TJ 33063, 16 juin 2026, RG 26/00186

Du 16 juin 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 26/00186 - N° Portalis DBX6-W-B7K-[Immatriculation 1]

[U] [T] [W] [S]

C/

[G] [V],

[X] [A] épouse [V]

- Expéditions délivrées à
Me Antoine TAORMINA

- FE délivrée à
Me François MICHAUD

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juin 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat
GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

Madame [U] [T] [W] [S]
née le 08 Avril 1991 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me François MICHAUD (Avocat au barreau de PARIS)

DEFENDEURS :

Monsieur [G] [V]
né le 15 Septembre 1974 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-003198 du 21/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Madame [X] [A] épouse [V]
née le 31 Décembre 1971 à [Localité 3]
[Adresse 5]
[Localité 6]

Tous deux représentés par Me Antoine TAORMINA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 mars 2026
délibéré du 27 mai 2026 prorogé au 16 juin 2026

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte signé le 24 avril 2021, un compromis de vente portant sur un appartement de type 3 et un cellier, composant les lots n° 24 et 16 (n° 4 du plan) de la copropriété située [Adresse 6], au prix de 121.000 € a été signé entre Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V], vendeurs, et Madame [U] [S], acquéreur.

Par jugement en date du 12 septembre 2023, le tribunal judiciaire de BORDEAUX a, entre autres dispositions :
- constaté le caractère parfait de la vente intervenue le 24 avril 2021 portant sur l'appartement litigieux contre le prix de vente de 121.000 €,
- dit que le jugement, à défaut d'avoir régularisé l'acte authentique de vente dans le mois de la signification à parties du jugement, vaudra acte réitératif de l'acte du 24 avril 2021 avec publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] 3 à la requête de la partie la plus diligente,
- commis Maître [K] [R], notaire, à l'effet de procéder au règlement du prix de vente au profit des époux [V],
- condamné solidairement les époux [V] à payer à Madame [U] [S] la somme de 12.100 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision,
- condamné solidairement les époux [V] à payer à Madame [U] [S] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile
- écarté l'exécution provisoire de droit.
Le jugement a été signifié le 19 octobre 2023 et un certificat de non appel a été délivré le 11 décembre 2023.

Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] ont interjeté appel de ce jugement devant la Cour d'appel de BORDEAUX, le 20 février 2024, après obtention de l’aide juridictionnelle par M. [V].

Suivant exploit de commissaire de justice délivré le 28 mars 2024, Madame [U] [S] a fait assigner Monsieur [G] [V] et son épouse, Madame [X] [A], devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
- constater qu’ils se maintiennent dans le logement situé [Adresse 3],

- en conséquence :
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du locataire, et si nécessaire avec assistance de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- dire et juger qu’à compter du 12 septembre 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, Monsieur et Madame [V] devront lui verser en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation évaluée à 900 € par mois, charges comprises, sauf à parfaire et les condamner au paiement de cette somme,
- condamner solidairement les époux [V] à lui payer la somme de 5.940 € au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 12 septembre 2023 et le mois de janvier 2024, échéance de janvier 2024, incluse sauf à parfaire,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 5.940 € à compter du 12 septembre 2023, date du jugement constatant le caractère parfait de la vente, et pour le surplus à la date du jugement à intervenir pour la somme y figurant,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 354 € relative au prorata de la taxe foncière pour l’année 2023 sauf à parfaire,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- débouter Monsieur et Madame [V] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Par jugement en date du 20 août 2024, le juge des contentieux de la protection a :
- Sursis à statuer dans l'attente de l'issue de la procédure pendante devant la Cour d'appel de BORDEAUX sous le n° RG 24/768 ;
- Ordonné la radiation de l’affaire et sa suppression du rang des affaires en cours
- Dit que l'affaire sera rétablie à l'initiative de la partie la plus diligente sur justification de la réalisation des causes du sursis
- Rappelé que la radiation est rendue dans le cadre du sursis à statuer ordonné, ayant pour effet de suspendre l'instance et par voie de conséquence le délai de péremption
- Réservé les demandes des parties, les frais irrépétibles et les dépens.

Par arrêt en date du 18 décembre 2025 la cour d’appel de [Localité 5] a notamment :
- confirmé le jugement en toutes ses dispositions
- condamné Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] aux dépens de la procédure d’appel
- condamner Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] à payer à Madame [U] [S] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

Par requête réceptionnée le 6 janvier 2026, Madame [U] [S] ont demandé le rétablissement de l’instance au rôle des affaires du juge des contentieux de la protection.

Les parties ont été par suite convoquées à l’audience du 24 mars 2026.

Madame [U] [S], représentée par avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :
- constater que Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] se maintiennent dans le logement situé [Adresse 3], et sont occupants sans droit, ni titre
- ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef des lieux loués, avec séquestration du mobilier aux frais, risques et périls du locataire, et si nécessaire avec assistance de la force publique et d’un serrurier, le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- dire et juger qu’à compter du 12 septembre 2023, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués, Monsieur et Madame [V] devront lui verser en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation évaluée à 960 € par mois, charges comprises, sauf à parfaire et les condamner au paiement de cette somme,
- condamner solidairement les époux [V] à lui payer la somme de 29.376 € au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 12 septembre 2023 et le mois de mars 2026, échéance de mars 2026, incluse sauf à parfaire,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] au paiement des intérêts au taux légal sur la somme de 29.376 € à compter du 12 septembre 2023, date du jugement constatant le caractère parfait de la vente, et pour le surplus à la date du jugement à intervenir pour la somme y figurant,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 354 € relative au prorata de la taxe foncière pour l’année 2023 sauf à parfaire,
- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
- débouter Monsieur et Madame [V] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,
- dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir
- condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Elle observe, par suite de l’arrêt de la cour d’appel de [Localité 5], être fondée à obtenir l’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] et la fixation d’un indemnité d'occupation de 960 euros au regard de l’attestation locative émanant d’un professionnel de l’immobilier, à compter du 12 septembre 2023, date depuis laquelle ils sont occupants sans droit, ni titre. Elle invoque la résistance abusive de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] qui lui occasionne de nombreux préjudices, en observant qu’elle aurait pu mettre le bien location et amortir le remboursement du prêt immobilier qu’elle a contracté et qu’en outre elle a été confrontée aux délais de procédure.

Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V], représentés par avocat, demandent au juge des contentieux de la protection de :
* à titre principal
- débouter Madame [S] de sa demande d’expulsion des époux [V] ;
- en conséquence débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à leur égard
* à titre subsidiaire,
- leur accorder un délai de grâce de six mois pour permettre leur relogement
- débouter Madame [S] de l’ensemble de ses demandes financières formulées au titre de la taxe foncière, de la capitalisation des intérêts, des dommages et intérêts et des frais irrépétibles et des dépens ;
- réduire à de sensibles proportions la demande de Madame [S] au titre de l’indemnité d’occupation ;
- dire que les parties conserveront à leurs charges respectives les frais irrépétibles et les dépens dans cette instance.
Ils indiquent que la décision relative à l’aide juridictionnelle est intervenue, qu’ils ne maintiennent donc pas la demande d’aide juridictionnelle provisoire ; ils ont été invités à faire parvenir la décision d’aide juridictionnelle en cours de délibéré.

Ils soutiennent qu’aucun commandement de quitter les lieux ne leur a été délivré à la suite de la décision de la cour d’appel de [Localité 5], ce qui rend irrecevable l’action devant le juge des contentieux de la protection. Subsidiairement, se fondant sur les articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ils sollicitent les plus larges délais de grâce au regard de leur bonne foi, de leur situation financière et des difficultés objectives d’accès au logement. Ils soutiennent que la demande d’astreinte est excessive. S’agissant de l’indemnité d'occupation, ils font valoir que le jugement du tribunal judiciaire n’était pas assorti de l’exécution provisoire et que le point de départ doit être fixé à la date de la décision de la cour d’appel de Bordeaux, et estiment que le montant de l’indemnité est surévalué. S’agissant de la taxe foncière ils objectent que la date à retenir est le 18 décembre 2025 et que Madame [U] [S] ne produit pas de justificatif. S’agissant de la capitalisation des intérêts, ils soutiennent qu’elle ne peut être appliquée en l’absence d’intérêt ayant couru pour une année entière. Ils s’opposent à la demande de dommages et intérêts en observant qu’une clause pénale a d’ores et déjà été allouée, et que Madame [U] [S] ne rapporte pas la preuve d’une préjudice personnel, direct et certain distinct de celui déjà réparé. Ils opposent aussi l’absence de manoeuvre dilatoire ou abusive de leur part.

Pour le détail de l’argumentation des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions écrites maintenues à l’audience.

SUR QUOI

Sur la demande en expulsion

L’article 544 du code civil prévoit que le droit de propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
Il s’ensuit que l’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants.

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l’espèce par arrêt en date du 18 décembre 2025 la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le jugement en date du jugement en date du 12 septembre 2023 du tribunal judiciaire de BORDEAUX qui a, entre autres dispositions :
- constaté le caractère parfait de la vente intervenue le 24 avril 2021 portant sur l'appartement litigieux contre le prix de vente de 121.000 €,
- dit que le jugement, à défaut d'avoir régularisé l'acte authentique de vente dans le mois de la signification à parties du jugement vaudra acte réitératif de l'acte du 24 avril 2021 avec publication au Service de la Publicité Foncière de [Localité 5] 3 à la requête de la partie la plus diligente.

Il en résulte que Madame [U] [S] est pleinement propriétaire et ce à effet de l’issue du délai d’un mois courant à compter de la signification du jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux au regard des termes précités de son dispositif ci-dessus rappelés, confirmés par la cour d’appel de Bordeaux.

Le jugement ayant été signifié le 19 octobre 2023, Madame [U] [S] est devenue propriétaire à effet du 20 novembre 2023 et est donc recevable et fondée à demander l’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V], occupants sans droit, ni titre. En effet, l’autorisation d’expulser rendue par le juge des contentieux de la protection est le préalable nécessaire à l’exécution de la mesure.

Par suite, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] et de tous occupants de leur chef.

Sur la demande de délais de grâce

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Selon l’article L.412-3 du même code le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, l’article L.412-4 prévoyant que le délai ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] demandent l’octroi d’un délai de grâce au minimum de six mois.

Cependant, si certes leur situation est digne d’intérêt, par l’effet de la procédure notamment en appel ils ont bénéficié de longs délais pour préparer un relogement, sans pour autant justifier d’aucune démarche à cet effet, pas même le dépôt d’une demande d’attribution d’un logement social.

S’il ne peut être retenu la mauvaise foi de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V], qui ont usé d’un droit légitime de contestation, pour autant Madame [U] [S] a été confrontée à une procédure longue pour faire reconnaître son titre de propriété et se trouve privée depuis ce même délai de la possibilité d’en disposer.

Dès lors il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délai de grâce formée en défense.

L’expulsion pourra donc être poursuivie à l’issue de délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux qui pourra être signifié à la suite du jugement autorisant l’expulsion.

Sur la demande en fixation d’une indemnité d’occupation

L’occupation d’un local d’habitation sans droit, ni titre constitue une faute qui oblige à réparer le préjudice subi par le propriétaire notamment sous la forme d’une indemnité d’occupation.

Par suite Madame [U] [S] est fondée à faire fixer une indemnité d’occupation à la charge de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] à effet du 20 novembre 2023 ainsi que cela a été indiqué ci-dessus.

Au regard des éléments d’appréciation produits, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 760 euros par mois, incluant les charges, à compter du 20 novembre 2023, jusqu’à leur libération complète, soit une somme de 20.798,67 euros au 28 février 2026 (278,67 euros du 20 au 30 novembre + 27 X 760).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Selon l’article 1343-2 du code civil les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce les intérêts au taux légal à échoir, dus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur l'astreinte

L'expulsion de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] étant autorisée,  il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de les contraindre à quitter les lieux.

De surcroît, aux termes des articles L.421-1 et L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution applicables s’agissant de l’expulsion des lieux habités, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, il n'y a pas lieu de prononcer en outre une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [U] [S] demande la condamnation de Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] au paiement de dommages et intérêts, cette demande étant cependant en lien exclusif avec la procédure qu’elle a dû engager pour obtenir la vente forcée du bien.
La cour d’appel de [Localité 5] s’est déjà prononcée en rejetant sa demande de dommages et intérêts.

Madame [U] [S] ne saurait contourner ce rejet en présentant une demande en dommages et intérêts devant la présente juridiction.

En conséquence Madame [U] [S] sera déboutée en cette demande.

Sur la demande en remboursement de la taxe foncière

Selon l’article 9 du Code de Procédure Civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Madame [U] [S] demande le remboursement de la taxe foncière, sans justifier ni du montant, ni de l’acquittement d’une telle taxe, au demeurant en rapport avec la qualité de propriétaire qu’elle revendique. Dès lors sa demande sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront mis à la charge des défendeurs qui succombent.

Monsieur [G] [V] et Madame [X] [A] épouse [V] seront condamnés sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement d’une indemnité de 1.500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS