TJ 68224, 10 juin 2026, RG 25/02375

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02375 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JOWA
Section 3
[I]
République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 10 juin 2026

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [F], [D] [T]
né le 20 Janvier 1962 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparant

Madame [C], [Z], [W] [H]
née le 12 Juillet 1970 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

comparante

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [A] [U]
né le 29 Janvier 1982 à [Localité 2] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Olivier PETER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 50

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Charlotte SALM : Président
Victor ANTONY : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 10 juin 2026 et signé par Charlotte SALM, juge des contentieux de la protection, et Natacha LANDAUER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022, à effet du même jour, M. [F] [T] et Mme [C] [H] ont donné à bail à M. [A] [U], pour une durée de trois ans, un local à usage d'habitation situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel d'un montant de 950 €, outre le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 950 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2025, M. [F] [T] et Mme [C] [H] ont fait signifier à M. [A] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire , pour un montant de 2850 € au titre des loyers et charges impayés.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Haut-Rhin a été saisie de la situation d'impayés de loyers de M. [A] [U] par voie électronique avec avis de réception du 30 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 16 septembre 2025, M. [F] [T] et Mme [C] [H] ont fait assigner M. [A] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2], aux fins de voir : - constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail conclu le 1er décembre 2022, faute pour M. [A] [U] de s'être acquitté des causes du commandement;
- Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du locataire ;

Et en conséquence,
- ordonner l’expulsion de M. [A] [U] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner M. [A] [U] à leur payer les sommes suivantes :
5700 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 15 septembre 2025 ;
150,06 € au titre du commandement de payer ;
25,01 € pour la saisine de la CCAPEX ;
une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent à celui du loyer et des charges, fixé à 950 euros par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, indexée sur la variation annuelle de l’Indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dûment justifiées ;
300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
les entiers dépens ;
- Ordonner la capitalisation des intérêts échus dus sur une année entière ;
- Rappeler que le jugement à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire.

Cette assignation a été dénoncée à la Préfecture du Haut-Rhin par voie électronique avec avis de réception du 17 septembre 2025.

A l’audience du 26 mars 2026, M. [F] [T] et Mme [C] [H] ont comparu personnellement. Ils actualisent le montant de leur dette au 26 mars 2026 à la somme de 12175 euros en précisant que cette somme comprend les frais de justice, expliquent que M. [A] [U] a connu un premier impayé de loyer au mois d’août 2024, qu’il n’a plus payé son loyer à compter du mois de mai 2025 et que la communication entre eux est rompue. M. [F] [T] et Mme [C] [H] ajoutent abandonner leur demande en expulsion de leur locataire.

M. [A] [U] n’a pas comparu personnellement mais s’est fait représenter par son Conseil, Me [K]. Il sollicite le bénéfice de ses dernières écritures en date du 06 mars 2026 dans lesquelles il demande l’interruption de l’instance à titre principal et des délais de paiement à titre subsidiaire.

Au soutien de sa demande en interruption d’instance, M. [A] [U] fait valoir que le tribunal judiciaire de Mulhouse a, par jugement du 2 février 2026, ouvert une procédure de redressement judiciaire de droit local de sorte qu’il convient d’inviter les demandeurs à mettre en cause le mandataire judiciaire et d’interrompre l’instance. Au soutien de sa demande de délais de paiement, M. [A] [U] indique que sa situation financière s’est dégradée à la suite de la perte de son emploi en Suisse et qu’il perçoit désormais l’Allocation Spécifique de Solidarité à hauteur de 530 euros par mois.

Aucune enquête sociale n’est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.

A l'issue des débats en audience publique, l'affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juin 2026, la présidente ayant informé les parties que la décision serait prononcée par application de l'article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

En cours de délibéré, un procès-verbal en date du 16 avril 2026 est parvenu au service du greffe par mail du 29 mai 2026. Il indique que M. [A] [U] a quitté les lieux et rendu les clés du logement le 31 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, M. [F] [T] et Mme [C] [H] ont comparu personnellement et M. [A] [U] s’est fait représenter par son avocat. Il sera donc statué par jugement contradictoire.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement soumis, dès lors, aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.

Sur la demande en interruption de l’instance

Aux termes de l’article L.631-1 du code de commerce, il est institué une procédure de redressement judiciaire ouverte à tout débiteur mentionné aux articles L.631-2 et L.631-3 qui, dans l'impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible, est en cessation des paiements. Le débiteur qui établit que les réserves de crédit ou les moratoires dont il bénéficie de la part de ses créanciers lui permettent de faire face au passif exigible avec son actif disponible n'est pas en cessation des paiements. Cette condition s'apprécie, s'il y a lieu, pour le seul patrimoine engagé par l'activité ou les activités professionnelles. La procédure de redressement judiciaire est destinée à permettre la poursuite de l'activité de l'entreprise, le maintien de l'emploi et l'apurement du passif. Elle donne lieu à un plan arrêté par jugement à l'issue d'une période d'observation et, le cas échéant, à la constitution de classes de parties affectées, conformément aux dispositions des articles L.626-29 et L.626-30. La demande prévue au quatrième alinéa de l'article L. 626-29 peut être formée par le débiteur ou l'administrateur judiciaire.

Il est constant qu’une procédure collective ne concerne que les dettes professionnelles et a pour objet le remboursement des créanciers de la société.

En l’espèce, M. [U] sollicite l’interruption de l’instance afin de permettre aux demandeurs de mettre en cause les organes de la procédure.

Toutefois, la dette locative de M. [U] est une dette personnelle qui n’est pas concernée par la procédure collective en cours.

Il n’y a en conséquence pas lieu d’interrompre la procédure.

Sur la demande en résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’assignation ayant été délivrée le 16 septembre 2025, l'article 24 II, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable.

Celui-ci prévoit que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (...) Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. (…) L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement.

Par ailleurs et s'agissant d'un bailleur privé, il n'a pas à être démontré à peine d’irrecevabilité la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou de la caisse d'allocations familiales.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie dématérialisée le 17 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience du 26 mars 2026.

L'action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que par leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Aux termes de l’article 7 a) et b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer ainsi que les charges récupérables aux termes convenus, et d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Par ailleurs, l’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Les articles 1227 à 1229 du même code disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le contrat de bail signé entre les parties le 1er décembre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation du bail de plein droit par M. [F] [T] et Mme [C] [H] « en cas d’inexécution des obligations du locataire, soit en cas de défaut de paiement du loyer et des charges locatives au terme convenu, de non-versement du dépôt de garantie, de défaut d’assurance du locataire contre les risques locatifs, de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée rendue au profit d’un tiers. (…) Lorsque le bailleur souhaite mettre en œuvre la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges ou pour non versement du dépôt de garantie, il doit préalablement faire signifier au locataire par acte d'huissier un commandement de payer (…). »

Par ailleurs, M. [F] [T] et Mme [C] [H] ont fait signifier à M. [A] [U] un commandement de payer la somme de 2850 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer, qui vise la clause précitée de résiliation de plein droit du contrat de bail, qui rappelle les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 et qui renseigne l'adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), a été signifié à M. [A] [U] le 28 juin 2025 de sorte que l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

M. [A] [U] ne justifie pas s’être acquitté de cette dette au 10 août 2025, soit à l’expiration du délai de six semaines courant à compter de la date de délivrance du commandement de payer le 28 juin 2025.

Dès lors, les conditions d’application de la clause résolutoire visée au contrat de bail apparaissent ainsi acquises au profit de M. [F] [T] et Mme [C] [H] à compter du 10 août 2025.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, une indemnité d’occupation lui est allouée. Cette indemnité présente un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle est due mensuellement et s’élève à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, M. [A] [U] occupe le bien de M. [F] [T] et Mme [C] [H] sans droit ni titre depuis le 10 août 2025, date à laquelle le contrat de bail conclu le 1er décembre 2022 a été résilié.

Il y a donc lieu de condamner M. [A] [U] à payer à M. [F] [T] et Mme [C] [H] une indemnité d’occupation d’un montant de 950 euros par mois, qui se substitue au loyer à compter de la date de résiliation du bail, le 10 août 2025. Cette indemnité est incluse dans la dette locative jusqu’au 15 septembre 2025 inclus.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [T] et Mme [C] [H] ou à son mandataire.

Il ressort du procès-verbal en date du 16 avril 2026 établi par commissaire de justice que « M. [U] s’est présenté le 31 mars 2026 en mon étude et a restitué les clés de la maison [Adresse 6] à [Localité 4] », que le commissaire de justice s’est rendu sur les lieux et atteste de ce que les clés restituées correspondent, l’électricité est coupée et la maison est vide.

Il sera ainsi constaté que M. [U] a quitté les lieux le 31 mars 2026, date jusqu’à laquelle l’indemnité d’occupation sera due.

La majoration de l'indemnité d'occupation demandée par le bailleur n’est pas justifiée, ce dernier ne justifiant d’aucun autre préjudice que l’occupation de son logement, qui est réparée par le versement d’une indemnité d’un montant en rapport avec la valeur locative du bien.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire doit payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles L. 542-2 et L. 831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [F] [T] et Mme [C] [H] versent aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail conclu entre les parties le 1er décembre 2022 ;
- le commandement de payer en date du 28 juin 2025 réclamant la somme de 2850 euros au titre de la dette locative ;
- le décompte de la créance arrêtée au 15 septembre 2025 pour un montant de 5700 euros.

Il résulte de ces éléments que M. [A] [U] est, au 15 septembre 2025, redevable à l'égard M. [F] [T] et Mme [C] [H] d'une somme de 5700 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus.

Si à l’audience du 26 mars 2026, M. [F] [T] et Mme [C] [H] actualisent le montant de leur dette à la somme de 12175 euros, ils ne produisent aucun décompte actualisé de leur dette justifiant ce montant.

Aucun élément de nature à contester la dette, dans son principe et son montant, n’est apporté par M. [A] [U], qui ne l’a d’ailleurs pas contestée à l’audience.

Par conséquent, M. [A] [U] sera condamné à payer à M. [F] [T] et Mme [C] [H] la somme de 5700 euros au titre des loyers et charges impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande des délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier et des débats à l'audience que M. [A] [U] a perdu son emploi en Suisse et qu’il fait l’objet d’une procédure collective. Il produit deux courriers de France Travail, le premier daté du 30 octobre 2025 justifiant qu’il perçoit l’aide au retour à l’emploi entre le 1er novembre 2024 et le 30 octobre 2025 et le second daté du 4 février 2026 mentionnant qu’il a perçu une allocation d’un montant de 589,62 € au mois de janvier 2026.

M. [F] [T] et Mme [C] [H] ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiement sollicité par M. [A] [U].

Dès lors, compte tenu de leur positionnement, de la situation personnelle de M. [A] [U] et de ses engagements, il y a lieu de l’autoriser à se libérer de sa dette au moyen de 34 mensualités de 160 € chacune, et d'une 35 ème mensualité correspondant au solde de la dette, en plus du loyer courant, dans les conditions décrites au dispositif du présent jugement.

À défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, l’intégralité de la dette locative restant due serait alors immédiatement exigible.

L’attention de M. [A] [U] est attirée sur le fait que la loi n’offre pas la possibilité de bénéficier de délais de paiement pour une plus longue période. Par conséquent, il sera tenu, lors de la 35ème mensualité, de régler le solde de la dette.

Compte tenu du départ de M. [U] du logement le 31 mars 2026, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi du débiteur et de rapporter la preuve de l’existence d'un préjudice subi par le bailleur, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré locatif avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée par M. [F] [T] et Mme [C] [H] est rejetée.

Sur la demande d'anatocisme

Par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est constant que ces dispositions sont d’ordre public et que le juge ne dispose pas de pouvoir d’appréciation dès lors que les conditions de l’article précité sont remplies.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties ne prévoit pas l’anatocisme en cas de loyers et charges impayés de sorte que M. [F] [T] et Mme [C] [H] seront déboutés de leur demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens
L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, M. [A] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [A] [U], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à M. [F] [T] et Mme [C] [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Les frais de saisine de la CCAPEX par contre, puisqu’elle n’est pas obligatoire en présence de bailleurs personnes physiques, sera laissée à la charge de M. [F] [T] et Mme [C] [H].

Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, l'exécution provisoire du présent jugement à l'égard du défendeur est de droit au regard de l'assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020.

L’exécution provisoire, de droit, sera constatée.

PAR CES MOTIFS