TJ 57672, 15 juin 2026, RG 23/01131

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

N° I - RG 23/01131 - N° Portalis DBZL-W-B7H-DUZX
Minute n° 2026/353

ORDONNANCE DU 15 Juin 2026

DEMANDEURS :

Madame [K] [S],
demeurant 44 Rue Pasteur - 57240 NILVANGE,
représentée par Maître Marie-Jeanne GOERGEN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [K] [S],
demeurant 44 Rue Pasteur - 57240 NILVANGE,
représentée par Maître Marie-Jeanne GOERGEN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [B] [M] épouse [F],
demeurant 68 rue Pierre HENTGES - L-1726 LUXEMBOURG,
représentée par Maître Eric MUNIER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

S.A.R.L. [H] IMMOBILIER,
demeurant 38 Rue Principale - 57480 OTTANGE,
représentée par Maître Michel WALTER de l’ASSOCIATION WALTER-GURY, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant, Maître David JEANMAIRE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant

Madame [D] [M] épouse [R],
demeurant 38 Rue Claude le Lorrain - 57710 BURE TRESSANGE,
représentée par Maître Eric MUNIER, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Nous, Ombline PARRY, Présidente du Tribunal Judiciaire de THIONVILLE, Juge de la mise en état , assistée de Delphine BENAMOR, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la présente décision.

Suivant acte authentique en date du 13/07/2021, Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] ont vendu à Mme [K] [S] un immeuble d’habitation situé 4 Cité Sainte Barbe à ALGRANGE ainsi qu’un garage situé Rue du cimetière à ALGRANGE moyennant le prix de 90 000 euros. La vente a été négociée par l’intermédiaire de La SARL [H] IMMOBILIER.

Par actes de commissaire de justice en date des 06/07/2023 et 30/06/2023, Mme [K] [S] a fait assigner Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] devant le tribunal judiciaire de Thionville afin de voir :
- PRONONCER l’annulation de la vente reçue le 13 Juillet 2021 par Me [T] [Z], Notaire à la résidence de FLORANGE de l’immeuble sis 4 Cité Sainte Barbe à ALGRANGE et du garage 6 Rue du Cimetière à ALGRANGE,
- CONDAMNER conjointement et solidairement Madame [B] [M] at Madame [D] [M] à payer à Madame [S] [Q] somme de 90.000 en remboursement du prix de la vente avec intérêts à compter du 10 mars 2023, intérêts tant moratoires que compensatoires, et au besoin en tant que supplément de dommages et intérêts,
- CONDAMNER conjointement et solidairement Madame [B] [M], Madame [D] [M] et Monsieur [H] à payer à Madame [S] la somme de 41.621,20 €, avec intérêts à compter du 16 mars 2023, intérêts tant moratoires que compensatoires, et en besoin en tant que supplément de dommages et intérêts,
- Les CONDAMNER conjointement et solidairement à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
- Les CONDAMNER conjointement et solidairement en tous les frais et dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 01/02/2024, Mme [K] [S] a fait assigner La SARL [H] IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Thionville afin de voir :
- PRONONCER la jonction de la présente procédure avec la procédure pendante devant la Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de THIONVILLE sous le N° 23/01131,
- CONDAMNER Monsieur [H] à payer à Madame [S] la somme de 41.621,20€, avec intérêts à compter du 16 mars 2023, intérêts tant moratoires que compensatoires, et au besoin en tant que supplément de dommages et intérêts,
- Le CONDAMNER à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
- Le CONDAMNER en tous les frais et dépens.

La jonction des deux procédures a été ordonnée le 13/05/2024.

Suivant conclusions transmises par RPVA le 13/05/2025, La SARL [H] IMMOBILIER demande au juge de la mise en état de :
- in limine litis: Déclarer l’action de Madame [K] [S] irrecevable avec toutes conséquences de droit,
- A titre subsidiaire:
- Déclarer son action prescrite,
- Débouter Madame [K] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner Madame [K] [S] à payer à la SARL [H] IMMOBILIER la sonnne de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,
- La condamner aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du CPC.

Suivant conclusions transmises par RPVA le 03/02/2026, Mme [K] [S] demande de:
- DÉCLARER la demande de Madame [S] formulée a l’encontre de la SARL [H] IMMOBILIER recevable et non prescrite,
- ENJOINDRE à la SARL [H] IMMOBILIER de conclure au fond,
- CONDAMNER la SARL [H] IMMOBILIER à payer à Madame [S] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
- DÉCLARER la demande de Madame [S] formulée à l’encontre de Mesdames [B] et [D] [M] recevable, non prescrite et bien fondée,
- CONDAMNER conjointement et solidairement Madame [B] [F] née [M] et Madame [D] [R] née [M] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
- Les CONDAMNER conjointement et solidairement avec la SARL [H] IMMOBILIER en tous les frais et dépens de l’incident.

Suivant conclusions transmises par RPVA le 05/01/2026, Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] demandent de :
- In limine litis : Déclarer les assignations adverses des 27 juin et 6 juillet 2023 nulles pour vice de fond sur base des articles 117 et 121 du CPC, sinon pour vice de forme sur base de l’article 114 du CPC,
- Subsidiairement, déclarer l’action dirigée contre les parties concluantes prescrite sur base de l’article 1648 du Code Civil en ce qu’elle est basée sur la garantie des vices cachés ;
- Donner acte aux parties concluantes qu’elles se rapportent à prudence de justice quant à l’exception de prescription invoquée par la société [H] IMMOBILIER SARL de l’action dirigée à son encontre,
- Au besoin, enjoindre sur base de l’article 789 5° du CPC à Madame [S] de communiquer, sous peine d’astreinte,
- ses échanges avec MURPROTEC, respectivement une attestation de leur part,
- ses échanges avec [G] auquel elle prétend avoir adressé des photos et qui, en date du 17 juillet 2021, aurait confirmé qu’il s’agissait de mérule,
- ses échanges avec les consorts [C], qui dans leur courrier non daté versé en tant que pièce 7 par la partie adverse, font référence à un échange d’emails antérieur
- ses échanges avec l’expert [A] [Y] antérieurs à la visite des lieux lesquels permettront le cas échéant de confirmer la connaissance du vice par Mme [S] avant la passation de l’acte notarié du 13 juillet 2021, partant de conclure,
- Donner acte aux partie concluantes qu’elles formulent, à titre reconventionnel, la condamnation de Mme [S] à la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’à tous les frais et dépens de l’incident sur base de l’article 696 du CPC ;
- Rejeter les demandes de Mme [S] à voir condamner les dames [M] conjointement et solidairement à la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux frais et dépens de l’incident ;
- réserver aux parties concluantes tous autres droits, dus, moyens et actions.

Le 27/04/2026, l’incident a été mis en délibéré au 15/06/2026.

MOTIFS

Sur la demande de nullité des assignations des 27 juin et 6 juillet 2023

L’article 114 du code de procédure civile prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

L’article 117 du code de procédure civile prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

En l’espèce, L’assignation initiale délivrée par la demanderesse les 06/07/2023 et 30/06/2023
ne l’a été qu’à Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M]. Or, elle sollicite, dans cette même assignation, la condamnation conjointe et solidaire de M [H] à lui verser différentes sommes. Le 01/02/2024, elle a fait délivrer une assignation à La SARL [H] IMMOBILIER. En conséquence, M [H] n’a pas été régulièrement assigné.

Pour autant, cette absence d’assignation ne constitue pas un vice de fond, dès lors que M [H] n’est pas une personne nécessaire à l’instance au sens légal et procédural.

En conséquence, ce vice constitue un vice de forme et Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] ne rapportent pas la preuve du grief que cette irrégularité leur cause. Il convient donc de rejeter la demande de nullité des assignations des 06/07/2023 et 30/06/2023.

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’égard de M [H]

L’article 14 du code de procédure civile prévoit que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, Mme [K] [S] sollicite la condamnation de M [H] au paiement de différentes sommes. M [H] n’ayant pas été assigné, aucune condamnation ne pourra être prononcée à son encontre.

Les demandes de Mme [K] [S] à l’égard de M [H] seront donc déclarées irrecevables.

Sur l’irrecevabilité des demandes à l’égard de La SARL [H] IMMOBILIER

L’article 54 du code de procédure civile prévoit que la demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée ;
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative.

En l’espèce, La SARL [H] IMMOBILIER soutient que le tribunal n’est saisi d’aucune demande présentée à son encontre et qu’en conséquence, la demande de Mme [K] [S] à l’encontre de La SARL [H] IMMOBILIER ne peut prospérer en ce qu’elle sera déclarée irrecevable. La SARL [H] IMMOBILIER ne peut pas soutenir d’un côté qu’aucune demande n’est présentée à son encontre et d’un autre côté, que cette demande est irrecevable. Au terme de l’assignation délivrée le 01/02/2024 par Mme [K] [S] à La SARL [H] IMMOBILIER, seule des demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sont formulées à son encontre. Elles seront donc déclarées recevables.

Sur la prescription de l’action de Mme [K] [S] à l’égard de Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M]

L’article 1648 du code civil prévoit que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

En l’espèce, la demanderesse sollicite à titre subsidiaire l’annulation de la vente sur le fondement des vices cachés. Il est constant que les parties ont signé un compromis de vente le 05/03/2021 et que l’acte authentique de vente a été signé entre les parties le 13 juillet 2021. Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] produisent un courrier daté du 08/06/2021 adressé par Mme [K] [S] à La SARL [H] IMMOBILIER dans lequel elle émet un doute sur la conformité du système d’assainissement du bien et elle sollicite la baisse du prix du bien ou la mise en conformité du raccordement.

Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] soutiennent que Mme [K] [S] avait pris possession du bien dès mars 2021, sans en justifier.

Mme [K] [S] indique qu’en raison d’un problème d’humidité, elle a fait appel à la société MURPROTECT, dont le représentant a évoqué la présence de mérule le 16/07/2021. Le fait que l’expert ait pu intervenir rapidement et la prise de contact rapide avec la société [G] ne permettent pas d’établir qu’elle avait connaissance du vice caché relatif à la présence de mérule avant cette date.

En l’absence d’autres éléments, il y a lieu de retenir que Mme [K] [S] a eu connaissance du vice caché relatif à la présence de mérule le 16/07/2021, soit moins de deux ans avant la délivrance des assignations à Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M].

L’action fondée sur les vices cachés n’étant pas prescrite à l’égard de Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M], elle sera déclarée recevable.

Sur la prescription de l’action à l’égard de La SARL [H] IMMOBILIER

L’article 1648 du code civil prévoit que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

L’article 1242 du code civil prévoit qu’on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l’espèce, si les venderesses sont assignées sur le fondement des vices cachés, la responsabilité de La SARL [H] IMMOBILIER, en sa qualité d’agent immobilier intervenu dans le cadre de la vente, est recherchée sur le fondement de l’article 1242 précité et non sur le fondement des vices cachés. Si l’action sur le fondement des vices cachés à l’égard des venderesses est exclusive de toute action sur un autre fondement juridique, cela n’est pas le cas pour l’agence immobilière, dont la responsabilité peut être recherchée sur un autre fondement.

La prescription quinquennale de droit commun est applicable aux actions fondées sur l’article 1242 précitée et non la prescription biennale prévue par l’article 1648 précitée.

En conséquence, la date de découverte du vice invoqué du bien relatif à la mérule étant le 16/07/2021 et l’action à l’encontre de La SARL [H] IMMOBILIER ayant été introduite par assignation du 01/02/2024, elle n’est pas prescrite et les demandes seront déclarées recevables.

Sur la demande de production de pièces

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

En l’espèce, Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] sollicitent d’abord les échanges de Mme [K] [S] avec MURPROTEC ainsi qu’une attestation de leur part: Mme [K] [S] explique qu’il n’y a pas eu d’échanges avant le rendez-vous. De même, une attestation de MURPROTECT apparaît sans intérêt pour le litige.

Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] sollicitent ensuite les échanges de Mme [K] [S] avec [G] auquel elle prétend avoir adressé des photos et qui, en date du 17 juillet 2021, aurait confirmé qu’il s’agissait de mérule. Elle indique produire l’ensemble des éléments avec l’assignation.

Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] sollicitent ensuite les échanges de Mme [K] [S] avec les consorts [C], qui dans leur courrier non daté versé en tant que pièce 7 par la partie adverse, font référence à un échange d’emails antérieur. Mme [K] [S] indique ne pas avoir eu d’échanges avec eux avant la vente, ce qui contredit le mail de M [C].

Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] sollicitent aussi les échanges de Mme [K] [S] avec l’expert [A] [Y] antérieurs à la visite des lieux. Mme [K] [S] indique ne pas avoir eu d’échanges et produit le rapport d’expertise.

En conséquence, les éléments dont Mme [K] [S] dispose étant produits, la demande de production de pièces sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [F] née [M] et Mme [D] [R] née [M] et La SARL [H] IMMOBILIER parties perdantes à l’incident seront condamnées solidairement aux dépens de l’incident.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS