TJ 59350, 28 mai 2026, RG 25/10731

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de [Localité 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/10731 - N° Portalis DBZS-W-B7J-Z7NA

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2026

L'Office Public de l'Habitat du Nord

C/

[Q] [R]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Mai 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

L'Office Public de l'Habitat du Nord, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Q] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Janvier 2026

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Mai 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 02 mars 2023, Partenord Habitat, devenu Office Public de l’Habitat du Nord (ci-après Partenord Habitat) a donné à bail à Monsieur [Q] [R] un logement situé [Adresse 3] (Résidence [Adresse 4]) à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 489,22 euros, charges comprises, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.
Par acte de commissaire de justice du 05 mai 2025, Partenord Habitat a fait signifier à Monsieur [Q] [R] un commandement de payer dans les deux mois la somme principale de 6 847,48 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 05 mai 2025.
Puis, par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Partenord Habitat a fait assigner Monsieur [Q] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, :

-       Juger le contrat de location résilié de plein droit du fait de l'acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre Partenord Habitat, Office Public de l'Habitat, et Monsieur [Q] [R], conformément aux articles 7 et 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail en raison du comportement du locataire conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 et 1741 du code civil et l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       En conséquence, ordonner à Monsieur [Q] [R] de quitter les lieux en respectant les obligations du locataire;
-       A défaut, autoriser Partenord Habitat à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Q] [R], ainsi que tous les occupants introduits de son chef, passé le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, si nécessaire avec l'assistance de la force publique et après accomplissement des formalités prévues par la loi ;
-       Condamner Monsieur [Q] [R] à payer, en deniers ou quittances valables, à Partenord Habitat la somme de 7 796,19 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 23 juillet 2025, augmentée des loyers ayant couru jusqu'au jugement à intervenir conformément aux articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;
-       Juger que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du commandement pour la somme énoncée dans les causes dudit commandement et de la présente assignation pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil ;
-       Condamner Monsieur [Q] [R] à payer à Partenord Habitat, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers, charges et droits normalement dus, majorée des augmentations légales et contractuelles et sans tenir compte de l'APL, conformément aux dispositions du contrat de bail, (selon l'indice IRL des loyers), en application des articles 1240 et 1760 du Code civil ;
-      Condamner Monsieur [Q] [R] à payer à Partenord Habitat les sommes de 4,28 euros par mois d’occupation au titre de l’assurance et 27,76 euros au titre des assurances impayées au 23 juillet 2025 ;
-       Juger que dans le cas où des délais de paiement seraient accordés, la déchéance sera prononcée à défaut de versement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance, le solde de la dette devenant immédiatement exigible et la clause résolutoire produisant son plein effet ;
-       Condamner Monsieur [Q] [R] à payer à Partenord Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-       Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-       Condamner Monsieur [Q] [R] au paiement des entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement payer ainsi que les frais d'assignation.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'il a été mis en demeure de le faire par commandement de payer, qu'il n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 17 septembre 2025.
L'enquête de la plateforme de prévention des expulsions n’a pas été réceptionnée avant l’audience.

L’affaire est appelée et retenue à l’audience du 22 janvier 2026, à laquelle seul Partenord Habitat comparaît, représenté par son conseil. Le bailleur maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 10 841,78 euros à la date du 19 janvier 2026.
Monsieur [Q] [R] n’est ni présent à l’audience, ni représenté, ni excusé.
A l’issue de l’audience, il est indiqué que la décision sera rendue le 02 avril 2026. Celle-ci a été prorogé au 28 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur l’absence de comparution du défendeur
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, il convient d’étudier successivement la recevabilité de l’action en résiliation du bail et le bien-fondé de cette demande.
Alors que Monsieur [Q] [R], non comparant à l’audience, a été assigné par acte de commissaire de justice remis à étude et que le présent jugement est susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, la saisine de la Ccapex est intervenue le 05 mai 2025, soit plus de six semaines avant l'assignation du 17 septembre 2025.
En outre, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 17 septembre 2025, soit plus de deux mois avant la première audience le 22 janvier 2026.
L’action en résiliation de bail est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc ce délai qu’il convient d’appliquer.
Monsieur [Q] [R] a déposé le 22 janvier 2024 une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers du Nord le 14 février 2024.
Par décision du 24 juillet 2024, la commission a imposé un rééchelonnement du passif de Monsieur [Q] [R] sur une durée de 23 mois au taux de 0,0%.
Monsieur [Q] [R] a contesté ces mesures.
Par jugement du 04 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille a ordonné la suspension de l’exigibilité des créances déclarées pendant une durée de 12 mois au taux d’intérêt réduit à 0% pour permettre au débiteur de retrouver un emploi.
Ce moratoire a toutefois été dénoncé par Partenord Habitat, dont la créance arrêtée à la somme de 4 681,34 euros, a augmenté au cours des délais accordés en raison du non paiement par le locataire de ses loyers et charges courants.
Partenord Habitat justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 05 mai 2025, fait signifier à Monsieur [Q] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 6 847,48 euros au titre des loyers et charges impayés dans un délai de deux mois.
Suivant le décompte arrêté au 19 janvier 2026 produit par Partenord Habitat, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai imparti, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [Q] [R].
Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 06 juillet 2025.
L’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose que, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « (…)
2° (…)  Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code.(…) »
L’article 24 VII de la même loi prévoit que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.
En l’espèce, le décompte actualisé produit par le bailleur permet de constater que Monsieur [Q] [R] n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience, de sorte qu’il ne peut bénéficier du régime protecteur des débiteurs en procédure de surendettement tel que prévu par les dispositions légales précitées.
Il convient par suite, d’ordonner à Monsieur [Q] [R] de restituer le logement loué.
A défaut, son expulsion et celle de tous occupants de son chef pourra être exécutée à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l'article L433-1 du code des procédures civiles d'exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.
Sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail doit être réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.
Ainsi, Monsieur [Q] [R] sera condamné à payer à Partenord Habitat une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, dont le montant est fixé à la somme de 547,49 euros par mois, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice du bailleur découlant de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Partenord Habitat verse aux débats les pièces suivantes :
−€€€€€ le contrat de bail souscrit entre les parties le 02 mars 2023 ;
−€€€€€ le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 05 mai 2025 ;
−€€€€€ le décompte de la créance arrêté au 19 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse).
Il résulte de ces pièces que Monsieur [Q] [R] reste devoir à Partenord Habitat la somme de 10 841,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.
Monsieur [Q] [R], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.
Il convient par conséquent de le condamner à payer à Partenord Habitat la somme de 10 841,78 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse (échéance janvier 2026 non incluse), outre des intérêts au taux légal à compter du 05 mai 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 6 847,48 euros, à compter du 17 septembre 2025, date de l’assignation, sur la somme de 7 796,19 euros et à compter de la signification présente décision pour le surplus.
Les indemnités d’occupation du 06 juillet 2025 au 19 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 (échéance janvier 2026 non incluse) incluse) sont comprises dans la condamnation principale.
Sur les demandes en paiement au titre des cotisations d’assurance
[Adresse 5] Habitat sera déboutée de ses demandes au titre des cotisations d’assurance, en l’absence de mise en demeure non suivie d’effet de remettre l’attestation d’assurance locative, conformément aux prescriptions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [Q] [R] sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la préfecture et à la Ccapex.

Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.

PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe, Déclare l’action de l’Office Public de l’Habitat du Nord recevable ; Constate la résiliation du bail à usage d'habitation concernant les locaux situés [Adresse 3] (Résidence [Adresse 6] à [Localité 3], conclu le 02 mars 2023 entre l’Office Public de l’Habitat du Nord, d'une part, et Monsieur [Q] [R], d'autre part, à compter du 06 juillet 2025 par effet de la clause résolutoire du contrat; Ordonne à Monsieur [Q] [R] de libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et, à défaut, dit qu’il pourra être procédé à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec l’aide de la force publique si besoin est ; Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution “ Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire"; Rappelle à Monsieur [Q] [R] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social pourvue d'un numéro unique et, le cas échéant, renouvelé ou à défaut d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire CERFA N°15036*1, téléchargeable sur le site internet des services de l'Etat dans le NORD "nord.gouv.fr", à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :