TJ 59350, 16 juin 2026, RG 25/02797

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02797 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZK4T

JUGEMENT

DU : 16 Juin 2026

[C] [J]

C/

[U] [N]
Société [Adresse 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [C] [J], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

ET :

DÉFENDEURS

Madame [U] [N], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

Société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2023, à effet au 04 mai 2023, Madame [U] [N] a consenti à Monsieur [C] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable de 526 €, outre une provision sur charges récupérables de 50 € ainsi qu’un dépôt de garantie de 526 €.

Madame [U] [N] a confié la gestion locative du bien à la société [Adresse 1] ;

Le 04 mai 2023, les parties ont amiablement dressé un état des lieux d’entrée.

Suite au congé du locataire, un état de sortie était contradictoirement établi le 03 janvier 2024 auquel est annexé un comparatif d’état des lieux entrant-sortant en même date.

Contestant une retenue opérée sur le dépôt de garantie par le bailleur pour un montant de 236,37 €, Monsieur [C] [J] a saisi la commission départementale de conciliation du Nord, laquelle rendait un avis le 04 décembre 2024 ;

Puis, par requête reçue le 10 février 2025 par le greffe du tribunal judiciaire de LILLE, il saisissait la chambre de proximité du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de condamner Madame [U] [N] et la société SQUARE HABITAT à lui restituer la somme de 236,37 € retenue sur le dépôt de garantie.

Les parties ont été convoquées à la première audience utile du 21 octobre 2025. A cette audience, seul Monsieur [C] [J] était comparant, les parties défenderesses n’étaient ni présentes en personne ni représentées. Madame [N] n’ayant pas récupéré le recommandé par lequel la convocation lui a été adressée, le tribunal a renvoyé l’affaire à l’audience du 18 novembre 2025 pour la faire citer par voie de commissaire de justice.

A l’audience du 18 novembre2025, Monsieur [C] [J] était présent en personne, la société [Adresse 6] représentée de son conseil et Madame [N] non comparante. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre à chaque partie de se mettre en état.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 17 mars 2026. Madame [N] et Monsieur [C] [J] étaient comparants en personne, la société SQUARE HABITAT représentée de son conseil.

Monsieur [C] [J] réitère sa demande formulée dans son acte introductif d’instance, exposant que la présence de tartre sur des équipements, dont un mitigeur, serait due à une usure normale et non à une dégradation locative, de sorte que la somme retenue correspondante ne serait pas justifiée. S’agissant du montant retenu au titre de la taxe d’ordure ménagère, il fait grief aux parties défenderesses de ne pas avoir justifié de cette taxe.

Madame [N] sollicite le rejet des prétentions de Monsieur [C] [J] ; elle soulève l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [J] n’ayant pas été convoquée à la tentative préalable de conciliation. Sur le fond, elle soutient que la présence de tartre correspondrait à une dégradation à la charge du locataire. S’agissant de la taxe d’ordure ménagère, elle précise que ce point était géré par son gestionnaire mandataire.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, la société [Adresse 1] conclut au rejet des prétentions de Monsieur [C] [J] ; elle soulève l’irrecevabilité de ses demandes à son encontre, faute de qualité pour agir, celle-ci n’étant pas son contractant.
A titre reconventionnel, elle demande la condamnation de Monsieur [C] [J] à lui régler la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à un plus ample exposé des moyens et prétentions des écritures de la société SQUARE HABITAT.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande présentée par Monsieur [C] [J]

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile

L'article 750-1 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.

Il est, en l'espèce constant, que le demandeur saisissait, préalablement à l'introduction de la présente instance, la commission départementale de conciliation du Nord le 12 mai 2024, laquelle rendait un avis le 04 décembre 2024 ;

Madame [U] [N] conclut à l'irrégularité de ce constat au motif qu’elle n’aurait pas été convoquée directement par la commission. En effet, elle produit la copie du courrier invitant à une réunion de tentative de conciliation qui a été adressé à son gestionnaire [Adresse 6] le 04 novembre 2024 ;

Néanmoins, l’erreur de la commission conciliatrice ne saurait être imputable au demandeur, lequel a parfaitement satisfait aux exigences légales précitées.

De surcroît, Madame [N] apparait tout particulièrement mal fondée à invoquer un quelconque grief résultant de l'absence de convocation directe à cette tentative de conciliation, puisque, d’une part, la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE a pris le soin de lui transférer par mail le courrier d’invitation de la commission par courrier électronique du 05 novembre 2024 (produit dans ses pièces) et qu’en outre, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises lui laissant suffisamment de temps pour préparer ses moyens de défense, voire, pour proposer une solution en vue de trouver une solution amiable au litige.

Il en résulte que la fin de non-recevoir invoquée sera rejetée.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de Monsieur [J] à l’égard de la société [Adresse 1]

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non – recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir tel que le défaut de qualité et le défaut d’intérêt.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non – recevoir tirée du défaut d’intérêt et du défaut de qualité à agir.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu entre Monsieur [C] [J], locataire, et Madame [U] [N], bailleresse.

Ce dernier se prévaut de l’inexécution par la bailleresse de ses obligations nées du contrat et en application des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 disposant à son article 22 l’obligation pour le bailleur de restituer le dépôt de garantie dans le mois de la remise des clés si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie ou, à défaut, dans un délai de deux mois.

C’est donc contre sa bailleresse que Monsieur [C] [J] doit agir, à l’exclusion de la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE qui n’est pas son contractant mais le mandataire de la bailleresse qui est donc tiers au contrat de bail et à son égard.

Monsieur [C] [J] est donc dépourvu de qualité à agir en responsabilité contractuelle contre la société [Adresse 1] ;

En conséquence, sa demande à l’encontre de la société SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie

Lorsqu’un dépôt de garantie est réglé par le locataire lors de son entrée dans les lieux, ce dépôt doit être restitué dans le mois de la remise des clefs au bailleur, déduction faite le cas échéant des sommes lui restant dues si l’état des lieux d’entrée est conforme à l’état des lieux de sortie. A défaut, il doit être restitué dans un délai maximal de deux mois, sauf compensations éventuelles.

S'il n'est pas restitué dans le délai prévu, le dépôt de garantie est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il n'est pas contesté par les parties qu’en l'espèce, à la suite du départ du locataire, le dépôt de garantie n'a pas été restitué dans son intégralité, la bailleresse (par l’intermédiaire de son gestionnaire locatif) ayant retenue la somme de 236,37 €.

Or, il appartenait à la bailleresse de restituer ce dépôt de garantie dans le délai légal, sauf à justifier de l'existence de dégradations justifiant par compensation qu'elle soit fondée à retenir cette somme.

Il convient en conséquence d'apprécier si les inexécutions alléguées sont établies afin de faire les comptes entre les parties.

Sur les dégradations locatives

En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il doit par ailleurs jouir paisiblement des lieux occupés suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement.

L’article 7 d) de cette loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’annexe du décret n°88-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi susvisée comporte la liste indicative des réparations à la charge du locataire (entretien courant, menues réparations et remplacement d’élément consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif, s’agissant notamment, production d’eau chaude et robinetterie (changement de joints, de filtres …).

Il en résulte que le locataire doit entretenir les locaux loués en bon état d’entretien locatif et il est tenu d'une obligation de conservation de ces locaux dans l'état où il les a reçus.

L'article 1732 du code civil dispose quant à lui que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au bailleur de démontrer l’existence de dégradations locatives ou de manquement du locataire à son obligation d’entretien pour justifier le défaut de restitution (partiel ou total) du dépôt de garantie.

Il est constant qu’un devis, même établi postérieurement à l’état des lieux de sortie, suffit pour proposer un chiffrage des réparations et de l’entretien dont le juge apprécie souverainement la valeur probatoire. Il lui revient de fixer souverainement le montant de l’indemnisation due. En tout état de cause, il n’est pas nécessaire de démontrer la réalisation effective des réparations locatives par la production d’une facture.

En l'espèce, la bailleresse reproche à son locataire la présence de tartre sur certains équipements du logement.

A l'appui de sa demande, elle produit l’état des lieux d’entrée signé contradictoirement des parties le 04/05/2023 et l’état des lieux de sortie du 03/01/2024 établi dans les mêmes conditions et de la comparaison desquels il ressort la présence de calcaire sur le mitigeur de la salle-de-bains, sur la robinetterie de la douche et dans la cuvette des WC non présent sur l’état des lieux d’entrée à l’exception de « légères traces » s’agissant de la douche.

Il est donc démontré que, par la présence de dépôt de calcaire sur certains équipements du logement, le locataire a manqué à son obligation d’entretien.

Les sommes retenues à ce titre apparaissant au devis du 15/02/2024 versé aux débats sont de 58,80 €, outre le forfait de déplacement de 54€, sommes qui apparaissent justifiées. La bailleresse était donc en droit de retenir la somme de 112,80€.

Il reste donc la somme de 123,57 € retenue sur le dépôt de garantie que la bailleresse doit encore justifier.

Sur la demande relative à la taxe d'ordure ménagères

La liste des charges récupérables est définie par le décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, modifié par celui n° 86-1316 du 26 décembre 1986 puis par celui n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 et la taxe d'ordures ménagères fait partie des charges récupérables par le bailleur s'agissant d'un service dont le locataire profite directement.

Il est rappelé qu’il revient aux parties de prouver les faits propres à fonder leurs prétentions conformément à l’article 9 du code de procédure civile. Or, en l’espèce, Monsieur [C] [J] a expressément contesté qu’une somme ait été retenue sur son dépôt de garantie au titre d’une taxe d’ordure ménagère, précisant n’avoir pas reçu le justificatif de cette taxe.

Or, ni SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE (certes, qui a soulevé l’irrecevabilité des demandes à son encontre, mais qui reste partie défenderesse à la procédure) ni Madame [N] ne justifient de cette retenue au titre d’une prétendue taxe foncière.

Il reste donc la somme de 123,57 € retenue sans aucune justification, donc à tort, sur le dépôt de garantie versé par Monsieur [J].

Il convient donc de condamner Madame [N] à rembourser cette somme à Monsieur [J] ;

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [N], qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens.

Au regard de l’équité, les parties seront déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS