TJ 33063, 16 juin 2026, RG 26/00083

Du 16 juin 2026

5AA

SCI/FH

PPP Contentieux général

N° RG 26/00083 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3ISS

S.A. VILOGIA

C/

[P] [U]

- Expéditions délivrées à

- FE délivrée à
Me Alice SIMOUNET

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 juin 2026

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA
RCS LILLE METROPOLE N° 475 680 815
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représentée par Me Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [U]
né le 29 Janvier 1990 à [Localité 1] (BELGIQUE)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Non comparant ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 mars 2026
délibéré du 27 mai 2026 prorogé au 16 juin 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 16 novembre 2022, la SA VILOGIA, vendeur, a conclu avec Monsieur [P] [U], accédant, un contrat de location-accession portant sur un appartement n°A101 (lot n°2) ainsi qu'une place de stationnement n°67 (lot n°140) situés [Adresse 3], au prix de 208.900 euros taxe sur la valeur ajoutée comprise.

Le contrat prévoyait le transfert de la jouissance de l'immeuble à l'accédant à l'issue d'une période de deux ans à compter de la date d'entrée en jouissance et le paiement d'une redevance mensuelle de 823 euros composée d'une fraction A constituant la contrepartie du droit de jouissance transféré à l'accédant d'un montant de 697 euros et d'une faction B constituant des acomptes sur le prix fixé d'un montant de 126 euros.

Monsieur [P] [U] est entré en jouissance du bien le 18 décembre 2023, date de livraison de l’immeuble.
Par lettre recommandée en date du 12 mai 2025, la SA VILOGIA a mis en demeure Monsieur [P] [U] de régler, sous quinze jours, la somme de 3.088,79 euros.

Le 1er juillet 2025, la SA VILOGIA a fait signifier à Monsieur [P] [U] un commandement de payer les redevances et charges dues d'un montant total de 3.918,96 euros.

Par acte introductif d'instance délivré le 26 septembre 2025, la SA VILOGIA a fait assigner Monsieur [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, à l'audience du 24 mars 2026, aux fins de :
- Prononcer la résiliation du contrat de location-accession conclu le 16 novembre 2022 entre elle et Monsieur [P] [U] portant sur un appartement de type T3 (lot n°2) et une place de stationnement portant le n°67 (lot n°140), situés au [Adresse 3] pour défaut de paiement des redevances ;
- Condamner Monsieur [P] [U] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 3], lot n°2 et 140 ;
- Dire qu'à défaut pour Monsieur [P] [U] de libérer volontairement les lieux loués, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux ;
- Rappeler que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

- Condamner Monsieur [P] [U] à lui payer la somme de 5.317,14 euros arrêtée au 16 septembre 2025 à valoir sur les redevances dues ;
- Condamner Monsieur [P] [U] au paiement d'une indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du contrat jusqu'à libération complète des lieux, fixée à la somme mensuelle de 697 euros ;
- Condamner Monsieur [P] [U] à lui payer la somme de 4.178 euros au titre de l'indemnité de résiliation ;
- Dire que les sommes allouées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du courrier de mise en demeure du 12 mai 2025 ;
- Condamner Monsieur [P] [U] au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, la signification de l'assignation et du jugement à intervenir, ainsi que les frais d'exécution à venir ;
- Rappeler que la présence décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

A l'audience du 24 mars 2026, au cours de laquelle l'affaire a été retenue, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d'instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 116,12 euros, suivant décompte arrêté au 19 mars 2026.

A l'appui de sa demande de résiliation, elle se fonde sur la loi du 12 juillet 1984, l'article 1224 du code civil et l'acte authentique du 16 novembre 2022 et expose que Monsieur [P] [U] a commis un manquement grave et répété à son obligation principale en s'abstenant de lui verser la redevance contractuellement convenue mais également en restant taisant aux nombreuses relances et mises en demeure de s'acquitter des redevances. Elle précise que la résiliation doit être prononcée au 1er août 2025. Elle ajoute que Monsieur [P] [U] n'a jamais levé l'option, son solde débiteur y faisant obstacle.

A l'appui de sa demande en paiement de l'indemnité de résiliation, elle se prévaut de l'article 11 de la loi du 12 juillet 1984 et de l'acte authentique du 16 novembre 2022 et soutient que le prix de l'immeuble a été fixé à la somme de 208.900 euros, de sorte que Monsieur [P] [U] est redevable de 4.178 euros, représentant 2% du prix.

En défense, Monsieur [P] [U], régulièrement assigné à domicile le 26 septembre 2025 avec dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n'a ni comparu ni été représenté.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la résiliation du contrat de location-accession :

Aux termes de l'article 1 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 le contrat de location accession se définit comme un contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option, la redevance étant la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien.

Selon l'article 1224 du code civil la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, il est établi que par acte authentique du 16 novembre 2022, la SA VILOGIA, vendeur, a consenti à Monsieur [P] [U], accédant, une location-accession portant sur un appartement n°A101 (lot n°2) ainsi qu'une place de stationnement n°67 (lot n°140) situés [Adresse 3].

Le contrat du 16 novembre 2022 conclu entre les parties stipule notamment :
- en page 10 que " le contrat est également consenti et accepté moyennant une redevance de HUIT CENT VINGT TROIS EUROS (823,00 eur) payable par mensualités égale à chaque fin de mois. Cette redevance se décompose en deux fraction : une fraction dite " fraction A " qui est le contrepartie du droit de jouissance transféré à l'accédant, laquelle s'élève à la somme mensuelle de SIX CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS (697,00 eur) […] et une fraction dite " fraction B " qui constitue des acomptes sur le prix ci-dessus fixé, laquelle s'élève à la somme mensuelle de CENT VINGT SIX EUROS (126,00 eur) ;

- en page 24 qu' " en cas de non-paiement de l'une quelconque des sommes dues par l'accédant au titre de la redevance ou des charge, le contrat de location-accession sera résilié de plein droit, si bon semble au vendeur, un mois après un commandement de payer resté sans effet. […] la résiliation du présent contrat avant l'exercice par l'accédant de l'option prévue ci-dessus entraînera la déchéance de cette option ; la résiliation du présent contrat dans le délai ci-dessus fixé, entraînera la perte du droit de jouissance et l'absence de droit pour l'accédant au maintien dans les lieux. " ;

La SA VILOGIA produit aux débats un commandement de payer signifié le 1er juillet 2025 à Monsieur [P] [U] portant sur la somme de 3.918,96 euros constituée des redevances et charges dues, mois de juin 2025 inclus, qui reproduit la clause résolutoire précitée.

Il ressort du décompte arrêté au 19 mars 2026 que Monsieur [P] [U] était débiteur de la somme de 5.736,40 euros au 1er août 2025, le commandement de payer est donc demeuré infructueux un mois après sa signification.

Par ailleurs, le décompte précité permet d'établir que Monsieur [P] [U] a été débiteur de redevances depuis le 1er décembre 2023 et jusqu'au 8 octobre 2025, soit pendant presque deux ans, ce qui constitue une inexécution suffisamment grave du contrat de location-accession.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du contrat de location-accession portant sur un appartement n°A101 (lot n°2) ainsi qu'une place de stationnement n°67 (lot n°140) situés [Adresse 3] à effet du 2 août 2025.

- Sur l'expulsion :

L'article L. 411-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l'expulsion d'un immeuble ou d'un lieu habité ne peut être poursuivie qu'en vertu d'une décision de justice ou d'un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d'un commandement d'avoir à libérer les locaux.

En l'espèce, Monsieur [P] [U] étant occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location accession, il convient, à défaut de libération volontaire des lieux, d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, et conformément à l'article 10.1.2.3. (page n°24), il y a lieu de rappeler que la SA VILOGIA sera tenue de restituer à Monsieur [P] [U], compte tenu de la résiliation et dans un délai de trois mois à compter de son départ des lieux, les sommes effectivement versées à compter du 3 août 2025 correspondant à la fraction B, redevance imputable sur le prix.

- Sur l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d'un local sont tenus d'une indemnité d'occupation envers les propriétaires.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de Monsieur [P] [U] crée un préjudice à la SA VILOGIA.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation due par Monsieur [P] [U] dun montant de 697 euros ce jusqu'à libération définitive des lieux.

- Sur les sommes impayés :

L'article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de location-accession du16 novembre 2022 prévoit que Monsieur [P] [U] s'engage à payer la redevance prévue à l'acte d'un montant de 823 euros. Le contrat prévoit également que les charges incombant à l'accédant recouvriront notamment les charges récupérables d'entretien courant et celles résultant d'entretien.

La SA VILOGIA produit un décompte arrêté au 19 mars 2026 qui permet d'établir que Monsieur [P] [U] n’est plus débiteur que de la somme de 116,12 euros qui correspond à la refacturation de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères 2025. Or, ce montant n'est corroboré par aucune pièce, l'avis d'imposition de l'immeuble n'étant pas produit par la SA VILOGIA.

Par conséquent, la SA VILOGIA sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [P] [U] à lui payer la somme de 116,12 euros.

Monsieur [P] [U] sera condamné à payer l’indemnité d'occupation ci-dessus fixée à compter du 1er avril 2026 jusqu'à libération définitive des lieux.

- Sur l'indemnité de résiliation :

L'article 11 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 dispose notamment que lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations, le vendeur peut obtenir, sans préjudice des dispositions des articles 9 et 10, une indemnité qui ne peut dépasser 2% du prix de l'immeuble objet du contrat.

En l'espèce, la clause relative à l'indemnité de résiliation stipule que " le vendeur pourra prélever sur la restitution prévue à l'article " restitution par le vendeur à l'accédant " une indemnité calculée comme suit : - 2% du prix ci-dessus stipulé, lorsque le contrat est résilié pour inexécution par l'accédant de ses obligations. "

Les développements qui précèdent ont permis d'établir que Monsieur [P] [U] a incontestablement failli à ses obligations contractuelles en ne s'acquittant pas régulièrement du paiement de la redevance.

La SA VILOGIA soutient que le montant de l'indemnité de résiliation due est de 4.178 euros, somme qui correspond effectivement à 2% du prix de vente de 208.900 euros.

Monsieur [P] [U], qui ne comparait pas, ne conteste ni le principe ni le montant de cette somme.

Par conséquent, Monsieur [P] [U] sera condamné à payer à la SA VILOGIA la somme de 4.178 euros au titre de l'indemnité de résiliation laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

- Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.

Monsieur [P] [U], qui succombe, sera tenu aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 1er juillet 2025, certes lié à la procédure mais qui, n'étant pas obligatoire, ne peut être inclus dans les dépens, en application de l'article 695 du code de procédure civile.

S'agissant de la demande relative aux frais d'exécution, il n'appartient pas au juge de se prononcer sur une demande relative à d'hypothétiques difficultés futures d'exécution de sa décision, les parties conservant la possibilité de faire valoir leurs droits si de telles difficultés venaient à se produire, conformément à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Monsieur [P] [U] sera condamné à payer à la SA VILOGIA une indemnité fixée en équité à la somme de 300 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :