CA Colmar, 15 juin 2026, RG 25/02768

MINUTE N° 26/294

Copie exécutoire à :

- Me Mathilde SEILLE

Copie conforme à :

- Me Dominique HARNIST

- greffe JCP TPRX [Localité 1]

Le

Le greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Juin 2026

Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/02768

N° Portalis DBVW-V-B7J-ISOZ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 mai 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau

APPELANTE :

Madame [B] [L]

[Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2025/4223 du 28/10/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])

Représentée par Me Dominique HARNIST, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. KMA prise en la personne de son représentant légal.

[Adresse 2]

Représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 27 avril 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

M. LAETHIER, vice-président placé

Mme MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé du 1er décembre 2015, M. [J] [Y] a donné en location à Mme [B] [L] un logement situé en rez-de-chaussée, [Adresse 3], moyennant un loyer de 425 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

M. [Y] a vendu l'immeuble à la Sci Kma le 21 mars 2018.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, la Sci Kma a fait délivrer à Mme [L] un congé pour reprise avec effet au 30 novembre 2024, précisant que la reprise était effectuée au bénéfice de M. [R] [H], associé gérant de la Sci Kma, demeurant au 1er étage de l'immeuble situé [Adresse 4] à Haguenau.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 décembre 2024, la Sci Kma a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau, sollicitant de voir valider le congé, constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de Mme [L], la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 455 euros jusqu'à évacuation complète des lieux, outre la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse a soutenu que le motif du congé était parfaitement valable, précisant que l'appartement occupé par Mme [L] disposait d'une pièce en plus, comparé à celui de M. [H], ainsi que d'une terrasse.

Mme [L] a conclu au rejet des demandes et à la condamnation de la Sci Kma au paiement d'une somme de 1 275 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle a soutenu que le congé délivré n'était pas valide au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, indiquant que l'appartement occupé par M. [H] avait exactement la même superficie que le sien, de sorte que le motif allégué lié à la nécessité de disposer d'un appartement plus grand était faux.

La défenderesse a fait valoir que le congé avait été donné au regard de ses demandes effectuées à l'endroit du bailleur concernant la régularisation des charges locatives et du fait qu'elle atteindra prochainement la limite d'âge à compter de laquelle le bailleur ne pourra plus lui donner congé.

Par jugement du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a :

- déclaré recevable la demande de la Sci Kma,

- validé le congé délivré le 15 mai 2024 par la Sci Kma à Mme [L] relativement au bail conclu le 1er décembre 2015 et portant sur le logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à Haguenau,

- dit que Mme [L] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er décembre 2024,

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges,

- condamné Mme [L] au paiement de cette indemnité à la Sci Kma du 1er décembre 2024 au jour de l'évacuation complète des lieux avec remise des clefs au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue,

- ordonné l'évacuation de Mme [L] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à [Localité 1], dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

- accordé à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l'expulsion de Mme [L],

- débouté la Sci Kma de sa demande en suppression du délai légal d'évacuation,

- débouté Mme [L] de sa demande en dommages et intérêts,

- dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclaré le jugement exécutoire de droit à titre provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter,

- condamné Mme [L] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l'assignation.

Pour statuer ainsi, le juge a retenu que le bailleur était une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus et qu'elle pouvait exercer la reprise au profit de l'un de ses associés, en l'occurrence M. [R] [H].

Il a considéré que la reprise du logement motivée par le besoin de disposer d'un logement plus grand du fait de la naissance d'un nouvel enfant n'était pas frauduleux puisque M. [R] [H] justifiait de la naissance de son deuxième enfant le 16 mai 2024 et que l'appartement de Mme [L] disposait d'une pièce en plus pouvant être investie comme chambre à coucher.

Il a ajouté que les relations antérieures entre le bailleur et la locataire ne prouvaient pas la volonté de la Sci Kma de faire partir Mme [L] pour installer un nouveau locataire dans le logement et que les circonstances liées à son âge et ses faibles revenus ne pouvaient faire échec à la validité du congé, Mme [L] étant âgée de moins de 65 ans.

Mme [L] a interjeté appel à l'encontre de cette décision par déclaration transmise par voie électronique le 5 juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 12 mars 2026, Mme [L] demande à la cour de :

- déclarer l'appel régularisé par Mme [L] à l'encontre du jugement du 16 mai 2025 du juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau bien fondé,

en conséquence,

- infirmer cette décision en tant qu'elle a :

' déclaré recevable la demande de la Sci Kma,

' validé le congé délivré le 15 mai 2024 par la Sci Kma à Mme [L] relativement au bail conclu le 1er décembre 2015 et portant sur le logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à Haguenau,

' dit que Mme [L] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er décembre 2024,

' fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges,

' condamné Mme [L] au paiement de cette indemnité à la Sci Kma du 1er décembre 2024 au jour de l'évacuation complète des lieux avec remise des clefs au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue,

' ordonné l'évacuation de Mme [L] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à [Localité 1], dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

' accordé à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l'expulsion de Mme [L],

' débouté Mme [L] de sa demande en dommages et intérêts,

' déclaré le jugement exécutoire de droit à titre provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter,

' condamné Mme [L] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l'assignation,

et statuant à nouveau,

- débouter la Sci Kma de toutes ses fins et conclusions,

à titre reconventionnel,

- condamner la Sci Kma au paiement d'une somme de 3 000 euros en réparation du préjudice moral causé à Mme [B] [L],

- condamner la Sci Kma aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel,

- la condamner au versement à la soussignée d'un montant de 3 000 euros par application de l'article 700 - 2° du code de procédure civile (article 37 loi du 10 juillet 1991).

En réponse au moyen de l'intimée qui avance que la cour n'est saisie d'aucune demande de nullité du congé, Mme [L] soutient que la cour est bien saisie par la demande d'infirmation du chef du jugement ayant validé le congé et la demande de voir débouter la Sci Kma de l'intégralité de ses conclusions.

L'appelante fait valoir qu'elle s'est vue signifier un congé par son bailleur, non parce que l'un des associés de la Sci Kma éprouvait la nécessité de reprendre son logement alors qu'il habitait déjà dans l'immeuble dans un appartement de même surface, mais parce qu'elle n'a eu de cesse de tenter d'obtenir une exécution normale des obligations du bailleur.

Elle soutient que, contrairement au motif indiqué dans le congé, l'appartement occupé par M. [R] [H] dans le même immeuble est exactement similaire au sien, la présence d'un balcon étant sans incidence puisque cette surface n'a pas à être prise en compte pour apprécier la surface habitable des deux appartements.

Mme [L] ajoute que la loi du 6 juin 1989 vise le cas où le bailleur envisage de loger un membre de sa famille qui n'est pas logé dans l'immeuble, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce.

Elle affirme que le bailleur souhaite donner l'appartement en location à un nouveau locataire moins regardant sur les obligations du bailleur et en profiter pour augmenter le loyer.

L'appelante indique également que le bailleur tente d'échapper à l'impossibilité qui lui sera faite de donner congé à la locataire dans moins de trois ans lorsqu'elle sera âgée de plus de 65 ans.

Elle invoque une situation financière difficile, étant sans emploi avec un revenu fiscal de référence de moins de 400 euros par mois.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 7 novembre 2025, la Sci Kma demande à la cour de :

- déclarer l'appel mal fondé,

- le rejeter,

- confirmer le jugement du 16 mai 2025 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Haguenau minute [Immatriculation 1]/00154 en ce qu'il a :

' déclaré recevable la demande de la Sci Kma,

' validé le congé délivré le 15 mai 2024 par la Sci Kma à Mme [L] relativement au bail conclu le 1er décembre 2015 et portant sur le logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à Haguenau,

' dit que Mme [L] est déchue de tout titre d'occupation depuis le 1er décembre 2024,

' fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer si le bail avait été maintenu, majoré de celui de la provision pour charges,

' condamné Mme [L] au paiement de cette indemnité à la Sci Kma du 1er décembre 2024 au jour de l'évacuation complète des lieux avec remise des clefs au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue,

' ordonné l'évacuation de Mme [L] et tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 4], rez-de-chaussée droit, à [Localité 1], dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

' accordé à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l'expulsion de Mme [L],

' débouté la Sci Kma de sa demande en suppression du délai légal d'évacuation,

' débouté Mme [L] de sa demande en dommages et intérêts,

' dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile,

' déclaré le jugement exécutoire de droit à titre provisoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter,

' condamné Mme [L] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l'assignation.

- débouter la partie adverse de l'ensemble de ses fins et prétentions,

- condamner Mme [L] à payer à la société Kma la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [L] aux entiers frais et dépens.

L'intimée fait valoir que l'appelante entend se prévaloir de la nullité du congé sans formuler de demande en ce sens au sein de son dispositif, de sorte que la cour ne pourra que constater qu'elle n'est saisie d'aucune prétention dirigée à l'encontre du congé pour reprise et en tirera toutes les conséquences de fait et de droit.

Elle indique que le motif du congé est la reprise du logement au bénéfice de M. [R] [H] qui a besoin d'un logement plus grand du fait de la naissance d'un nouvel enfant et précise que le logement de M. [H] comprend une cuisine ouverte alors que celui occupé par Mme [L] comporte une cuisine fermée, de sorte qu'il présente une pièce supplémentaire pouvant servir de chambre à coucher.

La Sci Kma indique que si le terme « plus grand » mentionné dans le congé est maladroit, il fait cependant référence à la pièce supplémentaire du logement du rez-de-chaussée.

Elle affirme que si les deux logements présentent la même superficie, cette circonstance n'est pas de nature à remettre en cause la validité du motif du congé.

L'intimée ajoute que l'appelante ne rapporte pas la preuve d'une quelconque intention frauduleuse du bailleur.

Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions précédemment visées en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 mars 2026.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le périmètre de saisine de la cour :

Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.

Selon l'article 954 du même code, les conclusions d'appel (...) doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (...) Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appelant indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l'ensemble des parties récapitule leurs prétentions.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. (...) La partie qui conclut à l'infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu'elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

En l'espèce, l'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement déféré ayant validé le congé pour reprise et, statuant à nouveau, de débouter le bailleur de toutes ses fins et conclusions.

A l'appui de ses prétentions, elle conteste le motif allégué du congé pour reprise et soutient qu'il constitue une fraude aux droits de la locataire.

Il en résulte que la cour est bien saisie d'une prétention dirigée à l'encontre du congé pour reprise et qu'il lui appartient d'examiner le caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

Sur le congé pour reprise :

En vertu des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L'article 13 de la même loi dispose que les dispositions de l'article 11 et de l'article 15 peuvent être invoquées :

lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés,

lorsque le logement est en indivision, par tout membre de l'indivision.

En l'espèce, il est établi que la Sci Kma est constituée entre M. [N] [F] [H] et son fils, M. [R] [H], de sorte qu'elle pouvait légalement délivrer à Mme [L] un congé pour reprise au bénéfice de M. [R] [H], associé gérant, en application des dispositions précitées.

S'agissant du motif du congé, l'acte délivré à l'appelante le 15 mai 2024 mentionne que M. [R] [H] souhaite reprendre le logement au motif qu'il a besoin d'un logement plus grand du fait de la naissance d'un nouvel enfant.

L'intimée prouve, par la production du livret de famille, que la naissance du deuxième enfant de M. [R] [H] est intervenue le 16 mai 2024, conformément aux termes du congé.

Par ailleurs, si le logement occupé par la famille [H] au 1er étage du même immeuble est d'une superficie égale à celui donné en location à Mme [L], il est également démontré par la fourniture des plans des deux appartements que la configuration de l'appartement occupé par l'appelante au rez-de-chaussée est différente en ce qu'il dispose d'une cuisine fermée et de quatre pièces principales distinctes pouvant être investies comme chambres à coucher alors que celui du 1er étage dispose d'une cuisine ouverte sur salon et de trois autres pièces distinctes.

Il en résulte que si le qualificatif « plus grand » mentionné dans le congé peut apparaître inadapté ou ambigu, il n'en est pas pour autant mensonger ou frauduleux dans la mesure où les deux appartements ne sont pas exactement similaires et que M. [H] justifie d'un motif légitime à occuper l'appartement du rez-de-chaussée du fait de l'agrandissement de sa famille.

En tout état de cause, le fait que M. [R] [H] soit propriétaire d'un autre bien immobilier dans le même immeuble ne rend pas le congé dépourvu d'un caractère réel et sérieux puisqu'il peut choisir librement le bien sur lequel il exerce son droit de reprise pour y loger sa famille.

Le différend ayant opposé les parties au sujet des charges locatives et des nuisances imputées à la locataire ne permet nullement de caractériser l'existence d'une fraude, qui ne se présume pas.

Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet de retenir que le bailleur aurait pour dessein de relouer l'appartement à un tiers ou de contourner les dispositions protectrices applicables aux locataires de plus de 65 ans, étant précisé que Mme [L] était âgée de 62 ans au 30 novembre 2024, date d'échéance du bail.

Enfin, la précarité de la situation financière de Mme [L] est sans incidence sur le caractère réel et sérieux du motif invoqué par le bailleur pour récupérer l'usage de son bien.

Il en résulte que la contestation soulevée par l'appelante à l'encontre du congé pour reprise n'est pas justifiée.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a validé le congé pour reprise délivré le 15 mai 2024, condamné Mme [L] au paiement d'une indemnité d'occupation et ordonné son expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause un dommage à autrui oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'appelante ne justifie d'aucune faute imputable à la Sci Kma, le bailleur justifiant du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [L] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Mme [L] sera condamnée aux dépens de l'instance d'appel conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de la Sci Kma sur le même fondement dans la limite de la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS