'audience du 03 Février 2026, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire - Juge des Contentieux de la Protection,
assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.C.I. FONCIERE DI 01/2008
immatriculée au RCS de [Localité 3] sus le numéro 499 570 695
ayant son siège social sis [Adresse 1]
[Localité 4]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Pierre-Thomas CHEVREUIL, avocat au barreau de NANTES (44)

ET :

DÉFENDEURS

Madame [E] [I]
née le 9 juin 1989 à [Localité 5] (95)

Monsieur [O] [Y]
né le 28 octobre 1986 à [Localité 6] (78)
demeurant ensemble [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 7]

comparants en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La Société Civile Foncière (SC) DI 01/2008 a, par contrat conclu sous seing privé le 9 novembre 2020, donné à bail d’habitation à Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I], un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 719,73 €, outre les sommes de 54,11 € pour un garage et de 0,01 € pour une cave.
Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 773,85 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, la SC FONCIERE DI 01/2008 a fait signifier à Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] un commandement de payer la somme de 4 823,58 € au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2025, la SC FONCIERE DI 01/2008 a assigné Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d'ANGERS, Pôle des Contentieux de la Protection, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail du 9 novembre 2020 aux torts et griefs de Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I],

en conséquence, ordonner leur expulsion immédiate et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2008 une somme de 5 620,47 €, correspondant aux loyers échus et impayés, ainsi qu’aux provisions sur charges dus au 22 octobre 2025 ;

▸ condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2008 une somme de 915,45 € par mois (796,44 € + 0,01 € + 119,00 €) au titre des loyers dus et des provisions sur charges de l’appartement et de la cave et de 65,88 € au titre des loyers et des provisions sur charges pour la location du garage, soit un total de 981,33 € du 1er novembre 2025 à la date de résiliation du contrat de bail, outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard, de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ;

▸ condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges à compter de la résiliation du contrat de bail, jusqu’à la libération des lieux et la restitution des clés, d’’un montant de 981,33 €, outre intérêts au taux légal avec capitalisation courant sur chacun des loyers en retard, de leur date d’exigibilité jusqu’à la date de leur paiement ;

▸ condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] à payer à la SC FONCIERE DI 01/2008 une somme de 1 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 août 2025 ;

▸ dire qu’il n’y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SC FONCIERE DI 01/2008, par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Elle actualise la dette à ce jour à 7 960,17 €, indiquant qu’une reprise des paiements a été effectuée en janvier 2026, à hauteur de 1 200,00 €, soit une somme supérieure au montant du loyer et charges.

Elle souligne que le dossier de surendettement déposé par Madame [E] [I] a été déclaré recevable après l’assignation.

Elle ajoute qu’elle est opposée à l’octroi de délais de paiement et qu’elle maintient sa demande d’expulsion immédiate.

Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] ont comparu à l'audience en personne.

Ils reconnaissent devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Ils sollicitent des délais de paiement.

Ils précisent qu’ils ne bénéficient plus des mêmes conditions de vie que lors de leur entrée dans les lieux, Madame [E] [I] ne travaillant plus et percevant 1 170,00 € par mois de France Travail, et Monsieur [O] [Y] percevant 1 600,00 € mensuels.

Madame [E] [I] indique qu’elle est actuellement en reconversion et en recherche d’emploi.

Ils soulignent qu’ils souhaitent rester dans le logement, malgré le montant du loyer, ayant deux enfants.

Ils ajoutent qu’ils proposent un plan d’apurement de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en sus du loyer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l'audience et il en a été fait état à l'audience.

Il y est notamment indiqué que Madame [E] [I] est au chômage depuis un arrêt longue maladie.

Il y est également indiqué que les changements de situation professionnelle ont eu une incidence sur les ressources du ménage et l’organisation de la gestion familiale.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D'EXPULSION

Conformément aux dispositions de l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l'article 24-II de la loi précitée indique :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l'espèce, la SC FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la CCAPEX le 25 août 2025.

En outre, conformément à l'article 24 III de la loi précitée,
« A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l'article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l'espèce, une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

Par conséquent, il convient de constater que l'action de la SC FONCIERE DI 01/2008 en demande de résiliation du bail et d'expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L'ARRIERE LOCATIF

Conformément à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

En l'espèce, la SC FONCIERE DI 01/2008 produit le contrat de bail, un décompte de la créance montrant que Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] restaient devoir la somme de 7 960,17 € au 31 janvier 2026, incluant l’échéance du mois de janvier 2026.
Cependant, il convient de déduire de cette somme celle de 174,23 € (commandement de payer compris dans les dépens), soit un arriéré locatif de 7 785,94 €.

La créance est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I], ayant reconnu à l’audience devoir la somme dont le paiement est sollicité, seront condamnés, solidairement, conformément à l’article IV du contrat de bail, à payer la somme de 7 785,94 € arrêtée au 31 janvier 2026, incluant l'échéance du mois de janvier 2026, sous réserve de la décision définitive de la commission de surendettement concernant Madame [E] [I].

SUR LA PROCÉDURE DE SURENDETTEMENT POUR MADAME [E] [I] ET LA CONSTATATION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Conformément à l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,
« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l'article 24 V de la même loi,
« Le juge peut, à la demande du locataire,, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 22 août 2025 pour la somme en principal de 4 823,58 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai légal visé par ledit commandement, puisque l'arriéré locatif n'a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

Par conséquent, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2025.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution que « si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l'espèce, la SC FONCIERE DI 01/2008 a sollicité l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I].

Or, il ressort des pièces du dossier que Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] sont entrés dans le logement après signature d'un contrat de bail et n'ont donc pas pénétré dans les lieux par voie de fait.

De surcroît aucun élément ne permet d'évoquer, soit une mauvaise foi des locataires, soit un quelconque trouble auquel il faudrait mettre fin sans délai.

Par conséquent, la SC FONCIERE DI 01/2008 sera déboutée de sa demande à ce titre.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’article 24-VI de la loi de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée prévoit que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement de surendettement au sens du livre IV du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel

de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4 et L733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L733-2 du même code. Lorsque dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a, de nouveau, été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L733-2 du même code, la décision imposant les mesures aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. À défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Il résulte des dispositions de l’article L714-1 du code de la consommation que la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l'espèce, Madame [E] [I] a déposé le 26 novembre 2025 un dossier auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 9]-et [Localité 2], qui l’a déclaré recevable le 16 janvier 2026.

il ressort de la décision de recevabilité une orientation du dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La dette locative a été arrêtée à la somme de 6 555,08 € au 16 janvier 2026.

Monsieur [O] [Y], n’étant pas visé par le dépôt du dossier de surendettement, est condamné à payer la somme de 6 555,08 €, en sa qualité de locataire du logement.

Il en ressort également que, même si les arriérés de loyers existant avant la décision de recevabilité ne peuvent être remboursés jusqu’à la décision définitive de la commission de surendettement, les loyers doivent continuer à être payés.

Ainsi, en l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement, la dette locative arrêtée à 6 555,08 € ne peut faire l’objet d’un plan d’apurement.

Cependant, Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] sont tenus de payer les loyers dus depuis cette décision.

SUR L’INDEMNITÉ D'OCCUPATION

Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2025 causent par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en les condamnant solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, et ce, à compter du 23 octobre 2025, soit la somme mensuelle de 981,33 €, charges comprises.

Par conséquent, Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] seront condamnés solidairement à verser à la SC FONCIERE DI 01/2008 une indemnité mensuelle d'occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, à compter du 23 octobre 2025 et ce, jusqu'à la libération complète des lieux, soit la somme de 981,33 €, charges comprises, cette indemnité n’étant pas incluse dans le montant arrêté par la commission de surendettement.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. 

Conformément à l'article 1343- 2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l'espèce, la SC FONCIERE DI 01/2008 sollicite le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l'article 1231-6 précité, la somme de 7 785,94 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 précité, et ce, sous réserve de la décision définitive de la commission de surendettement.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L'article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2025 visant la clause résolutoire.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû engager la SC FONCIERE DI 01/2008et compte tenu de la situation financière de Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I], l'équité commande de condamner in solidum Monsieur [O] [Y] et Madame [E] [I] à lui payer la somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,