TJ 53130, 2 juin 2026, RG 26/00166

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°: 26/31
N° RG 26/00166 - N° Portalis DBZC-W-B7K-EHHR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 Juin 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. MEDUANE HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Madame [V] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Amélie HERPIN
Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 07 Avril 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 02 Juin 2026.

ORDONNANCE :

- Prononcée par mise à disposition au greffe
- réputée contradictoire et rendue en premier ressort.
- Signée par Amélie HERPIN, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT
Copie certifiée conforme à Mme [S] par LS
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 mars 2023, la SA MEDUANE HABITAT a conclu avec Mme [V] [S] un contrat de location d'un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3], à effet au 27 mars 2023, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 543,83 euros hors charges.

Le 6 avril 2023, les parties ont conclu un bail pour un parking souterrain situé [Adresse 4], à effet au 7 avril 2023, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 17 euros.

Suivant courrier en date du 12 décembre 2023, la SA MEDUANE HABITAT a mis Mme [V] [S] en demeure de régler les loyers impayés à hauteur de 2 730,60 euros.

La SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer le 29 octobre 2025 à Mme [V] [S] un commandement de payer la somme en principal de 5 429,03 euros représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 27 octobre 2025, au titre des deux contrats de bail, incluant le terme de septembre 2025, et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la SA MEDUANE HABITAT a fait assigner en référé Mme [V] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Laval.

A l'audience du 7 avril 2026, la SA MEDUANE HABITAT, représentée par son conseil, réitère les termes de l’acte introductif d’instance et demande de :

- constater la résiliation du bail d’habitation et du bail du parking souterrain,
- ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir, la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,
- ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,
- condamner Mme [V] [S] à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision la somme principale de 5 429,03 euros, ladite somme avec intérêts de droit au taux légal à compter du 29 octobre 2025, date du commandement de payer resté sans effet ainsi que les loyers postérieurs jusqu’à la résiliation du bail,
- condamner la locataire à payer à la SA MEDUANE HABITAT par provision une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer et charges mensuels actualisés conformément au bail à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux,
- condamner la défenderesse à verser la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la locataire aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Elle fonde ses demandes sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article 1217 du code civil au regard du défaut d’exécution de ses obligations contractuelles par la locataire, ainsi que sur les articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Elle actualise sa créance à la somme de 9 922,01 euros, arrêtée à la date du 23 mars 2026, terme de février 2026 inclus.

Citée par acte de commissaire de justice, suivant dépôt de l’acte à l’étude, Mme [V] [S] n'est ni comparante, ni représentée.

A l’issue des débats, le jugement est mis en délibéré au 2 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

L'article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

L’assignation a été régulièrement dénoncée le 27 janvier 2026 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de deux mois avant l'audience, conformément à l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 30 octobre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L'action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Sur la résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement des loyers et des charges

L'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au contrat, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 4 – page 3) prévoyant qu'en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme (loyer ou charges régulièrement appelées), le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative de la SA MEDUANE HABITAT deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le contrat de location portant sur le parking souterrain prévoit que la SA MEDUANE HABITAT se réserve le droit d’engager une procédure de résiliation en cas de non respect d’une des clauses du contrat (article 3).

Il ne prévoit toutefois aucune clause résolutoire, de telle sorte qu’il ne pourra être fait droit à la demande tendant au constat de la résiliation du bail portant sur le parking souterrain. Aucune demande subsidiaire n’a été formée au titre du prononcé judiciaire de la résiliation.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2025, la SA MEDUANE HABITAT a fait délivrer à Mme [V] [S] un commandement de payer reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 5 429,03 euros, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 27 octobre 2025.

La locataire n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au profit de la SA MEDUANE HABITAT à la date du 30 décembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

En conséquence, Mme [V] [S] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la SA MEDUANE HABITAT, un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d'ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

En vertu de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.
Le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En outre, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande tendant à dire que le locataire devra quitter les lieux dans un délai de 24 heures s'analyse en une demande de réduction de ce délai. Or, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Par conséquent, la SA MEDUANE HABITAT sera déboutée de sa demande tendant à la réduction du délai de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

En raison de l’acquisition de la clause résolutoire, Mme [V] [S] est occupante sans droit ni titre à compter du 30 décembre 2025. Il y a lieu de la condamner au paiement par provision d'une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, soit la somme de 768,15 euros.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d'occupation et charges impayés

En vertu de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 23 mars 2026) que le bailleur justifie de sa créance. Il y a toutefois lieu d’en déduire le coût du commandement de payer, soit 174,05 euros, qui sera pris en compte au titre des dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Mme [V] [S] à payer par provision à la SA MEDUANE HABITAT la somme de 9 747,96 euros, au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 23 mars 2026, incluant le terme de février 2026.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 5 429,03 euros à compter du 29 octobre 2025, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [V] [S], partie succombante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique des parties, de la durée de l'instance et des démarches judiciaires engagées par le bailleur, il convient de condamner Mme [V] [S] à lui verser une somme de 250 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS