TJ 59350, 16 juin 2026, RG 25/09532

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/09532 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z4HZ

JUGEMENT

DU : 16 Juin 2026

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE

C/

[N] [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juin 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE
représentée par Maître Jean-Roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2026

Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Juin 2026, date indiquée à l'issue des débats par Marie-Cécile VILLA, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [Z] est propriétaire des lots 29, 12 et 418 dépendant de la copropriété la [Adresse 1], située [Adresse 4] à [Localité 3].

La SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE est le syndic du syndicat des copropriétaires de l'immeuble.

Madame [N] [Z] ne s'acquittant pas du paiement de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a proposé à cette dernière de procéder amiablement à une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances. En vain.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 12 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Madame [N] [Z] à l’audience du 17 mars 2026 du Tribunal judiciaire de LILLE afin de solliciter, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil et des articles 4 et 6 du règlement européen n°805/2004, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
sa condamnation à payer la somme de 2.946,96 € au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 06/08/2025, au besoin à parfaire, outre les intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025,sa condamnation à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,
A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, représenté de son conseil, a réitéré ses demandes formulées dans l’acte introductif d’instance, actualisant sa demande principale à la somme de 5.084,65 € arrêtée à la date du 02/03/2026.

Madame [N] [Z] a comparu en personne. Elle sollicite des délais de paiements.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne s’oppose pas à cette demande et propose un échéancier avec six mensualités, mais maintient la condamnation de la défenderesse aux dépens (abandonnant donc sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile).

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 juin 2026, date qui a été portée à la connaissance des parties présentes à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions et des frais de relance :
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”
L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret
c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;
d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».
L'article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». 
L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.
Il est enfin rappelé que le syndicat doit prouver le bien-fondé de sa créance en application de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires et les travaux correspondant aux sommes réclamées, et du dernier décompte de Madame [N] [Z] actualisé au 01/01/2026, que celle-ci reste devoir la somme de 3.306,29 € au titre des charges de copropriété, outre la somme de 1.778,36 € au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10- 1 précité et, plus généralement, en tant que préalable à toute action en paiement.

Or, s’agissant :
- des frais de « constitution de dossier transmis à l’huissier » d’un montant de 350 € en date du 29/01/2025
- des frais de « constitution de dossier transmis à l’avocat » de 350 € en date du 22/05/2025
- des frais de « RL5S – suivi du dossier transmis à l’avocat » d’un montant de 223,50 € du 18/09/2025 et 298€ du 10/12/2025,

ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité. En outre, le contrat de syndic produit prévoit la facturation de ces prestations « uniquement en cas de diligences exceptionnelles », ce qui n’est nullement démontré en l’espèce.

Ils seront déduits des sommes dues au titre des frais de l’article 10-1 précité.

De même sera déduit le coût de l’assignation d’un montant de 160,93 € (sur le décompte en date du 10/09/2025) qui sera pris en compte dans le cadre des dépens.

Ce faisant, Madame [N] [Z] reste devoir au titre des frais nécessaires en application de l’article 10-1 précité et, hors dépens, la somme de 395,93 €.

Elle sera donc condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.702,22 € au titre des charges de copropriétés et des frais nécessaires à leur recouvrement arrêtée au 02 mars 2026.

Sur la condamnation aux intérêts de retard

Aux termes de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 (charges de copropriété exigibles) portent intérêt au profit du syndicat en principe au taux légal, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat sollicite la condamnation aux intérêts moratoires à compter du 30 janvier 2025, date du commandement de payer signifié à Madame [N] [Z] pour le règlement de la somme de 2.146,09€ en principal.

En conséquence, elle sera donc condamnée à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.702,22 € au titre des charges de copropriétés et des frais nécessaires à leur recouvrement arrêtée au 02 mars 2026, outre les intérêts au taux légal sur la somme 2.146,09 € à compter du 30 janvier 2025 et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Enfin, les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Conformément à l’accord des parties trouvé à l’audience des débats, Madame [N] [Z] sera autorisée à se libérer de sa dette en six mensualités successives selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l'instance, Madame [N] [Z] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS