TJ 69123, 16 juin 2026, RG 24/06006

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

Chambre 3 cab 03 C

N° RG 24/06006 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZPHM

Jugement du 16 Juin 2026

Notifié à :
la SELARL DPG - 1037
Me Sandra GARCIA - 2731

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 16 Juin 2026 devant la Chambre 3 cab 03 C le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 09 Février 2026, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 24 Février 2026 devant :

Marc-Emmanuel GOUNOT, Président,
siégeant en formation Juge Unique,

Assisté(e) de Julie MAMI, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [J] [B]
née le 22 Novembre 1961 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/003683 du 30/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)
représentée par Me Sandra GARCIA, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.S.U. REGIE IMMOBILIERE RHODANIENNE (REGIR), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Société SIMONNEAU Venant aux droits de la REGIE IMMOBILIERE RHODANIENNE, Intervenant volontaire, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice Manda [Localité 3], domicilié : chez MANDA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [J] [B] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
La société REGIE IMMOBILIERE RHODANIENNE (REGIR) devenue la société SIMONNEAU ensuite d'une opération de fusion-absorption à effet du 31 décembre 2024, a exercé les fonctions de syn-dic de cet immeuble, jusqu'au 30 juin 2024.
Par actes de commissaire de justice en date du 15 juillet 2024, Madame [J] [B] a donné assignation au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, et à la société REGIE IMMOBILIERE RHODANIENNE aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 2 octobre 2023 pour défaut de mandat du syndic.
Par ordonnance du 9 février 2026, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l'affaire a été fixée à l'audience du 24 février 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique transmises en date du 20 février 2026, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, Madame [J] [B] sollicite du tribunal de :
- Juger que Madame [J] [B] est recevable et bien fondée en son action ;
- En conséquence, prononcer l'annulation de l'assemblée générale de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 2] du 2 octobre 2023 ; condamner la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR à payer à Madame [J] [B] la somme de 4536,27 euros en indemnisation de ses préjudices du fait des fautes commises en qualité de syndic ; condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 2] à payer à Madame [J] [B] la somme de 202,32 euros en remboursement des frais indument facturés ;
- En tout état de cause, débouter la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 1] à [Localité 2] et la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR à payer à Madame [J] [B] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Madame [B] soutient que l'assemblée générale est entachée de nullité, sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en ce que celle-ci ne disposait pas de mandat, celui de la société REGIR étant expiré au moment de la convocation.
Elle sollicite la condamnation de la société REGIR, aux droits de laquelle vient la société SIMON-NEAU, sur le fondement des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 7 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du Code civil, à raison des fautes commises dans l'exercice de son mandat de syndic.
Elle fait valoir que la société REGIR a gravement manqué à ses obligations légales en s'abstenant notamment de convoquer toute assemblée générale pendant près de quatre années, et en n'assurant ni la gestion administrative, ni la gestion comptable et financière de la copropriété. Elle soutient que ces carences caractérisent une faute engageant la responsabilité du syndic et lui ont causé un préjudice direct, tant matériel - en ce qu'elle a été facturée de frais illicites - que moral. S'agissant des frais, elle sollicite la condamnation du syndic à lui rembourser les frais d'huissier et intérêts mis à sa charge dans le cadre de la procédure de recouvrement engagée à son encontre ; la réparation de ses préjudices ; ainsi que la quote-part des honoraires de syndic qu'elle a dû régler pendant les années où la copropriété était mal gérée.

La société REGIR et la société SIMONNEAU, intervenantes volontaires, dans leurs écritures datées du 4 février 2026, demandent au tribunal de :
- Prendre acte de l'intervention volontaire de la société SIMONNEAU aux droits de la so-ciété REGIR ensuite d'une opération de fusion absorption ;
- Débouter Madame [J] [B] de ses demandes comme injustifiées et non fon-dées ;
- Condamner Madame [J] [B] à payer à la société SIMONNEAU aux droits de la société REGIR une indemnité de 2500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner la même aux entiers dépens.

Les sociétés REGIR et SIMONEAU concluent à l'irrecevabilité de l'ensemble des demandes formées par Madame [B]. Elles soutiennent, à titre principal, que la demanderesse est irrecevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale du 2 octobre 2023, dès lors qu'elle a voté en faveur de l'ensemble des résolutions litigieuses. Il en déduit qu'elle ne dispose pas de la qualité d'opposante ou défaillante exigée pour agir. Elles concluent également au rejet des demandes indemnitaires formulées à leur encontre, contestant toute faute dans l'exercice de leur fonctions et soutenant que les sommes réclamées au titre des charges de copropriété correspondent à des frais régulièrement imputés à Madame [J] [B] qui n'a pas payé ses charges de façon régu-lière.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, régulièrement cité à personne, n'a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il convient de prendre acte de l'intervention volontaire de la société SIMONNEAU venant aux droits de la société REGIR par fusion-absorption depuis le 30 décembre 2024 selon extrait K-bis produit aux débats.
Sur la recevabilité de la demande au regard de la prescription
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites, à peine de forclusion, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.
Cette notification doit être effectuée dans les formes prévues par décret, à savoir par lettre re-commandée avec accusé de réception ou par voie électronique.
En l'espèce, si le défendeur soutient que le procès-verbal de l'assemblée générale du 2 octobre 2023 a été transmis à Madame [J] [B] le 5 octobre 2023, il ne justifie toutefois pas d'une notification régulière effectuée dans les formes prescrites.
Dès lors, le délai de forclusion prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas commencé à courir. La tardiveté de l'action ne saurait ainsi être utilement invoquée.

Sur la recevabilité de la demande d'annulation de l'assemblée générale au regard de la qua-lité à agir de Madame [B]
Aux termes de l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, pris dans la version modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et sur lequel s'appuie Madame [J] [B] :
"Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de dé-part sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.
Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à comp-ter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Madame [J] [B] entend voir annuler l'assemblée générale du 2 octobre 2023 pour défaut de mandat du syndic, considérant que cette annulation résulte de la nullité de la convocation à l'assemblée générale opérée par un syndic dont le contrat de représentation avait expiré. Dès lors que Madame [B] fait valoir que l'assemblée générale n'a pu juridiquement se tenir en l'absence de convocation valable, il n'y a plus matière à distinguer les copropriétaires favorables des opposants, les copropriétaires exprimés des défaillants, de sorte que les dispositions de l'article 42 alinéa 2 précité réservant la recevabilité de l'action en contestation à la qualité d'opposant ou défaillant ne sont pas applicables.
L'action de Madame [B] est en conséquence recevable.

Sur l'absence de mandat du syndic et la demande de nullité de l'assemblée générale
Aux termes de l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic administre l'immeuble et représente le syndicat des copropriétaires dans les actes civils et en justice dans la limite de son mandat. L'article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l'assemblée générale est convoquée par son syndic en exercice au moins une fois chaque année.
En l'espèce, Madame [J] [B] soutient que l'assemblée générale du 2 octobre 2023 a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat régulier, faute de renouvellement de celui-ci par une assemblée générale des copropriétaires. Il est constant qu'aucune assemblée générale n'a été tenue entre 2019 et 2023. Le mandat du syndic apparaît comme ayant expiré le 30 juin 2021 puisque l'assemblée générale du 2 octobre 2023 comportait à l'ordre du jour le renouvellement du mandat à compter du 1er juillet 2021 et la société SIMMONEAU ne soutient pas le contraire.
Il convient par conséquent de constater que la société REGIR ne disposait plus d'un mandat régulier lors de la convocation de l'assemblée générale réalisée par ses soins le 31 août 2023. En l'absence de pouvoir de convoquer, la convocation est nulle. En l'absence de convocation régulière, l'assemblée générale n'a pu valablement se tenir et doit être annulée en toutes ses résolutions.
Sur la demande de condamnation du syndic
Il est de jurisprudence constante que la responsabilité du syndic à l'égard des copropriétaires est de nature délictuelle, peu important que sa responsabilité soit de nature contractuelle vis-à-vis du syndicat. Sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, le syndic engage sa responsabilité à l'égard des copropriétaires ou des tiers en cas de faute à leur égard. Les actions en responsabilité sont soumises à la prescription quinquennale.
La responsabilité civile extracontractuelle est engagée dès lors qu'un fait fautif a causé un dommage à autrui, à condition qu'il existe un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Il revient au copropriétaire alléguant une faute du syndic d'en apporter la preuve.
En l'espèce, Madame [J] [B] sollicite une indemnisation à hauteur de 1500 euros au titre de l'absence de réalisation de travaux de ravalement de façade. Toutefois, elle ne justifie ni de la nécessité de tels travaux, ni d'une dégradation affectant son lot, ni d'un préjudice personnel résultant de leur absence de réalisation. Elle ne démontre pas davantage que le syndic aurait commis une faute en s'abstenant d'engager les travaux non décidés par l'assemblée générale des copropriétaires. La demande de paiement d'une indemnité de 1500 € sera rejetée.
Madame [J] [B] formule une demande de dommages et intérêts à hauteur de 2000 euros au motif que la copropriété n'aurait fait l'objet d'aucune gestion effective et n'aurait pas répondu à ses sollicitations. Toutefois, elle ne produit qu'un courrier de réclamation non daté, insuffisant pour justifier de démarches restées sans réponse et caractériser ainsi la réalité et l'intensité des conséquences personnelles du dommage décrit. La demande sera rejetée.
Enfin, Madame [J] [B] prétend à un préjudice financier pour le montant des honoraires versés au syndic pendant les années où la copropriété n'aurait pas été administrée, depuis 2021, soit un total de 726,58 euros. Toutefois, celle-ci n'établit pas l'absence de diligences du syndic sur cette période, quand bien même son contrat n'aurait-il pas été formellement reconduit. La seule circonstance qu'aucune assemblée générale ne s'est tenue ne saurait suffire à caractériser une faute engageant la responsabilité du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, ni même une carence dans la gestion effective de la copropriété. Ainsi, la demande de Madame [J] [B] au titre de la condamnation du syndic à lui verser la somme de 726,58 euros sera rejetée.

Sur le remboursement des frais d'huissier de justice demandés au syndic
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonc-tion de l'utilité que ces services et éléments représentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Aux termes de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Enfin, en vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance cer-taine, liquide et exigible.
Il ressort des pièces du dossier que les comptes de la copropriété ont été approuvés lors de l'assemblée générale du 2 octobre 2023, en ce compris par Madame [J] [B], laquelle ne conteste pas avoir participé au vote. Il est également établi que cette dernière n'a pas procédé au règlement régulier de ses charges de copropriété pendant plusieurs années, sa dette ayant atteint la somme de 2948,58 euros en octobre 2023, avec les intérêts. Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires a été fondé à engager une procédure de recouvrement, ayant donné lieu à la délivrance d'une sommation de payer en date du 9 novembre 2023 et versée aux débats.
Enfin, il ne saurait être utilement soutenu que ces frais trouveraient leur origine dans une prétendue défaillance du syndic, les manquements allégués étant sans incidence sur l'obligation, pour tout copropriétaire, de régler les charges de copropriété.
Ainsi, les frais de recouvrement exposés, qui trouvent leur origine dans le propre défaut de paiement de Madame [J] [B], lui sont bel et bien imputables. La demande de remboursement des frais d'huissier de 167,02 et 142,67 € sera rejetée.

Sur les charges de copropriété et le remboursement demandé au syndicat

Aux termes de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les ser-vices collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation pré-vue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Pour ce qui concerne les frais imputés après le 17 juillet 2006, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul co-propriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recou-vrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Enfin, l'article 1103 du Code civil énonce que " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il n'est pas contesté que Madame [J] [B] présentait un solde débiteur au titre de ses charges de copropriété, de sorte que le principe de diligences de relance par le syndic apparaît fondé.
En outre, il résulte du contrat type de syndic, produit par la société REGIR que les frais de relance après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception sont fixés forfaitairement à 36 euros TTC, hors frais d'envoi. Les sommes facturées à Madame [J] [B] apparaissent ventilées dans ses charges de copropriété entre des frais de relance à 32,40 euros et des frais de lettre recommandée à 5,02 euros.
Madame [J] [B] fonde toutefois principalement sa contestation sur le principe même des charges ayant donné lieu à des relances. Or, les honoraires de syndic correspondant à la période litigieuse ont été précédemment jugés dus et les autres charges réclamées ne font l'objet d'aucune contestation précise ni justifiée de la part de la demanderesse.
Dans ces conditions, le principe des diligences de recouvrement engagées par le syndicat apparaît fondé, de sorte que les frais litigieux à hauteur de 202,32 euros, conformes aux stipulations contractuelles, doivent être considérés comme dûment perçus et ne peuvent donner lieu à restitution.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

o Sur les dépens :
En application de l'article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES et la régie SIMONNEAU qui succombent pour parties seront condamnés aux dépens de l'instance.
o Sur les frais irrépétibles :
En vertu de l'article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Perdants et condamnés aux dépens, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRE et la régie SIMMONEAU devront verser la somme de 1500 € à Madame [B] au titre des frais irrépétibles.
o Sur l'exécution provisoire :
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du code civil précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, l'exécution provisoire n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,