TJ 59350, 16 juin 2026, RG 25/03731

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/03731 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNKL

JUGEMENT

DU : 16 Juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [T] [U], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC,

C/

SOCIETE NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE, exerçant sous l'enseigne commerciale CENTURY 21 [Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [T] [U], dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS SERGIC
représenté par Maître Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

SOCIETE NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE, exerçant sous l'enseigne commerciale CENTURY 21 [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Ludovic SCHRYVE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [T] [U], sis [Adresse 3] à [Localité 4] avait pour syndic de copropriété la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE exerçant sous l’enseigne commerciale CENTURY 21 [Localité 3].

Puis le syndicat a mis fin au contrat le liant au syndic CENTURY 21 VIEUX-LILLE et a mandaté son nouveau syndic, la S.A.S. SERGIC, d’une action à l’encontre de ce dernier, lequel a saisi le conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de LILLE, Monsieur [O] [A] qui établissait un constat de carence le 26/09/2024, faute à l’une des parties de ne pas avoir répondu à l’invitation pour une réunion aux fins de tentative de conciliation.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [T] [U], pris en la personne de son syndic, a fait assigner la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE, exerçant sous l’enseigne CENTURY 21 VIEUX-LILLE, à l’audience du 29 avril 2025 du Tribunal judiciaire de LILLE afin de solliciter, sur le fondement des articles 1103,1240,1231-6 et 1343-2, ainsi que des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation à lui payer les sommes de :
- 2.742,93 € en remboursement des honoraires indument perçus,
-715,55 € correspondant aux montants des factures ORANGE de mars 2022 jusqu’à la résiliation du contrat, en raison de sa faute de gestion qu’il a commise
-des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 07 mai 2024, outre leur capitalisation,
-500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,
-800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de sa résistance abusive
- 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience du 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires l’immeuble [T] [U], comme la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE étaient représentés de leur conseil.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre aux parties de se mettre en état, puis a été retenue et plaidée à l’audience du 17 mars 2026.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [T] [U] réitère ses demandes, actualisant celle au titre des honoraires indues à la somme de 2.800 €.

Il expose qu’une somme de 1.260 € été prélevée unilatéralement par le syndic CENTURY 21 [Localité 3] à compter du troisième trimestre 2022 au lieu de celle de 875 € contractuellement prévue.

S’agissant de la demande de condamnation du défendeur à lui régler la somme de 715,55 €, il explique que c’est à tort que le syndic CENTURY 21 [Localité 3] aurait réglé une facture ORANGE pour les lignes téléphoniques des ascenseurs qui auraient été remplacées par un nouvel abonnement, de sorte qu’il aurait dû résilier le contrat d’abonnement ORANGE.

Il maintient ses autres demandes formulées dans son acte introductif d’instance, soutenant, s’agissant de son préjudice moral, que l’attitude du défendeur aurait entraîné une perte de confiance à l’égard des syndics. La résistance abusive de la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE serait constituée par son absence de réponse à aucune de ses mises en demeure et à l’invitation du conciliateur de justice pour une réunion de conciliation.

En défense, la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE, exerçant sour le nom commerciale CENTURY 21 [Localité 3] demande de juger irrecevable le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [T] [U] dans ses demandes, faute de tentative de conciliation régulière, et, à titre subsidiaire le débouter de l’ensemble de ses demandes et, à titre reconventionnel, le condamner à lui régler la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait grief au conciliateur de justice de ne pas avoir fait usage de sa bonne adresse électronique, de sorte qu’il conviendrait de considérer les demandes du syndicat irrecevables car la tentative préalable de conciliation n’a pu se tenir en raison de cette erreur.

Sur le fond, il fait valoir que le simple « relevé de dépenses », seule pièce qui serait produite, ne suffirait pas à prouver sa créance d’indu au titre des honoraires, d’autant que le surplus d’honoraires contesté serait dû à des prestations complémentaires particulières conformément au contrat de syndic qui autorise de telles facturations. De même, il ne prouverait pas avoir accompli lui-même les propres diligences à sa charge pour la convocation de l’assemblée générale en 2022. Enfin, le syndicat ne démontrerait pas plus qu’une somme de 715,55 € aurait été réglée à tort. Défaillant dans les preuves qui lui incombent, le syndicat doit, selon le défendeur, être débouté de l’ensemble de ses demandes.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 juin 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée de l’article 750-1 du code de procédure civile
L'article 750-1 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire.

Il est, en l'espèce, constant que le demandeur saisissait, préalablement à l'introduction de la présente instance, le conciliateur de justice, Monsieur [O] [A], lequel se trompait dans l’adresse mail pour convoquer la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE.

Néanmoins, l’erreur du conciliateur de justice ne saurait être imputable au demandeur, lequel a parfaitement satisfait aux exigences légales précitées.

De surcroît, la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE ne peut se prévaloir d’un quelconque grief résultant de l'absence de convocation à cette tentative de conciliation, puisque, d’une part, il était informé de l’existence du litige par l’envoi de plusieurs courriers adressés directement par le syndicat en recommandé avec accusé de réception et auxquels, au demeurant, il ne justifie pas avoir répondu, et d’autre part, parce que l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises lui laissant suffisamment de temps pour préparer ses moyens de défense.

Il en résulte que la fin de non-recevoir invoquée sera rejetée.

Sur le fond
Au préalable, il est rappelé que conformément aux articles 9 du code de procédure civile et de l’article 1353 du code civil, il appartient aux parties de prouver les faits propres à fonder leurs prétentions et à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

-Sur la demande relative à la surfacturation d’honoraires

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
(…)
II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat (…) ;
III.-Le syndic est également chargé :
-de notifier sans délai au représentant de l'Etat dans le département et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;
-lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du " service antenne " numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication (…).
IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
V.-En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.
VI.-Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l'assemblée générale.
VII.-Lorsqu'une partie ne souhaite pas conclure un nouveau contrat de syndic avec le même cocontractant, il peut y être mis fin sans indemnité, dans les conditions suivantes.
Les questions de la désignation d'un nouveau syndic ainsi que de la fixation d'une date anticipée de fin de contrat sont portées à l'ordre du jour d'une assemblée générale tenue dans les trois mois précédant le terme du contrat. Lorsque l'initiative émane du syndic, celui-ci informe le conseil syndical de son intention de ne pas conclure un nouveau contrat au plus tard trois mois avant la tenue de cette assemblée générale.
L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
VIII.-Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d'inexécution suffisamment grave de l'autre partie.
Lorsque le syndic est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie sa volonté de résiliation au président du conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical, à l'ensemble des copropriétaires, en précisant la ou les inexécutions reprochées au syndicat des copropriétaires.
Dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois à compter de cette notification, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l'ordre du jour la question de la désignation d'un nouveau syndic. La résiliation du contrat prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'assemblée générale.
Lorsqu'au cours de cette assemblée générale le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
Lorsque le conseil syndical est à l'initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d'inscription de cette question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.
L'assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d'effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.
Lorsqu'au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d'effet du contrat.
Aux termes de l’article 18-1 A suivant : « I.-La rémunération du syndic, pour les prestations qu'il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l'occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d'Etat.
(…) Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.
Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.
II.-Le syndic peut conclure avec le syndicat une convention portant sur des prestations de services autres que celles relevant de sa mission de syndic, après autorisation expresse de l'assemblée générale donnée à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Ces prestations ne peuvent figurer dans le contrat de syndic.
Le syndic soumet à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la même majorité toute convention passée entre le syndicat et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique, en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.
Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat.
III.-Les travaux mentionnés à l'article 14-2 et votés par l'assemblée générale des copropriétaires en application des articles 24, 25, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Ces honoraires sont votés lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, aux mêmes règles de majorité.
La rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l'assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux préalablement à leur exécution.
IV.-Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type.
Les articles 1991 et suivant du code civil disposent que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.
Enfin, aux termes de l’article 1303 du même code, « tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution ».
En application de l’ensemble de ces dispositions, et notamment de l’article 1353 du code civil qui fait peser la charge de la preuve sur le créancier, et de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 qui pose un cadre strict distinguant expressément la rémunération forfaitaire des prestations particulières, il revient au syndic qui a réclame des honoraires complémentaires, de prouver que sa prestation existe bien dans la liste des prestations particulières autorisées, qu’elle a été effectivement réalisée et que son montant correspond à ce qui a été contractuellement ou règlementairement prévu.

En l’espèce, le syndicat fait grief à la société CENTURY 21VIEUX[Localité 5] d’avoir pris la liberté de prélever 1.260 € par trimestre à compter du 3ème trimestre 2022 au lieu des 875 € contractuellement prévus pour le règlement de ses honoraires ;

Pour prouver l’indu, il produit :
-le procès-verbal de l’Assemblée générale ordinaire du 27/09/2021 désignant l’agence CENTURY 21 [Localité 3] comme son syndic pour une durée de 18 mois, moyennant des honoraires annuels de 3.500 € TTC, « jusqu’à l’assemblé générale 2022 devant statuer sur les comptes 2021 et devant, au plus tard se tenir six mois après la fin de l’exercice » (résolution 6 page 6)
-Le contrat de syndic du 20/10/2021 prévoyant sa durée du 20/10/2021 au 19/04/2023 et, s’agissant de ses prestations, une rémunération forfaitaire de 3.500 € TTC, payable, « d’avance » les 1ers de chaque trimestre civil (soit 875 € TCC par trimestre), comprenant toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission à l’exclusion des prestations limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 ;

Le contrat prévoit également des prestations optionnelles, soit l’organisation d’une réunion avec le conseil syndical d’une durée de deux heures, des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire au prorata du temps passé, soit 90 €/heure TTC.

Les articles 7.2.2 énumèrent les prestations particulières donnant lieu à une rémunération particulière.
-Le relevé des dépenses pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022 mentionnant « rémunération du syndic pour le 1er et 2eme trimestres 874,80 € et pour les 3eme et 4eme trimestres1.260 € - aucune prestation particulière n’est mentionnée sur ce relevé.
-Le relevé des dépenses pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023 mentionnant « rémunération du syndic pour le 1er, 2eme et 3eme trimestres 1.260 € - une prestation particulière est mentionnée au titre de « reprise comptable + AGE 111223 » réalisée par le nouveau syndic SERGIC ;
-copie de courriers de réclamation adressées en recommandé avec accusé de réception par le nouveau syndic les 19/01/2024, 01/03/2024 et 06/05/2024 ;

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que le syndic CENTURY 21 [Localité 3] avait droit à une rémunération forfaitaire trimestrielle à hauteur de 875 € TTC, que son contrat prenait fin le 19/04/2023, mais qu’il a cependant facturé pour cinq trimestres en 2022 et 2023 la somme de 1.260€.

Or, conformément aux règles probatoires énoncées plus haut, il lui revenait de justifier des montants supplémentaires facturés, ce qu’il ne fait absolument pas. De même, il ne justifie nullement d’une décision qui aurait prorogé ses fonctions au-delà du 19/04/2023. C’est donc bien le syndic qui faillit dans l’administration de la preuve.

Dès lors, le 3ème trimestre pour 2023 n’est pas dû (soit la somme de 1.260 €) outre, les dépassements de 385 € par trimestre indûment réglés par le syndicat des copropriétaires et pour quatre trimestres (les 3ème et 4ème trimestres 2022 et les 1er et 2ème trimestres 2023), soit la somme totale de 1540 €.

De manière surabondante, le syndicat de copropriété fait grief à son ancien syndic de n’avoir convoqué aucune assemblée générale pendant toute la durée de son mandat, sans en tirer les conséquences sur le plan financier, soit une remise en cause des honoraires contractuellement prévus. Il n’y a donc pas lieu d’examiner le bien-fondé de cette faute de gestion invoquée.

Le syndic CENTURY 21 [Localité 3] sera donc condamné à restituer la somme totale de 2.800 € au titre des honoraires indument perçus pour la période du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06 mai 2024 ;

-Sur le maintien injustifié du contrat d’abonnement ORANGE pour les lignes téléphoniques des ascenseurs

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
-d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
-d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
(…)
II.-Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat (…) ;
III.-Le syndic est également chargé :
-de notifier sans délai au représentant de l'Etat dans le département et aux copropriétaires l'information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l'article L. 515-16-3 du code de l'environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;
-lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision et si l'installation permet l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d'informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s'adresser pour bénéficier du " service antenne " numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication (…).
IV.-Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L'assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l'article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.
Les articles 1991 et suivant du code civil disposent que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;- obtenir une réduction du prix ;- provoquer la résolution du contrat ;- demander réparation des conséquences de l'inexécution » ;
En l’espèce, il est produit par le syndicat des copropriétaires :
- une facture de 66,06 € pour la période du 16/03/2022 au 15/05/2022, une facture de 201,32€ du 29/01/2022, trois factures ORANGE d’un montant de 68,76 € pour les périodes allant du 16/07/2022 au 15/01/2023 (3X68,76 €) une facture de -2,10 € pour la même période, deux factures de 68,76 € pour la période de 16/01/2023 au 15/03/2023, trois factures de 74,76 € pour la période du 16/03/2023 au 15/09/2023, une facture de 149,52 € pour la période du 16/09/2023 au 15/11/2023, une facture de 92,21 € pour la période du 16/11/2023 au 15/01/2024 et de -47,76 € pour la même période,
- des échanges de courriers électroniques entre [I] [P] de century21 avec Monsieur [H] [Q] de la société ORONA aux termes desquels il est prévu de remplacer les lignes téléphoniques RTC au profit de lignes GSM. La réponse de [G] [P] expliquant qu’une ligne téléphonique d’ORANGE est restée fonctionnelle. La réponse de la société ORONA expliquant qu’il lui reviendra de résilier cette ligne dès que les lignes GSM seront opérationnelles.
-une déclaration de conformité de bonne exécution des travaux suite à l’intervention de la société ORONA pour l’installation d’un kit GSM indiquant la date des travaux le 22/02/2022
- extrait du contrat conclu avec ORONA en date du 15/10/2021 signé de CENTURY 21 mentionnant la date de prise d’effet et de facturation à la date du 01/01/2022 ;

A la lecture de ces pièces, il convient de relever que n’est pas produit le procès-verbal de l’assemblée générale qui aurait décidé du changement d’opérateur, qu’il n’est pas plus produit les factures de règlement du nouvel opérateur pour permettre de se convaincre de l’entrée en vigueur du kit GSM, qu’il existe un doute sur la date de mise en place de ce kit GSM dans la mesure où le contrat prévoit une date d’entrée au 1er janvier 2022, mais la déclaration de conformité de bonne exécution des travaux mentionnant une intervention au 22/02/2022. Enfin, il n’est pas non plus prouvé que la résiliation du contrat d’abonnement ORANGE aurait pu éviter le règlement des factures en litige.

Aussi, au regard de l’insuffisance de preuve, le syndicat de copropriété sera débouté à ce titre.

Sur le préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1240 du code civil, il revient au syndicat des copropriétaires de faire état d’un préjudice moral qui ne doit pas être abstraitement énoncé, sachant que le syndic CENTURY 21 [Localité 3] fait également état d’une mauvaise coopération du conseil syndical.

A ce stade, il n’est donc nullement démontré l’existence d’un préjudice moral.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté à ce titre.

Sur la résistance abusive

En application de l'article 1240 du code civil, l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi, d'erreur grossière équipollente au dol, de faute, même non grossière ou dolosive, ou encore de légèreté blâmable, dès lors qu'un préjudice en résulte.

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndic CENTURY 21 [Localité 3] ne démontre pas, en effet, avoir répondu aux mises en demeure qui lui ont été adressées. Toutefois, il justifie d’une excuse pour ne pas avoir répondu au conciliateur de justice. En outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas d’un préjudice autre que celui d’ores et déjà réparé par les intérêts moratoires.

Dès lors, il sera débouté de ce chef de demande.

Sur la capitalisation des intérêts

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, il sera fait droit à la capitalisation des intérêts pour les intérêts échus, dus au moins pour une année entière.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant partiellement à l'instance, la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE exerçant sous l’enseigne commerciale CENTURY 21 [Localité 3] sera condamnée aux dépens ;

Il apparaît équitable de la condamner également à la somme de 600 € au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires non compris dans les dépens.

En revanche, la société NDFP NORD DE FRANCE PROPRIETE sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS