TJ 53130, 2 juin 2026, RG 25/00512

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°
N° RG 25/00512 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EEHB

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 02 Juin 2026

DEMANDEUR (S) :

Monsieur [U] [M]
né le 20 Février 1982 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Gaëlle PETITJEAN, avocate au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [D] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant

Monsieur [J] [E]
né le 28 Décembre 1950 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 03 Mars 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Mai 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 02 Juin 2026.

JUGEMENT :

- Prononcé par mise à disposition au greffe
- réputé contradictoire et rendu en premier ressort.
- Signé par Valérie BERNARD, Présidente et par Cécile JOUAULT, Greffiere.

Copie avec formule exécutoire à Me PETITJEAN
Copie certifiée conforme à M. [Z] et M. [E] par LS
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2022, la commune de [Localité 6] a conclu avec M. [J] [E] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 280 euros.

Par acte en date du 16 septembre 2022, M. [U] [M] s’est porté caution solidaire de M. [J] [E] pour une durée indéterminée pour le paiement des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédures dus en vertu du bail.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 7 avril 2025, M. [J] [E] et M. [U] [M] ont été condamnés solidairement à payer à M. [D] [Z], maire de la commune de [Localité 6], la somme de 5 356,11 euros (loyers impayés sur la période de mars 2023 à novembre 2024) avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2024, outre les sommes de 12,18 euros au titre des frais accessoires (LRAR du 17 décembre 2024) et de 51,60 euros au titre du coût de la requête.

L’ordonnance a été signifiée à la personne de M. [J] [E] le 16 avril 2025 et le 30 avril 2026, à domicile, à M. [U] [M] qui a formé opposition par déclaration au greffe en date du 13 mai 2025 (RG n° 25/00512).

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025 à laquelle M. [U] [M] était représenté, et M. [D] [Z], maire de la commune de [Localité 6], était comparant. M. [J] [E] n’ayant pas été convoqué à cette audience, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 mars 2026 à laquelle il n’a pas comparu.

Parallèlement et après délivrance d’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant au bail, à M. [J] [E] le 18 juin 2025 et dénonciation à M. [U] [M] en sa qualité de caution, le 23 juin 2025, la commune de Montigné-Le-Brillant a fait assigner M. [J] [E] et M. [U] [M] par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval le 20 janvier 2026 (RG n°26/00014) et demande de :

- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de M. [J] [E] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement M. [J] [E] et M. [U] [M] au paiement de la somme de 8 496,59 euros au titre des loyers dus au 3 novembre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
- condamner solidairement M. [J] [E] et M. [U] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges à compter du 4 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal,
- condamner solidairement M. [J] [E] et M. [U] [M] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [J] [E] et M. [U] [M] au paiement de la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts,
- condamner solidairement M. [J] [E] et M. [U] [M] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers en date du 18 juin 2025 et le coût de signification du commandement à la caution en date du 23 juin 2025 en application de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 janvier 2026 à laquelle M. [J] [E] n’était ni comparant ni représenté bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à sa personne, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 3 mars 2026 compte tenu du renvoi de la procédure RG n°25/00512 à cette même date.

La commune de [Localité 6] représentée par M. [D] [Z], maire de la commune, agissant dans le cadre d’une délibération du conseil municipal en date du 28 août 2025, produite à l’audience du 20 janvier 2026 aux fins de représentation, actualise la créance locative de la commune de [Localité 6] à la somme de 9 578,10 euros selon décompte arrêté au 20 février 2026 et maintient les demandes contenues dans l’assignation.

M. [D] [Z] indique s’agissant de la demande de jonction des deux procédures qu’il ne s’agit que d’une seule et même affaire et concède des erreurs concernant le cautionnement. Il reconnait notamment avoir rajouté le nom de M. [M] à côté de la signature de ce dernier sur l’acte de cautionnement postérieurement à la signature dudit acte.
M. [D] [Z] ajoute que M. [J] [E] ayant déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 7] qui a décidé le 5 février 2026 d’un rééchelonnement des dettes du débiteur sur une durée de 84 mois avec un effacement partiel des dettes non intégralement soldées à la fin du plan et notamment de la dette de loyers impayés au préjudice de la commune à hauteur de 1 469,01 euros pour une dette totale de 8 496,59 euros, la commune de [Localité 6] va exercer un recours à l’encontre de ces mesures imposées.

Dans ses conclusions aux fins de jonction et récapitulatives reprises à l’audience du 3 mars 2026, M. [U] [M] représenté par son avocat, demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval :

- d’ordonner la jonction des procédures enrôlées sous les numéros RG 26/00014 et RG 25/00512,
- déclarer M. [D] [Z] irrecevable en ses demandes et l’en débouter intégralement,
- prononcer la nullité de l’acte dit de cautionnement signé par M. [M],
- débouter la commune de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la commune de [Localité 6] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,
- condamner M. [Z] à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [U] [M] fait notamment valoir que les demandes de M. [D] [Z] dans le cadre de la procédure d’injonction de payer ayant fait l’objet d’une opposition sont irrecevables, M. [D] [Z] n’ayant pas qualité à agir dès lors qu’il n’est pas le propriétaire du bien donné à bail, et que l’acte de cautionnement est nul dès lors qu’il contrevient aux dispositions de l’alinéa 2 de l’article 22-1 de la loi de 1989, qu’il manque des mentions obligatoires et que le contrat de bail ne lui a pas été communiqué.

Les services sociaux mandatés par la préfecture de la Mayenne ont remis au tribunal un diagnostic social et financier en date du 9 janvier 2026 concernant M. [J] [E].

Bien qu’avisé du renvoi de l’affaire RG n° 26/00014 à l’audience du 3 mars 2026, M. [J] [E] n'est ni comparant, ni représenté.

A l’issue des débats, le jugement était mis en délibéré au 5 mai 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogé au 2 juin 2026.

En application des dispositions combinées de l'article 446-1 et de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions et écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.

M. [D] [Z], maire de la commune de [Localité 6], a été autorisé à produire en cours de délibéré le justificatif de la contestation de la municipalité de [Localité 6] à l’encontre des mesures de traitement de la situation de surendettement de M. [J] [E] imposées par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 7].

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer dans le cadre de la procédure RG n°25/00512

Selon l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer du 7 avril 2025 a été signifiée à domicile, Mme [F] [M], épouse de M. [U] [M] ayant accepté de recevoir l’acte, le 30 avril 2025 et M. [U] [M] ayant formé opposition par déclaration au greffe le 13 mai 2025 ; l’opposition est par conséquent recevable.

Sur la jonction des procédures RG n°26/00014 et RG n°25/00512

En vertu de l’article 367 du code de procédure civile le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, les procédures RG n°26/00014 et RG n°25/00512 ayant en partie le même objet à savoir la condamnation de M. [J] [E] et de M. [U] [M] en qualité de caution, au paiement des loyers impayés dans le cadre du contrat de bail à usage d’habitation du logement situé [Adresse 6], il est de l’intérêt d’une bonne justice de les juger ensemble tel que le sollicite M. [U] [M] et ce à quoi M. [D] [Z] ne s’oppose pas, reconnaissant à l’audience qu’il n’existe qu’une seule et même affaire.

En conséquence, la jonction des procédures RG n°26/00014 et RG n°25/00512 sera ordonnée.

Sur l’irrecevabilité des demandes formées par M. [D] [Z], maire de la commune de [Localité 6], à l’encontre de M. [J] [E] et de M. [U] [M]

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, les demandes en paiement des loyers impayés sur la période de mars 2023 à novembre 2024, des frais accessoires et du coût de la requête formulées dans le cadre de l’injonction de payer à l’encontre de M. [J] [E] et de M. [U] [M] l’ont été par M. [D] [Z], maire de la commune de [Localité 6]. Il ne résulte pas des éléments de la procédure d’injonction de payer que M. [D] [Z] ait agit en qualité de représentant de la commune de [Localité 6] et en vertu d’une délibération du conseil municipal à cette fin alors même que le bien loué est la propriété de la commune de [Localité 6] et non de M. [Z] [D] tel qu’il le confirme à l’audience. Il en résulte que M. [D] [Z] n’a pas de titre personnel lui permettant d’exercer une action en justice concernant le bien loué appartenant à la commune de [Localité 6] et n’a ainsi pas qualité à agir, ses demandes en paiement dirigées à l’encontre de M. [J] [E] et M. [U] [M] devant par conséquent être déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de location dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties prévoit effectivement une clause résolutoire en son paragraphe VI. Clause résolutoire aux termes de laquelle en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges, la résiliation prend effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats par la commune de [Localité 6] que les loyers n'ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [J] [E], ce manquement s'étant perpétué au-delà du délai deux mois du commandement de payer qui lui a été délivré le 18 juin 2025.

Il convient en conséquence de constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit de la commune de [Localité 6] à la date du 19 août 2025, M. [J] [E] étant redevable à compter de cette date d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus en cas de poursuite du bail.

Sur les loyers impayés et indemnités d'occupation

En vertu de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

La commune de [Localité 6] réclame le paiement de loyers impayés et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte des sommes dues arrêté au 20 février 2026, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l'exécution.

La créance locative apparaît régulière et bien fondée.

Toutefois, la commune de [Localité 6] verse aux débats la motivation de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 7] ayant décidé le 2 février 2026 au profit de M. [J] [E] d’un rééchelonnement sur 84 mois de ses dettes dont celle de loyers impayés envers la commune de [Localité 6] avec un effacement partiel à la fin du plan des dettes non intégralement soldées. Dûment autorisée à produire en cours de délibéré le justificatif de sa contestation à l’encontre de ces mesures imposées, la commune de [Localité 6] a communiqué un courrier reçu le 17 mars 2026 faisant état de sa contestation laquelle était confirmée par la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 7] sur sollicitation du juge.

Si l’article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les conditions dans lesquelles des délais de paiement doivent être accordés au débiteur surendetté et la clause résolutoire doit être suspendue dans l’hypothèse de mesures imposées par la commission de surendettement et contestées, c’est toutefois à la condition qu’au jour de l’audience, le locataire ait repris le paiement du loyer ce qui n’est pas le cas en l’espèce au regard du décompte des sommes dues arrêté au 20 février 2026 dont il résulte que M. [J] [E] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et que sa dette de loyers ne cesse de s’aggraver. Il en résulte qu’en l’absence de reprise de paiement du loyer au jour de l’audience, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 24-VI de la loi du 6 juillet 1989 au profit de M. [J] [E].

En conséquence, M. [J] [E] est condamné à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 9 578,10 euros au titre des loyers impayés (10 490,86 euros de loyers dus – 912,76 euros de règlements) au titre des loyers impayés et indemnités d'occupation selon décompte arrêté à la date du 20 février 2026 (échéance de février 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 12 novembre 2025 sur la somme de 8 496,59 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la nullité de l’acte de cautionnement de M. [U] [M]

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et de l’acte de cautionnement dispose que le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s'applique pas au dépôt de garantie mentionné à l'article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :
- s'il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat ;
- ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur.
[…]

Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’article 2 de la même loi prévoit que les dispositions du titre relatif aux rapports entre bailleurs et locataires comprenant l’article 22-1 sont d’ordre public.

En l’espèce, l’acte de cautionnement en date du 16 septembre 2022 que M. [U] [M] ne conteste pas avoir signé, mentionne qu’il se porte caution pour les obligations résultant du contrat de bail du logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] consenti par la commune de [Localité 6] à M. [J] [E].

Or, c’est à juste titre que M. [U] [M] fait valoir que la commune de [Localité 6] étant une personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, elle ne pouvait demander un cautionnement que dans les conditions posées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles ne sont pas réunies en l’espèce puisqu’il n’est pas un organisme visé à l’article 22-1 et que le locataire n’est pas étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Il en résulte que l’acte de cautionnement signé par M. [U] [M] contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et prescrites à peine de nullité de l’acte sans même qu’il soit nécessaire pour M. [U] [M] de rapporter la preuve de l’existence d’un grief.

De même, M. [U] [M] fait valoir que l’acte de cautionnement qu’il a signé est entaché de nullité dès lors qu’il n’a pas reçu copie du contrat de bail comme prévu par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [U] [M] verse aux débats un mail en date du 28 février 2024 par lequel il sollicite auprès de la commune de [Localité 6] la communication du bail prouvant ainsi l’absence de remise par le bailleur d’une copie du contrat de location ce que ne conteste d’ailleurs pas la commune de [Localité 6], et cela en violation des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il résulte de l’ensemble des éléments précédemment exposés que l’acte de cautionnement signé par M. [U] [M] le 16 septembre 2022 doit être déclaré nul en application des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ce qui exclut toute condamnation de M. [U] [M] au paiement des sommes dues en exécution du contrat de location.

La commune de [Localité 6] sera par conséquent déboutée de ses demandes de condamnation de M. [U] [M] en paiement des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande d'expulsion

M. [J] [E] étant sans droit ni titre depuis le 19 août 2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

La commune de [Localité 6] ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard de paiement lequel sera réparé par les intérêts au taux légal, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de dommages et intérêts.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, y compris ceux liés à la procédure d’injonction de payer. Dès lors, M. [U] [M] sera débouté de ses demandes de condamnation aux dépens de la commune de [Localité 6] et de M. [Z] [D].

En outre, il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge de la commune de [Localité 6] les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la procédure de sorte que M. [J] [E] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

A l’inverse, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [U] [M] au profit de la commune de [Localité 6] ni à l’encontre de la commune de [Localité 6] et de M. [D] [Z] au profit de M. [U] [M]. La commune de [Localité 6] et M. [U] [M] seront donc déboutés de leurs demandes en ce sens.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,