TJ 33063, 16 juin 2026, RG 25/02902

Du 16 juin 2026

5AZ

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 25/02902 - N° Portalis DBX6-W-B7J-24K5

[X] [Z]

C/

[U] [B]

- Expéditions délivrées à
Maître Caroline TALBERT-CAMARERO

- FE délivrée à
Maître Philippe SOL

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juin 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [Z]
né le 11 Juin 1981 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Philippe SOL, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL SOL GARNAUD

DEFENDERESSE :

Madame [U] [B]
née le 15 Avril 1958 à [Localité 3]
[Adresse 3]
[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-014838 du 22/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représentée par Maître Caroline TALBERT-CAMARERO, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL ACT

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 mars 2026
délibéré du 27 mai 2026 prorogé au 16 juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 3 mars 2022, à effet de la même date, Monsieur [X] [Z], représenté par la société IMMO 33, a consenti à Madame [U] [B] un bail à usage d'habitation portant sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 640 euros, outre des provisions mensuelles sur charges de 5 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, Monsieur [X] [Z] a donné à Madame [U] [B] un congé pour vente pour le 2 mars 2025, complété par un avenant du 30 août 2024.

Par lettre recommandée déposée le 3 février 2025, Madame [U] [B] a sollicité auprès de la société IMMO 33 que soit fait application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant notamment son relogement en raison de son âge et de ses ressources.

En réponse, par lettre recommandée déposée le 6 février 2025, Monsieur [X] [Z] a indiqué ne pas être tenu à cette obligation de relogement, étant lui-même en dessous de ce seuil de ressources.

Le 11 mars 2025, Maître [A] [H], commissaire a justice, mandaté par Monsieur [X] [Z], a dressé un procès-verbal de constat faisant état du maintien dans les lieux de Madame [U] [B].

L'échec de la tentative de conciliation entre Monsieur [X] [Z] et Madame [U] [B] a été constaté par Monsieur [S] [F], conciliateur de justice, le 15 mai 2025.

Par requête réceptionnée le 3 juin 2025, Monsieur [X] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux pour obtenir l'expulsion de Madame [U] [B].

Les parties ont été convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception à l'audience du 18 novembre 2025, puis après deux renvois à leur demande, l'affaire a été débattue à l'audience du 24 mars 2026.

Lors de cette audience, Monsieur [X] [Z], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Le déclarer recevable et bien fondé en sa demande ;
- Débouter Madame [U] [B] de sa demande visant à se maintenir dans les lieux ;
En conséquence,
- Constater la résiliation en date du 2 mars 2025 du bail d'habitation conclu le 28 février 2022, pour donner suite au congé aux fins de vente signifié par commissaire de justice le 26 août 2024 ;
- Ordonner l'expulsion de Madame [U] [B] à défaut d'avoir volontairement libéré les lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- Dire et juger qu'il sera dû par Madame [U] [B] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective des lieux, et au besoin l'y condamner.
En tout état de cause,
- Condamner Madame [U] [B] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Madame [U] [B] aux entiers dépens de l'instance ;
- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

S'agissant de la validité du congé pour vente, il se prévaut de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et soutient que les ressources du locataire et du bailleur doivent être appréciées à la date de notification du congé. Il précise que Madame [U] [B], qui est âgée de 67 ans, ne produit pas ses avis d'imposition 2025 et 2024 ainsi que le détail des sommes perçues du 26 août 2023 au 26 août 2024. Il ajoute percevoir des revenus inférieurs au plafond fixé à 23.201 euros, de sorte qu'il est fondé à solliciter l'application de l'exception de l'article 15 III précité et qu'il n'a aucune obligation de reloger Madame [U] [B].

S'agissant de la demande de délai formulée par Madame [U] [B], il invoque l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution et expose qu'elle ne justifie pas de la réalité des démarches effectuées. Il ajoute qu'elle a refusé plusieurs propositions de logement et qu'elle sollicite des conditions spécifiques de relogement en raison de la pathologie dont elle souffre. Il indique enfin qu'elle dispose d'une solution temporaire de relogement chez sa mère qui vit à proximité du logement litigieux.

En défense, Madame [U] [B], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
- Débouter Monsieur [X] [Z] de sa demande de validation de son congé pour vente ;
- à défaut lui accorder un délai de grâce d'un an à compter de la décision à intervenir pour quitter le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] ;
En tout état de cause,
- Débouter Monsieur [X] [Z] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Laisser les dépens à la charge de Monsieur [X] [Z].

S'agissant de la validité du congé, elle se prévaut de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 et soutient qu'il appartient à Monsieur [X] [Z] de justifier des ressources l'exonérant de son obligation de relogement ainsi que de ses ressources 2024 en produisant l'intégralité de son avis d'imposition.

S'agissant de sa demande de délai de grâce, elle invoque l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution et précise être âgée de 67 ans, à jour du paiement de ses loyers et que la réception du congé a généré une grande peur de se retrouver à la rue en raison de sa faible retraite. Elle précise que cette dernière ne lui permet pas de trouver un logement dans le parc privé, et avoir effectué une demande de logement social qu'elle a renouvelée depuis.

MOTIFS DU JUGEMENT

- Sur la validité du congé pour vente :

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l'espèce, il est constant que Madame [U] [B] a pris à bail le 3 mars 2022 un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] à effet de la même date, appartenant à Monsieur [X] [Z].

Le 26 août 2024, Madame [U] [B] s'est vue signifier un congé pour vendre pour le 2 mars 2025.

Le bail précité, conclu le 3 mars 2022 pour une durée de trois ans, a commencé à courir à la même date pour se terminer le 2 mars 2025 à minuit. Ainsi, le congé délivré le 26 août 2024, soit plus de 6 mois avant cette date, est intervenu en temps utile.

Par ailleurs, le congé rappelait valoir offre de vente, précisait le prix et les conditions de la vente projetée et reproduisait in extenso les termes de l'article 15 II précité.

En outre, il apparaît que Madame [U] [B] n'a pas accepté l'offre de vente dans le délai légal et qu'elle ne conteste pas la validité du congé délivré.

Néanmoins, Madame [U] [B] oppose son âge ainsi que ses ressources afin de bénéficier de la protection prévue par l'article 15 III précité.

Madame [U] [B] était effectivement âgée de plus de 65 ans à la date d'échéance du contrat, ayant 66 ans à la date du préavis puisque née le 15 avril 1958.

S'agissant de la condition de ressources, il est constant qu'il convient de se baser sur les ressources déclarées à l'administration fiscale, avant tout abattement ou déduction, les 12 mois précédents la notification du congé.

Les avis d'imposition établis en 2024 sur les revenus de 2023 et en 2025 sur les revenus de 2024 montrent que les revenus de Madame [U] [B] sont respectivement de 14.032 euros et 15.149 euros, soit inférieurs au plafond fixé par arrêté (22.642 euros pour une personne).

Toutefois, Monsieur [X] [Z] soutient que cette disposition n'est pas applicable à Madame [U] [B] en raison de ses ressources annuelles.

Aux termes du bail du 3 mars 2022, il apparaît que Monsieur [X] [Z] est seul bailleur, de sorte que seules ses ressources doivent être prises en compte, malgré la composition de son foyer fiscal.
Les avis d'imposition établis en 2024 sur les revenus de 2023 et en 2025 sur les revenus de 2024 montrent que ses revenus sont respectivement de 17.372 euros et de 21.835 euros, soit inférieurs au plafond fixé par arrêté (22.642 euros pour une personne).

Ainsi, Monsieur [X] [Z] rapporte la preuve de ressources inférieures au plafond précité, faisant que les dispositions de l'article 15 III précité ne sont pas applicables à Madame [U] [B].

Il convient donc de constater la validité du congé délivré à effet du 3 mars 2025.

- Sur l'expulsion :

En conséquence de la validation du congé délivré par Monsieur [X] [Z], Madame [U] [B] est déchue de plein droit de tout titre d'occupation sur le bien loué à compter du 3 mars 2025. Elle sera dès lors condamnée à quitter les lieux et l'expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

- Sur l'octroi de délais pour quitter les lieux :

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que " le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. "

L'article 412-4 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que " la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. "

En l'espèce, les éléments financiers produits par Madame [U] [B] permettent de démontrer qu'elle se trouve dans une situation financière délicate. En effet, elle bénéficie d’une pension civile actualisée à 1.304,60 euros en septembre 2025

Il ressort aussi des pièces versées par la défenderesse que des recherches de logement ont été effectuées. A cet égard, elle produit une demande de logement social déposée le 31 janvier 2024, renouvelée les 8 décembre 2024 et 14 octobre 2025, ainsi que des courriers du 23 avril 2025 de Monsieur [O] [P], député de la 7ème circonscription de la Gironde, adressés à trois bailleurs sociaux et leurs réponses dont il résulte qu’ils ne sont pas en mesure de préciser le délai au terme duquel une proposition de logement pourrait lui être faite.

En outre, il n'est pas contesté que Madame [U] [B] honore le paiement de son loyer.
Monsieur [X] [Z], quant à lui, ne justifie pas d'une situation rendant urgente qu'il recouvre la jouissance des lieux puisqu'il ne produit aucune pièce démontrant les démarches effectives liées à la mise en vente du logement.

Il s'oppose en outre à l'octroi de délais sollicités au motif que Madame [U] [B] disposerait d'une solution de relogement temporaire chez sa mère, sans toutefois le démontrer.

En considération de ces éléments, de la situation respective des parties et des délais dont Madame [U] [B] a d'ores et déjà bénéficié, il convient d'accorder à cette dernière un délai de trois mois pour libérer les lieux.

- Sur les indemnités d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d'un local sont tenus d'une indemnité d'occupation envers les propriétaires. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien au terme du bail et de son indisponibilité pour les bailleurs.

En l'espèce, Madame [U] [B] est occupante sans droit ni titre depuis le 3 mars 2025. Elle est donc tenue d'indemniser Monsieur [X] [Z] du préjudice subi par ce dernier par le versement à compter de cette date d'une indemnité d'occupation.

Par conséquent, Madame [U] [B] sera condamnée à payer à Monsieur [X] [Z] une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, à compter du 3 mars 2025 jusqu'à la libération des lieux et il sera précisé que les sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation se compenseront avec les versements déjà effectués par Madame [U] [B] depuis l'expiration du bail.

- Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.

En l'espèce, Madame [U] [B], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Madame [U] [B] sera en conséquence condamnée à payer à Monsieur [X] [Z] la somme de 300 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :