TJ 31555, 15 juin 2026, RG 26/00429

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 15 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 26/00429 - N° Portalis DBX4-W-B7K-U3DA
NAC: 30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 15 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Monsieur PLANES, Premier Vice-Président Adjoint
ASSESSEURS : Madame LOUIS, Vice-Président
Madame FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER lors du prononcé : Mme DURAND-SEGUR

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l'audience publique du 08 Avril 2026, le jugement a été mis en délibéré à la date de ce jour.

JUGEMENT

Rendu après délibéré, contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par Mme FERRE.

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L. [G], RCS [Localité 1] 484 024 310.,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 472

DEFENDERESSES

Compagnie d’assurance ALLIANZ IARD, ès-qualités d’assureur de la SARL [O].,
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Florence REMAURY-FONTAN de la SCP D’AVOCATS REMAURY-FONTAN-REMAURY, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 231

S.A.R.L. [O],
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Virginie NEBOT de la SELARL NEBOT & CO, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 49

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat en date du 25 janvier 2001, les époux [T] ont donné à bail commercial à la SARL [O] un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], composé d’un local au rez-de-chaussée et une cour à l’arrière. Plusieurs renouvellements sont intervenus, dont le dernier le 23 février 2020 pour une durée de 9 ans.

La SARL [G] est désormais le bailleur suite à l’acquisition du bien le 10 janvier 2024.

L’immeuble est assuré auprès de BPCE, tandis que la SA ALLIANZ assure la SARL [O] au titre d’une police multirisque professionnel.

Le 29 février 2024, un constat amiable de dégât des eaux a été établi entre le bailleur et le preneur faisant état d’infiltrations par joints d’étanchéité en provenance de chez la SARL [O].

Le 8 octobre 2025, la SARL [G] a fait délivrer à la SARL [O] un commandement valant mise en demeure, visant la clause résolutoire du bail commercial, et sollicitant au preneur de justifier du respect de ses obligations.

Par ordonnance du président du tribunal judiciaire du 26 janvier 2026, la SARL [G] a été autorisée à assigner la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD à jour fixe pour l’audience du 16 février 2026, les assignations devant être délivrées avant le 28 janvier 2026 à 18h.

Par actes de commissaire de justice du 27 janvier 2026, elle les a assignés, demandant au tribunal de :
- A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,
- A titre subsidiaire, ordonner la résiliation du bail aux torts exclusifs de la SARL [O],
- En tout état de cause :
* ordonner l’expulsion immédiate de la SARL [O] et tous occupants de son chef avec assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,
* déchoir la SARL [O] de tout droit à indemnité d’éviction,
* condamner la SARL [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2 500 euros par mois jusqu’au départ effectif des locaux,
* condamner la SARL [O] à remettre la cour située à l’arrière des locaux en son état antérieur avant couverture et aménagement,
* condamner solidairement la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD à lui payer 24 750 euros TTC au titre des travaux de reprise du dégât des eaux et 2 970 euros au titre de la maîtrise d’œuvre,
* l’autoriser à faire réaliser ces travaux,
* condamner la SARL [O] à lui payer 1 180,70 euros au titre des frais d’expertise amiable et 1 357,35 euros au titre des frais de commissaire de justice,
* condamner solidairement la SARL [O] et la SA ALLIANZ IARD aux dépens et à lui payer 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,
* dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, soutenues à l’audience, la SARL [G] réitère les demandes de son assignation initiale, sauf à ajouter demander le rejet des demandes des défendeurs et notamment la demande d’expertise judiciaire, à porter sa demande au titre des travaux de reprise du dégât des eaux et maîtrise d’œuvre à 36 840 euros TTC et à ajouter une demande de condamnation de la SARL [O] à lui payer 45 654 euros TTC au titre de la remise en état de la cour.

Au soutien de ses demandes, la SARL [G] se fonde sur les articles 1224, 1227 du code civil et L.145-41 du code de commerce et relève 4 manquements du preneur à ses obligations qui justifient que soit constaté le jeu de la clause résolutoire ou la résiliation, ces violations étant graves et répétées. Elle conteste la nullité du commandement dès lors qu’il constitue une voie normale d’exercice de ses droits de bailleur face à l’inaction de son locataire pendant des mois et qu’il n’y a ni abus ni mauvaise foi de sa part, soulignant par ailleurs que l’acte est clair sur chaque manquement reproché, les éléments de régularisation attendus et la clause résolutoire. Elle précise que le montant de l’indemnité d’occupation doit correspondre non seulement à la valeur de l’occupation des lieux mais également au préjudice subi par le bailleur qui ne peut disposer des locaux.

S’agissant des manquements, elle se prévaut premièrement du sinistre dégât des eaux de la cave imputable au preneur dès lors que l’eau s’infiltre en provenance du sol et du siphon du local commercial suite à des travaux réalisés par la SARL [O], sans le contrôle d’un homme de l’art, et suite à l’obturation de la ventilation des soupiraux de la cave. Elle souligne que le preneur a accès à la cave et ne pouvait pas ne pas avoir connaissance du dégât des eaux alors qu’il lave à grandes eaux la cuisine et qu’il a reconnu sa responsabilité devant commissaire de justice, alors qu’elle-même ne l’a découvert qu’après la vente, le diagnostic structure préexistant ne pointant aucunement des infiltrations. Selon elle, il ressort des trois rapports d’expertise amiable que le sinistre de la cave est exclusivement en lien avec le dégât des eaux et sans lien avec l’état antérieur de la cave. Elle rappelle qu’il ne peut valablement lui être opposé une autorisation informelle du précédent bailleur ou sa simple absence d’opposition, soulignant en outre que cette prétendue autorisation n’aurait porté que sur des travaux d’aménagement de pose de placo, peinture et pose de bardage en bois alors qu’en réalité les travaux étaient d’une ampleur bien plus importante, impactant la structure de l’immeuble. Elle ajoute que la nouvelle attestation de l’ancien bailleur contredit la première, ses déclarations devant notaire et les propres déclarations du preneur.

Elle se prévaut deuxièmement des travaux de la cour qui a été couverte sans justifier d’une autorisation expresse et écrite du bailleur à l’époque des travaux, ni d’un permis de construire en application de l’article R.421-1 du code de l’urbanisme dès lors que la cour fait plus de 20 m², ni du contrôle d’un homme de l’art.

Elle se prévaut troisièmement du défaut de réparation de l’enseigne dans le délai d’un mois suivant le commandement, ajoutant en outre que la réparation faite tardivement n’est pas conforme et n’a pas été réalisée sous le contrôle d’un homme de l’art.

Elle se prévaut quatrièmement de défauts d’entretien relatifs à la sécurité, dès lors qu’il n’a été produit que des justificatifs incomplets de l’entretien pour les 5 dernières années des extincteurs, des extracteurs de fumées, de la chaudière et du réseau électrique.

S’agissant des indemnités, elle réclame le coût des réparations dans le local et la cave, les frais d’expertise et de commissaire de justice et le coût de remise en état de la cour qu’elle a fait chiffrer depuis l’assignation.

Aux termes de leurs dernières conclusions soutenues à l’audience, la SARL [O] demande au Tribunal de :
- A titre principal, prononcer la nullité du commandement du 8 octobre 2025,
- A titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes,
- A titre reconventionnel, ordonner une expertise judiciaire concernant les désordres affectant l’immeuble, les responsabilités encourues et les préjudices subis, avec partage de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert entre le bailleur et le preneur,
- A titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 4 mois pour réaliser les travaux et suspendre les effets de la clause résolutoire, avec condamnation de la SA ALLIANZ IARD à la garantir du montant des travaux à réaliser,
- En tout état de cause, condamner la SARL [G] aux dépens et à lui payer 4 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de l’annulation du commandement, la SARL [O] relève que le commandement ne fait état d’aucun manquement mais se contente de rappeler les dispositions du bail et de réclamer des documents qui ont été communiqués dans le délai. Elle souligne l’absence de bonne foi du bailleur qui n’a jamais fait de demande préalable au commandement et s’adresse à elle systématiquement par voie de commissaire de justice.

Elle conteste tout manquement de sa part à ses obligations contractuelles, soulignant que le bailleur était parfaitement informé de l’existence de désordres dans la cave et d’infiltrations avant la vente, sans qu’il ne l’en informe alors qu’elle-même n’a pas accès à la cave, et invoquant les manquements des différents bailleurs successifs qui n’ont pas fait le nécessaire pour mettre en place un système de ventilation fonctionnel et remédier aux attaques d’insectes xylophages. Elle ajoute que tant les travaux de la cuisine en 2013 que les travaux de la cour de 2001 ont été autorisés par les bailleurs de l’époque, ainsi que cela ressort des avenants et renouvellements du bail et ont été réalisés par des professionnels. Elle souligne qu’elle n’avait pas à obtenir de permis de construire pour les travaux de 2001 dès lors que la cour était de 19 m² et qu’en tout état de cause toute sanction civile pour ces travaux sans autorisation administrative serait désormais prescrite. Quant aux travaux de 2012-2013, elle indique qu’il ne s’agissait que de travaux d’aménagement du restaurant (peinture sol, travaux de carrelage dans la cuisine sans aucune dalle béton, panneaux bois) sans changement de destination et donc non soumis à autorisation et qu’en tout état de cause ils avaient été autorisés par le bailleur de l’époque, cette autorisation s’imposant aux bailleurs postérieurs. Concernant l’enseigne, elle indique l’avoir fait réparer et concernant l’entretien des équipements de sécurité elle souligne en avoir justifié.

Elle souligne les conséquences manifestement excessives de la résiliation du bail, dès lors que les travaux sont anciens, qu’elle emploie 6 salariés, qu’elle a fait réaliser les devis de reprise des seuls éléments qui peuvent lui être imputables, qu’elle n’a pu les financer sans l’intervention de son assurance.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées à l’audience, la SA ALLIANZ IARD demande au Tribunal : à titre principal, de débouter la SARL [G] de ses demandes à son encontre, à titre subsidiaire, de limiter le montant de l’indemnité aux seuls travaux de reprise imputables au dégât des eaux et, en tout état de cause, de condamner la SARL [G] à lui payer 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de ses prétentions, la SA ALLIANZ IARD relève que ce n’est pas la garantie dégât des eaux qui peut être recherchée mais la garantie responsabilité civile de son assuré et que les demandes ne relèvent ainsi pas de l’assurance souscrite. Elle ajoute que la responsabilité de son assuré n’est pas engagée en ce que les infiltrations de la cave émanant du local de l’assuré sont très anciennes et n’ont pas été portées à la connaissance du preneur, qui n’a pas accès à la cave, de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure d’y remédier par la négligence des propriétaires bailleurs successifs. En tout état de cause, elle indique que sa garantie est conclue en base fait dommageable selon l’article L.124-5 du code des assurances, lequel est antérieur à la prise d’effet du contrat dès lors que le fait générateur sont les infiltrations apparues en 1993, et elle oppose l’absence d’aléa.

Quant à l’étendue des dommages, elle souligne l’état de vétusté de la structure qui a subi des attaques lignivores et xylophages et la mise en place de mesures conservatoires successives, outre le défaut de ventilation de la cave, de sorte que la demande ne peut porter sur la reprise de l’intégralité de la cave dont l’état est imputable à des causes extérieures à son assuré.

MOTIVATION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve du manquement contractuel allégué.

La nullité du commandement n’est encourue qu’en cas de méconnaissance des conditions de forme auxquelles il est assujetti.

Mais, même sans nullité, le juge du fond ne peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, que si les conditions de fond suivantes sont remplies :
- le commandement indique avec précision la clause résolutoire du bail ainsi que les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre afin que celui-ci puisse prendre la mesure des infractions qui lui sont reprochées,
- que le manquement contractuel est avéré et ait perduré au-delà d'un mois après un commandement ou mise en demeure,
- le commandement est invoqué de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur,
- la clause résolutoire est dénuée d'ambiguïté, étant précisé que la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
- A défaut de respect de ces conditions de fond, le commandement ne peut produire effet.

En l’espèce, l’acte de renouvellement du bail du 23 février 2020 contient la clause résolutoire suivante : « il est convenu qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commande de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ».

Un commandement visant la clause résolutoire du bail a été signifié au preneur le 8 octobre 2025, rappelant le délai d’un mois. Dès lors aucune nullité du commandement n’est encourue et la demande d’annulation du commandement sera par conséquent rejetée.

Les conditions de fond du commandement s’agissant des quatre manquements invoqués au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du bail seront examinées successivement, étant précisé de façon liminaire qu’il n’est justifié d’aucune mauvaise foi dans la délivrance du commandement par le bailleur, alors que ce commandement a été précédé d’une sommation interpellative du 20 mars 2025.

- Sur le défaut d’autorisation par le bailleur et l’administration des travaux de la cour réalisés en 2001

Le dernier renouvellement du bail du 23 février 2020 renvoie aux dispositions du bail du 25 janvier 2001, lequel stipule que le preneur « ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle d’un homme de l’art ».

Par commandement du 8 octobre 2025, le bailleur a sollicité du preneur tous les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté, la copie de la demande de déclaration préalable des travaux, la copie de la déclaration d’autorisation de travaux délivrée par la mairie ainsi que les factures de travaux, assurances décennales des entreprises et plans d’exécution des travaux réalisés.

Ainsi, le bailleur semblait tenir pour acquis, d’une part, l’existence d’une autorisation du bailleur puisqu’il était demandé les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté que le bail prescrit « en cas d’autorisation » ainsi que, d’autre part, l’absence de nécessité d’un permis de construire puisque ce qui était demandé et donc pointé comme manquement contractuel étaient la déclaration préalable et l’autorisation délivrée par la mairie. Le commandement ne relevait donc aucun manquement au titre d’un défaut d’autorisation par le bailleur ou d’un défaut de délivrance d’un permis de construire. Ces manquements ne peuvent donc être soutenus pour justifier de l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’ils n’étaient pas soulevés expressément dans le commandement.

En tout état de cause, il sera relevé au surplus que la déclaration préalable et l’autorisation de la mairie ont été produites et qu’il ne ressort pas du bail la stipulation expresse d’une obligation contractuelle, vis-à-vis du bailleur, de solliciter un permis de construire préalablement à la réalisation de travaux importants. Or, la mise en œuvre de la clause résolutoire suppose une infraction à une stipulation expresse du bail.

En ces conditions, les conditions de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas remplies.

- Sur le défaut d’autorisation par le bailleur des travaux du local réalisés en 2012-2013

Le dernier renouvellement du bail du 23 février 2020, renvoie aux dispositions du bail du 25 janvier 2001, lequel stipule que le preneur « ne pourra faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur aucune démolition, aucun percement de murs ou de cloisons, ni aucun changement de distribution. En cas d’autorisation, ces travaux seront exécutés sous la surveillance et le contrôle d’un homme de l’art ».

Par commandement du 8 octobre 2025, le bailleur a sollicité du preneur tous les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté, la copie de la demande de déclaration préalable des travaux, la copie de la déclaration d’autorisation de travaux délivrée par la mairie, les factures de travaux, assurances décennales des entreprises et plans d’exécution des travaux réalisés.

Ainsi, le bailleur semblait tenir pour acquis l’existence d’une autorisation du bailleur puisqu’il était demandé les justificatifs de la surveillance et le contrôle de l’homme de l’art mandaté que le bail prescrit « en cas d’autorisation » et en tout état de cause le commandement ne relevait aucun manquement au titre d’un défaut d’autorisation par le bailleur. Ce manquement ne peut donc être soutenu pour justifier de l’acquisition de la clause résolutoire alors qu’il n’était pas soulevé expressément dans le commandement.

En ces conditions, les conditions de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas remplies.

- Sur le défaut de réparation de l’enseigne

Le dernier renouvellement du bail du 23 février 2020, renvoie aux dispositions du bail du 25 janvier 2001, lequel stipule que le preneur « aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation : le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et les peintures extérieures et intérieures en état de fraîcheur. Il est précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et mêmes les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail aux devantures, vitrine, glace, et vitres, volets, ou rideaux de fermetures s’ils existent, des locaux d’exploitation seront à sa charge exclusive, et il devra les rendre en fin de bail en parfait état d’utilisation ».

Par commandement du 8 octobre 2025, le bailleur, mentionnant qu’il a été constaté par procès-verbal du 20 mars 2025 que l’enseigne était endommagée, a mis en demeure le preneur de justifier de sa réparation, de sorte que le commandement était suffisamment précis pour permettre au preneur de connaître le manquement qui lui était reproché.

Il ressort des procès-verbaux de constat du 4 décembre 2025 et 24 février 2026 que la réparation a été effectuée. Le bailleur soutient que la réparation n’est pas conforme aux règles de l’art et s’harmonisant difficilement avec les éléments en place mais ne produit au soutien de cette affirmation qu’un rapport technique amiable OUTRE TERRE ARCHITECTES DU PATRIMOINE, non contradictoire et non corroboré, aux termes d’un simple examen visuel, de sorte qu’il n’en établit pas la preuve.

En revanche, la réparation a été effectuée entre le 4 décembre 2025 et le 24 février 2026, soit tardivement par rapport au délai d’un mois laissé par le commandement, de sorte que la clause résolutoire est bien acquise.

Toutefois, au regard de la faible gravité et la durée du manquement, il y aura lieu d’accorder les délais de réalisation des travaux sollicités. Ceux-ci seront accordés rétroactivement pour une durée de 5 mois, soit jusqu’au 7 mars 2026. Il sera constaté que la réparation de l’enseigne a été opérée et qu’en conséquence la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

- Sur le défaut de conformité aux prescriptions légales et réglementaires

Le dernier renouvellement du bail du 23 février 2020, renvoie aux dispositions du bail du 25 janvier 2001, lequel stipule que le preneur devra « se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de police, règlements sanitaires, et veiller à toutes les règles de l’hygiène et de la salubrité ».

La clause résolutoire prévoit ainsi, de manière générale, que la résiliation sera acquise de plein droit en cas de manquement à toutes obligations légales ou réglementaires sans qu’elle ne vise aucun corps de règle spécifique. Le commandement du 8 octobre 2025 ne vise pas plus les règles spécifiquement applicables, ni l’assignation, ni même les dernières écritures.

Au surplus et à titre surabondant, il sera relevé qu’il a été justifié par le preneur :

- de la vérification des extincteurs incendie (factures du 11 avril 2024 et 23 octobre 2025, outre le registre de sécurité mentionnant 11 vérifications entre 2001 à 2025),
- de la vérification des extincteurs incendie (facture du 11 avril 2024 outre le registre de sécurité mentionnant 2 vérifications en 2024 et 2025 : le 26 mai 2025 par l’entreprise COLAS CUSINE),
- de la vérification des installations électriques (le registre de sécurité mentionnant 4 vérifications entre 2001 et 2026 : 31 mars 2026 par l’entreprise QUALICONSULT dont le compte rendu de vérification est joint)
- de l’entretien de la chaudière à gaz (factures du 10 avril 2023, 18 mai 2024 et 13 juin 2025).

En ces conditions, les conditions de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas remplies. En conséquence, il convient de rejeter les demandes subséquentes du bailleur tendant à faire ordonner l'expulsion du preneur et à obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité d'occupation provisionnelle.

Sur la résiliation judiciaire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Par ailleurs, s’agissant des obligations d’un preneur à un bail, il sera rappelé que selon les articles 1728 et 1732 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Les manquements invoqués seront examinés successivement.

- Sur le défaut d’autorisation par le bailleur et l’administration des travaux de la cour réalisés en 2001

Ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, les travaux litigieux de couverture et d’aménagement de la cour à usage de toilettes et espace de plonge et préparation ont fait l’objet d’une déclaration préalable de travaux du 29 mars 2001 et d’un arrêté municipal d’autorisation des travaux du 2 mai 2001. Le preneur produit les factures des entreprises intervenues ainsi que de la facture du BUREAU VERITAS pour l’assistance en vue d’obtenir l’autorisation d’exploitation [Localité 2].

Il est vrai en revanche, que le preneur ne dispose d’aucune autorisation écrite et expresse du bailleur de l’époque, conformément aux prescriptions du bail.

Par ailleurs, le bailleur relève à juste titre que les travaux étaient soumis au régime du permis de construire et non de la simple déclaration préalable de travaux au regard de l’article R.421-1 code de la construction et de l’habitation dès lors que l’emprise au sol de la construction est supérieure à 20 m² ainsi qu’il en résulte, à la fois du plan annexé au bail faisant état d’une cour aux dimensions de 750 cm sur 310 cm, soit une superficie approximative de 23.25 m², des mesures faites au procès-verbal de constat du 4 décembre 2025 par commissaire de justice ayant relevé des dimensions de 3,17 m x 7,750 x 3,11 m x 7,39 m et du plan réalisé par le cabinet OUTRE TERRE ARCHITECTES DU PATRIMOINE faisant apparaître une surface de 21,6m².

Il en résulte que les deux manquements sont objectivement avérés.

Toutefois, leur gravité est à mettre en perspective avec leur ancienneté de près de 25 ans et la tolérance, sinon acceptation postérieure, des bailleurs qui se sont succédé qui ont pris acte de ces travaux lors du renouvellement de bail du 7 juin 2011 et 23 février 2020, de la prescription des sanctions pénales, fiscales et civiles encourues pour le défaut de permis de construire et de l’absence de sanction administrative mise en œuvre. Compte tenu de ces éléments, la faute ne sera pas jugée comme suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

- Sur le défaut d’autorisation par le bailleur des travaux du local réalisés en 2012-2013 et le dégât des eaux qui en est résulté

Le preneur a fait réaliser en 2012 et 2013 d’importants travaux d’aménagement du local et produit à ce titre de nombreuses factures de matériaux, outre diverses factures de travaux de pose de plaque de BA13 et finition des joints de placo (factures du 19 août 2013 et 18 octobre 2013 d’un montant total de 2 711,69 euros TTC), de pose et fabrication d’étagère en bois (facture du 5 novembre 2013 de 505,91 euros TTC), de travaux de climatisation ventilation (factures des 24 juillet et 26 juillet 2013 d’un montant total de 6 243,24 euros TTC), de travaux de fabrication et pose de décoration portant sur les colombages, portes coulissantes, solivage du plancher de la cuisine, plafonds, casquettes de comptoir poisson et cuisine, tête de poteau, et pose d’un comptoir granit (factures des 15 septembre, 2 octobre et 20 octobre 2023 d’un montant total de 13 462,77 euros TTC).

La SCI LES CHARMILLES, bailleur à l’époque des travaux, a attesté le 4 novembre 2025 avoir été tenue informée des travaux d’aménagement de pose de placo, peinture et pose de bardage en bois, puis a de nouveau attesté le 3 avril 2026 avoir autorisé les travaux de réfection complète de l’intérieur du restaurant et avoir suivi l’avancement des travaux. Toutefois, force est de constater que cette autorisation informellement consentie n’est pas l’autorisation expresse et écrite exigée au bail, de sorte qu’un premier manquement est objectivement avéré.

En outre, un dégât des eaux a été déclaré le 29 février 2024 amiablement par le bailleur et le preneur, situé dans la cave de l’immeuble d’une superficie approximative de 40 m², ne faisant pas partie du bail, dont les manifestations importantes sont étayées par les procès-verbaux de commissaire de justice des 20 mars 2025 et 4 décembre 2025.

Pas moins de 4 rapports d’expertise ou diagnostics amiables ont été diligentés par les parties, dont les principales conclusions seront ici rappelées :
- Rapport [H] 3 décembre 2024, diligenté par l’assureur du preneur : il constate des traces anciennes et actives d’infiltrations d’eau dans la cave et retient que, compte tenu de l’état de dégradation (putréfaction de certaines poutres), les dommages sont présents depuis plusieurs mois voire années. Il conclut quant à une double origine des désordres : d’une part, des infiltrations multiples par le sol du restaurant au travers des joints carrelage car le carrelage présent dans la cuisine est dépourvu en sa sous-face d’un complexe d’étanchéité et les joints de carrelage sont délités, voire absents et, d’autre part, des fuites sur deux canalisations d’évacuation (après la bonde de sol et de l’évier), accessibles que par la cave,
- Rapport [P] du 9 janvier 2025 diligenté par le bailleur : il constate des poteaux en soutien du solivage et des poutres en très mauvais état, le pourrissement du bois et des solivages sur 4-5 m² au niveau de l’évacuation au-dessus au rez-de-chaussée du siphon de sol disposé derrière le comptoir du restaurant. Il conclut à la nécessité de reprise des solivages et soutènements affectés de cette infiltration ancienne au vu des dégradations observées. Il relève également, une ventilation défaillante de la cave car l’apport d’air frais initialement assuré par des ouvertures sur la rue a été condamné et car un extracteur a été placé mais la canalisation en sortie s’arrête dans le dégagement du rez-de-chaussée,
- Rapport BEA du 10 février 2026 diligenté par le preneur : il constate des attaques lignivores et xylophages des poteaux bois porteuses du solivage et des solives et platelages, lesquelles ont subi plusieurs renforcements ou remplacements de certaines pièces visiblement sur plusieurs périodes. Il relève également que la cave ne dispose d’aucune grille de ventilation pour renouveler l’air, que le système d’extraction n’est pas raccordé et sa bouche d’extraction sort dans l’entrée et non à l’extérieur. Il précise que cet espace non ventilé, qui semble présenter un taux d’humidité important, favorise les attaques relevées,
- L’étude OUTRE TERRE ARCHITECTES DU PATRIMOINE de mars 2026 diligentée par le bailleur : elle constate que la structure initiale en bois est fortement altérée en raison des dommages importants liés à de multiples arrivées d’eau (étanchéité siphon mal raccordé, désaffleurements du carrelage et joints de carrelage altérés ou lacunaires), qui en sont la cause principale. Il note également comme facteur aggravant le bouchement du soupirail condamnant la ventilation, et relève l’attaque de xylophages.

Il ressort de la confrontation de ces 4 rapports, qui se corroborent entre eux, sans besoin de devoir diligenter une expertise judiciaire, que des infiltrations trouvent leur origine dans le local litigieux loué et sont en lien avec les travaux d’aménagement du carrelage et de pose du siphon en 2012-2013 réalisés par le preneur, de sorte qu’un manquement du preneur est ainsi objectivement avéré. En outre, alors même que cette fuite a été reconnue par le preneur, ce dernier se refuse, sans motif légitime à effectuer les travaux de plomberie de réparation du siphon, pose de résine d’étanchéité et jointement carrelage, dont le montant a été évalué par ses soins à la somme de 2 406 euros.

Toutefois, il convient de mettre en perspective ce manquement relatif aux travaux non autorisés de 2012-2013 avec son ancienneté, de 13 ans et leur acceptation informelle du bailleur de l’époque, et le manquement relatif au dégât des eaux avec l’absence de preuve de la connaissance du preneur du sinistre antérieurement au 29 février 2024 alors que les manifestations se situent dans une cave qui ne fait pas partie de l’objet du bail. Pareillement, il convient d’observer que la cave a manifestement fait l’objet de plusieurs campagnes de mesures conservatoires par les bailleurs successifs et que l’existence de fuites d’eau était connue des différents bailleurs ainsi qu’il en ressort du rapport diagnostic structurel d’un immeuble BIM STRUCTURE du 10 janvier 2024 qui relève l’existence de plusieurs renforts des poutres et du plancher avec piliers et étais et des fuites d’eau au niveau du réseau et en provenance du rez-de-chaussée, sans que de plus amples investigations n’aient été menées par les bailleurs afin d’en découvrir la cause, cette inertie ayant contribué à la détérioration de l’état de la cave. En outre, il convient également de relever que l’état déplorable de la cave n’est pas uniquement dû au dégât des eaux mais est aussi consécutif à l’humidité causée par l’absence de ventilation de la cave, qui ne peut être imputé au locataire aucun élément ne permettant de conclure qu’il est à l’origine de l’obturation du soupirail, et aux attaques xylophages des poutres bois, pour lesquelles le diagnostic BIM STRUCTURE relève qu’elles sont à l’origine d’une perte d’une partie importante de la section mettant en péril la stabilité de l’immeuble.

Au vu de ces éléments, les manquements du preneur ne seront pas jugés comme suffisamment graves pour justifier de la résiliation du bail.

- Sur le défaut de réparation de l’enseigne

Ainsi qu’il a été constaté plus haut, l’enseigne a été réparée et il n’est pas apporté suffisamment la preuve d’une mauvaise réparation. En tout état de cause, ce grief isolé, à lui seul est insuffisamment grave pour justifier d’une résiliation judiciaire d’un bail en cours depuis 25 ans.

- Sur le défaut de conformité aux prescriptions légales et réglementaires

Ainsi qu’il a été constaté plus haut, il n’est justifié d’aucun manquement avéré concernant la sécurité des locaux, le bailleur n’apportant aucun élément. Aucune résiliation judiciaire n’est dès lors encourue sur ce grief.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon les articles 1728 et 1732 du code civil, le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention et il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Les manquements de la SARL [O] relatifs au dégât des eaux, même s’ils n’ont pas été jugés suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail, sont avérés et entraînent l’obligation du preneur d’indemniser son bailleur des préjudices subis en conséquence.

Trois devis de réparation de la cave sont produits : le devis NCCB du 24 février 2026 de 4 080 euros fourni par le preneur et le devis [Q] [X] du 13 février 2025 de 24 750 euros outre l’estimation OUTRE-MER ARCHITECTES DU PATRIMOINE de mars 2026 de 28 830 euros fournis par le bailleur. Le rapport [H], de l’assureur du preneur, avait quant à lui estimé l’enjeu de la réclamation du bailleur pour la démolition, le remplacement plancher et les mesures conservatoires à 20 000 euros.

Il ressort de la comparaison de ces éléments que le devis présenté par le preneur est manifestement sous-évalué et insuffisant à assurer l’indemnisation intégrale du préjudice matériel du bailleur relatif au dégât des eaux, dont les importantes conséquences ont été relatées plus haut.

S’agissant des devis produits par le bailleur, il sera relevé que contrairement à ce qu’allégué en défense, ils ne correspondent nullement à une réfection complète de la cave et reprise de structure dès lors que les postes principaux retenus dans les deux devis sont : la préparation et installation de chantier, la neutralisation des problématiques de réseaux, les travaux sous le restaurant (avec le renforcement des seules deux poutres altérées attenantes aux infiltrations et non de l’ensemble des poutres). En revanche, aucune explication n’est apportée quant à l’intégration dans ces deux devis de travaux sous le couloir d’escalier correspondant au hall d’entrée de l’immeuble et ce poste ne sera pas retenu. De même, le poste compris uniquement dans l’estimation OUTRE-MER ARCHITECTES DU PATRIMOINE de réouverture des soupiraux bouchés ne sera pas retenu dès lors que l’imputabilité de ce désordre au preneur fait défaut en l’état des pièces.

Il en résulte que la somme de 22 800 euros TTC sera retenue, au paiement de laquelle la SARL [O] sera condamnée.

L’importance des travaux de réparation justifient de la nécessité d’une maîtrise d’œuvre afin de s’assurer de la stabilité de l’ouvrage. Le bailleur a produit deux devis : l’un HDM ARCHITECTURE de 2 970 euros et l’estimation OUTRE-MER ARCHITECTES DU PATRIMOINE de 6 675 euros. Le premier devis correspondant à un pourcentage usuel du montant des travaux sera retenu, et la somme de 2 970 euros sera accordée, au paiement de laquelle la SARL [O] sera condamnée.

Il n’y a pas lieu à autoriser la SARL [G] à réaliser ces travaux, dès lors qu’une autorisation n’est pas nécessaire, la cave étant de sa propriété.

Il a par ailleurs été retenu des manquements de la SARL [O] quant au défaut d’autorisation expresse et écrite par le bailleur de l’aménagement de la cour et le défaut d’obtention du permis de construire. Toutefois, compte tenu de la tolérance et l’acceptation du bailleur de l’époque des travaux, l’actuel bailleur ne saurait exiger la remise en état de la cour, alors même qu’aucune violation urbanistique n’a été relevée par la mairie et qu’aucune demande de démolition n’a été formulée. Pareillement la demande en paiement de 45 654 euros correspondant au coût de remise en état sera rejetée, de même que celle de condamnation du preneur à réaliser cette remise en état, étant relevé au surplus que ces deux demandes sont contradictoires et ne peuvent être faites concurremment.

Quant aux frais expertise amiable et de commissaire de justice, ils seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la garantie de l’assureur

En application de l'article 1353 du code civil, l’assuré qui déclare un sinistre et en réclame la prise en charge par son assureur doit établir que les conditions de la garantie sont réunies.

Selon l’article L.124-5 du code des assurances, pour les assurances de responsabilité, la garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.

En application de l’article L.124-1-1 du code des assurances, le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage et se distingue ainsi de la manifestation du dommage. Autrement dit, il est le fait générateur.

Toutefois, dans les assurances « dégâts des eaux », l'assureur est tenu à garantie, dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d'assurance (Civ 3ème 16 mars 2022
n° 18-23.954).

En l’espèce, la SARL [O] a conclu un contrat multirisque professionnel avec la SA ALLIANZ IARD couvrant notamment les dégâts des eaux et la responsabilité civile dégâts des eaux à effet du 1er avril 2021, ainsi qu’il en ressort des conditions particulières.

Les conditions générales précisent que, lorsque les dommages et préjudices résultent d’un dégât des eaux survenu dans les locaux assurés au lieu d’assurance, sont garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l’assuré encourt en tant qu’occupant du fait des dommages matériels et pertes pécuniaires consécutives causés au propriétaire des locaux et aux voisins ou aux tiers. Elles ajoutent que les garanties responsabilité civile incendie/dégâts des eaux sont déclenchées par un fait dommageable.

La police est ainsi en principe déclenchée par le fait générateur. En l’espèce, le fait générateur est la fuite du syphon, les défauts d’étanchéité des joints du carrelage et l’absence de complexe d’étanchéité du carrelage, suite aux travaux de 2012-2013. Toutefois, dans la mesure où un dégât des eaux s’inscrit dans la durée et est continu et que le sinistre dégât des eaux a la particularité de désigner tout à la fois le fait générateur et son résultat, et dans la mesure où le sinistre a été dénoncé postérieurement à la prise d'effet du contrat d'assurance et que la cause génératrice du dommage s’est poursuivie après la prise d’effet d’assurance, l'assureur doit indemnisation.

L’assureur en outre ne justifie nullement d’un défaut d’aléa.

Par conséquent, la SARL [G] est bien fondée à solliciter la condamnation in solidum de la compagnie ALLIANZ IARD avec la SARL [O] au paiement de ses préjudices au titre de l’action directe de l’article L.124-3 du code des assurances.

De même, la SARL [O] est bien-fondée en son recours en garantie de cette condamnation in solidum à l’encontre de la compagnie ALLIANZ IARD.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la SARL [O] et la compagnie ALLIANZ IARD, perdantes à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance. La SARL [O] sera garantie par son assureur de cette condamnation.

- Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

En l’espèce, la SARL [O] et la compagnie ALLIANZ IARD, parties perdantes et condamnées aux dépens, seront condamnées in solidum à verser à la SARL [G] la somme de 5 000 euros, en ce inclus les frais de commissaire de justice et frais d’expertise amiable, dès lors qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La SARL [O] et la compagnie ALLIANZ IARD seront déboutées de leur propre demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS