TJ 81004, 15 juin 2026, RG 26/00058

DÉCISION DU : 15 Juin 2026
DOSSIER : N° RG 26/00058 - N° Portalis DB3A-W-B7K-EIIV
NAC : 5AA
AFFAIRE : [B] [M], [Y] [N] C/ [I] [W], [D] [F]
MINUTE N° : 26/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Mme ODRION, Greffière

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [M], [Y] [N]
né le 23 Mars 1959 à [Localité 1] (61)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représenté par Me Alain COMBAREL, avocat au barreau d’ALBI

DEFENDEURS

Monsieur [I] [W]
né le 09 Septembre 1987 à [Localité 3]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparant

Monsieur [D] [F]
né le 02 Février 1985 à [Localité 5] (35)
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant

Débats tenus à l'audience du : 04 Mai 2026
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 15 Juin 2026

Le 15 Juin 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me COMBAREL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 1er avril 2019, M. [B] [N] a donné à bail à M. [I] [W] et Mme [S] [E] une maison d'habitation située [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 770 €, hors charge.
Mme [C] [V] et M. [R] [E] ont alors signé un acte de cautionnement solidaire.

Par avenant au contrat en date du 7 avril 2023, M. [I] [W] est devenu seul locataire.

Le 23 février 2023, M. [D] [F] a signé un acte de cautionnement à effet au 7 avril 2023, remplaçant ainsi Mme [V] et M. [E].

Le loyer actuel s'élève à la somme de 863,15 euros.

Des loyers étant demeurés impayés à partir de 2024, une première procédure a été introduite devant le Juge des contentieux de la protection. Un plan d'apurement de la dette a été mis en place, et par ordonnance rendue le 5 mai 2025, le Juge a constaté le désistement d'instance du bailleur.

Néanmoins, de nouveaux impayés étant survenus en 2025, M. [N] a fait délivrer à M. [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 octobre 2025.
Le 22 octobre 2025, l'acte a été notifié à la CCAPEX.

Le 12 janvier 2026, il a été signifié à M. [F] en sa qualité de caution solidaire.

Puis, par actes de commissaire de justice des 27 janvier et 4 février 2026, M. [B] [N] a fait assigner en référé M. [I] [W] et M. [D] [F] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 4 mai 2026, M. [B] [N], représenté par son Conseil, sollicite du Juge, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et suivants et 2288 et suivants du code civil, de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 21 décembre 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de M. [I] [W], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- Condamner solidairement M. [I] [W] et M. [D] [F] à lui payer la somme provisionnelle de 9028,17 €, représentant les loyers, charges, frais et indemnités échus (décompte actualisé au 30/04/2026),
- Les condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, jusqu'à libération complète des lieux,
- Les condamner solidairement à lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Les condamner solidairement au paiement des dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions, M. [N] fait valoir qu'une première procédure avait été introduite, mais que M. [W] avait réglé la dette. Néanmoins de nouveaux impayés sont survenus peu de temps après, et la dette est désormais élevée. Il maintient ainsi l'intégralité de ses demandes, et s'en rapporte sur la demande en délais de paiement.

En défense, M. [I] [W], comparant en personne, sollicite des délais de paiement.
Il ne conteste pas le montant réclamé, expliquant être en recherche d'emploi.
Il déclare percevoir des revenus à hauteur de 500 euros mensuels (RSA).
Il propose de rembourser la dette à hauteur de 300 à 400 euros par mois.

M. [D] [F], bien que régulièrement assigné selon les formes de la remise à personne, ne comparaît pas.

L'ordonnance sera réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 5 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail à effet au 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article 2.11) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 21 octobre 2025, et dénoncé à la caution le 12 janvier 2026.

Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.
Le contrat de bail a donc pris fin le 22 décembre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales. L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus.

De plus, selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Enfin, aux termes des articles 2288 et suivants du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Sauf clause contraire, le cautionnement s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie, ainsi qu'aux frais de la première demande, et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution.

En l'espèce, M. [N] produit un décompte et un courriel émanant du locataire, démontrant que M. [W] lui reste redevable de la somme de 9 028,17 € à la date du 30 avril 2026.

M. [W] le confirme.

Ainsi, au regard des pièces du dossier, M. [I] [W] et M. [D] [F] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à payer à M. [B] [N] la somme de 9028,17€, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 30 avril 2026.
La somme de 5562,64 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 février 2026. Le surplus sera assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que : "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation."

En l'espèce, M. [I] [W] sollicite l'octroi de délais de paiement.

Il ne justifie cependant pas de la reprise du paiement intégral du loyer courant au jour de l'audience.
Par ailleurs il propose de rembourser la dette selon des mensualités comprises entre 300 et 400 euros, alors même qu'il déclare percevoir des ressources d'environ 500 euros, ce qui paraît peu réaliste.

Dès lors, il sera constaté que les conditions requises par le texte précité ne sont pas remplies.

En conséquence, la demande en délais de paiement formée par M. [I] [W] ne pourra qu'être rejetée.

Ainsi, l'expulsion de M. [I] [W], ainsi que de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

En outre, M. [W] et M. [F] seront solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

IV. Sur les autres demandes

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [I] [W] et M. [D] [F] seront solidairement condamnés au paiement des dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, M. [I] [W] et M. [D] [F] seront solidairement condamnés à payer à M. [B] [N] la somme de 1 000 euros sur ce fondement.

Sur l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,