TJ 40088, 10 juin 2026, RG 25/01517

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

---

JUGEMENT DU 10 Juin 2026

N° RG 25/01517 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DIUD

DEMANDEUR

S.C.I. MACUJOC, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 821 095 684
[Adresse 1]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [A]
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Nicolas LACOMME de la SELARL LACOMME AVOCAT, avocat au barreau de DAX

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.

DÉBATS

L'affaire a été appelée à l'audience publique du 15 Avril 2026, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,

Puis elle a été mise en délibéré et la décision rendue le DIX JUIN DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 23 novembre 2016 par Maître [B] [N], Notaire à Hagetmau (Landes), la SCI MACUJOC a acquis auprès de Monsieur [Q] [A] et de Monsieur [L] [A] une propriété située [Adresse 3] sur la commune de Pomarez (Landes), cadastrée section AB n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2].

La parcelle AB n° [Cadastre 2], composée d’un bâtiment à usage d’habitation implanté sur la totalité de sa largeur, dispose d’un jardin jouxtant la parcelle AB n° [Cadastre 3] appartenant à Monsieur [Q] [A].

Les deux parcelles sont séparées par un mur de soutènement.

L’acte notarié du 23 novembre 2016 mentionne une servitude conventionnelle libellée comme suit :
« CONSTITUTION DE SERVITUDE
Nature de la servitude
Servitude de passage :
Fonds dominant :
Identification du ou des propriétaire(s) du fonds servant (sic) : La SCI MACUJOC, acquéreur aux présentes
Désignation cadastrale : section AB numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], Lots n° 1, 2, 3, 4, 5 et 6
Fonds servant :
Identification du ou des propriétaire(s) du fonds dominant (sic) : Monsieur [Q] [A] susnommé
Désignation cadastrale : section AB numéro [Cadastre 3]
...
A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage exclusivement aux fins de réaliser des travaux. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droits et préposés, exclusivement pour les besoins de la réalisation de travaux comme indiqué ci-dessus.
Ce droit de passage s’exercera à l’endroit le moins dommageable.
Son emprise est figurée au plan ci-joint approuvé par les parties.
Ce passage est en nature de chemin.
Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner.
Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties.
Le propriétaire du fonds servant entretiendra à ses frais exclusifs le passage de manière qu’il soit normalement carrossable en tout temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d’entretien le rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d’un gabarit approprié pour emprunter un tel passage.
L’utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradations de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l’assiette dudit passage”.

A la suite de la vente susvisée, la SCI MACUJOC a notamment utilisé la servitude pour l’acheminement de matériaux et matériels nécessaires à la rénovation du bâtiment à usage d’habitation implanté sur sa propriété en empruntant un escalier en bois situé sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] appartenant à Monsieur [Q] [A] et fixé au mur de soutènement séparant les deux fonds permettant d’accéder à un portillon donnant accès à la parcelle AB n° [Cadastre 2].

Par lettre recommandée datée du 13 juin 2023, la SCI MACUJOC a mis en demeure Monsieur [Q] [A] de remettre en place l’escalier d’accès à la parcelle AB n° [Cadastre 2] en relevant qu’il avait été enlevé, que “le droit de passage n’est (n’était) plus respecté”, que son “jardin était enclavé” et qu’elle avait “achété mon (son) bien à condition que cet accès me (lui) soit accordé”.

Par lettre recommandée du 26 juin 2023, le conseil de Monsieur [Q] [A] a indiqué que son client refusait de donner suite à la mise en demeure aux motifs notamment qu’il avait accepté la servitude de passage aux seules fins de travaux ponctuels portant sur des citernes du jardin, que la servitude constitue une atteinte au droit de propriété devant être interprétée strictement, et qu’elle ne peut être invoquée “pour passer la tondeuse”.

Le 22 février 2024, Maître [Z] [G], commissaire de justice à Pouillon (Landes), a dressé à la requête de la SCI MACUJOC un procès-verbal de constat faisant notamment état d’un enclavement du jardin de la parcelle AB n° [Cadastre 2], de l’impossibilité d’accéder à ce jardin autrement que par un couloir d’entrée traversant l’immeuble de la demanderesse ou par la servitude susvisée, de l’étroitesse du couloir empêchant le “passage d’outils d’entretien type tondeuse”, de la présence d’un portillon “bois au fond du jardin donnant sur la servitude de passage”, de la disparition de l’escalier permettant l’accès au jardin depuis le chemin de servitude et de la présence d’un portail sur ce chemin.

Par lettre recommandée du 5 avril 2024, le conseil de la SCI MACUJOC a mis en demeure Monsieur [Q] [A] de se “conformer” aux dispositions contenues dans l’acte de vente du 23 novembre 2016 en rétablissant la servitude de passage.

Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2025, la SCI MACUJOC a assigné Monsieur [Q] [A] devant le tribunal judiciaire de Dax aux fins de :
à titre principal,
- condamner Monsieur [Q] [A], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trente jours à compter de la signification du jugement à venir, à libérer la servitude de passage établie à son profit dans l’acte notarié du 23 novembre 2016 de toute obstruction et de faire réimplanter un escalier, par un professionnel qualifié afin qu’il soit conforme aux normes de sécurité qui était situé sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] permettant de rejoindre le portillon situé en limite de propriété sur la parcelle AB n° [Cadastre 2],
- condamner Monsieur [Q] [A] à lui verser une indemnité de 5 000 euros pour résistance abusive,
- condamner Monsieur [Q] [A] à lui verser une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens,
à titre subsidiaire,
- ordonner une mesure d’expertise et condamner dans ces conditions Monsieur [Q] [A] à la préfinancer.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 février 2026, Monsieur [Q] [A] demande au tribunal de :
à titre principal,
- débouter la SCI MACUJOC de l’ensemble de ses demandes,
à titre subsidiaire, si le tribunal faisait droit à la demande d’obligation de faire de la SCI MACUJOC,
- dire que la servitude s’exercera sur le tracé le plus direct et le moins dommageable à partir de l’angle de la parcelle AB n° [Cadastre 2] et en ligne droite sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] jusqu’à l’[Adresse 4] tel que matérialisé par la flèche sur le plan annexé à l’acte authentique du 23 novembre 2016,
- accorder à Monsieur [Q] [A] un délai de grâce de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- ramener l’astreinte à de plus justes proportions en termes de quantum et de durée,
en tout état de cause,
- dire que l’expertise sollicitée par la SCI MACUJOC fonctionnera à ses frais avancés,
- débouter la SCI MACUJOC de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- écarter l’exécution provisoire de droit en cas de condamnation de Monsieur [Q] [A],
- condamner la SCI MACUJOC à payer Monsieur [Q] [A] la somme de 3 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été fixée au 5 mars 2026.

MOTIFS

Sur la servitude passage

En vertu de l’article 1188 du Code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes et, lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

La SCI MACUJOC demande au tribunal de condamner Monsieur [Q] [A], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de trente jours à compter de la signification du jugement à venir, à libérer la servitude de passage établie à son profit dans l’acte notarié du 23 novembre 2016 de toute obstruction et de faire réimplanter un escalier, par un professionnel qualifié afin qu’il soit conforme aux normes de sécurité, sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] permettant de rejoindre le portillon situé en limite de propriété sur la parcelle AB n° [Cadastre 2] et, à titre subsidiaire, d’ordonner une mesure d’expertise.

Monsieur [Q] [A] demande au tribunal de débouter la SCI MACUJOC de l’ensemble de ses demandes et, à titre subsidiaire, de dire que la servitude s’exercera sur le tracé le plus direct et le moins dommageable à partir de l’angle de la parcelle AB n° [Cadastre 2] et en ligne droite sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] jusqu’à l’[Adresse 4] tel que matérialisé par la flèche sur le plan annexé à l’acte authentique du 23 novembre 2016, de lui accorder un délai de grâce de quatre mois à compter de la signification du jugement à intervenir, de ramener l’astreinte à de plus justes proportions en termes de quantum et de durée et, en tout état de cause, de dire que l’expertise sollicitée par la SCI MACUJOC fonctionnera à ses frais avancés.

A titre liminaire, il convient de souligner que l’acte notarié de vente du 23 novembre 2016 comporte par erreur une inversion entre le fonds dominant et le fonds servant relevée par la SCI MACUJOC dans son assignation, ce qui n’est ni contesté ni même discuté par Monsieur [Q] [A].

Il convient dès lors de considérer que la servitude de passage litigieuse porte sur la parcelle AB n° [Cadastre 3], fonds servant, et AB n° [Cadastre 2], fonds dominant, et non l’inverse.

Le litige opposant la SCI MACUJOC et Monsieur [Q] [A] porte sur l’existence de la servitude énoncée dans l’acte de vente du 23 novembre 2016, son étendue et son assiette.

- Sur l’existence de la servitude

Dans la lettre recommandée du 13 juin 2023 et dans le procès-verbal de constat du 22 février 2024, la SCI MACUJOC et Maître [Z] [G] évoquent un état d’enclavement du jardin situé à l’arrière du bâtiment situé sur la parcelle AB n° [Cadastre 2].

Il apparaît utile de souligner que, contrairement aux affirmations de la SCI MACUJOC dans sa lettre recommandée du 13 juin 2023 et de Maître [Z] [G] dans son procès-verbal de constat du 22 février 2024, le jardin dépendant de la parcelle AB n° [Cadastre 2] n’est pas enclavé dès lors que cette parcelle est contiguë à la parcelle AB n° [Cadastre 1], que cette dernière appartient également à la SCI MACUJOC, et qu’elle dispose d’un accès à une voie publique, l’[Adresse 5].

D’ailleurs, si la SCI MACUJOC rappelle les dispositions de l’article 682 du Code civil relatif à l’état d’enclavement dans son assignation, elle n’en tire aucune conséquence pour le présent litige.

En revanche, la SCI MACUJOC invoque la servitude conventionnelle instituée par l’acte de vente du 23 novembre 2016.

Monsieur [Q] [A] affirme que la servitude conventionnelle litigieuse a été instituée dans le seul but de permettre à la SCI MACUJOC de réaliser, suite à la vente, des travaux de rénovation portant sur le bien récemment acquis en rappelant les termes du courrier de son conseil du 26 juin 2023 évoquant “que cette servitude a été instaurée expressément aux fins de réaliser des travaux, car à l’époque il y avait des citernes de ce côté de la maison”.

Toutefois, aucun élément versé au dossier ne suggère que la servitude litigieuse a été instituée pour la seule réalisation ponctuelle des travaux de rénovation que la SCI MACUJOC entendait réaliser peu après l’acquisition.

En outre, Monsieur [Q] [A] indique dans ses conclusions que la servitude de passage a été constituée lors de la vente dans le but de permettre à la SCI MACUJOC la réalisation des travaux de rénovation qu’elle projetait “et également de lui permettre le cas échéant de réaliser des travaux dans le futur”.

Enfin, l’acte de vente du 23 novembre 2016 ne mentionne aucune limitation dans le temps de la servitude et indique, au contraire, expressément qu’elle est instituée “A titre de servitude réelle et perpétuelle” et que “ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fond dominant, à leur famille, ayants droit et préposés”.

Il est ainsi établi que la servitude instituée par l’acte de vente du 23 novembre 2016 n’était pas limitée dans le temps.

- Sur l’étendue de la servitude

Dans le paragraphe de l’acte de vente du 23 novembre 2016 consacré à la servitude litigieuse, il est mentionné que “le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage exclusivement aux fins de réaliser des travaux (en gras dans le texte)”.

La SCI MACUJOC affirme que la servitude de passage litigieuse, par l’emploi du terme général de “travaux”, comprend le droit de l’emprunter pour procéder à la tonte de la pelouse du jardin de la parcelle AB n° [Cadastre 2].

Monsieur [Q] [A] estime au contraire que l’entretien du jardin arrière de la parcelle AB n° [Cadastre 2] ne relève pas des travaux visés par l’acte de vente du 23 novembre 2016.

Une servitude, même conventionnelle, constitue une limitation du droit du propriétaire du fonds servant de sorte que les dispositions l’instituant doivent être interprétées de manière stricte.

Or, la finalité de travaux est de transformer, d’améliorer ou encore de réparer un bien, tandis que la tonte de la pelouse correspond à une opération d’entretien, en ce qu’elle vise uniquement à conserver le bien en état.

La notion de travaux emporte une intervention lourde ou ponctuelle alors qu’une opération d’entretien, telle que la tonte de la pelouse, nécessite une intervention légère et régulière.

Les travaux ont pour effet de modifier le bien tandis que la tonte d’une pelouse n’apporte pas de modification substantielle.

Il en résulte que, contrairement aux assertions de la SCI MACUJOC, la tonte de la pelouse, intervention d’entretien, ne relève pas de la notion de travaux mentionnée dans le paragraphe consacré à la servitude litigieuse de l’acte de vente du 23 novembre 2016.

- Sur l’assiette de la servitude

La SCI MACUJOC soutient que l’assiette de la servitude lui permet un passage sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] jusqu’au portillon situé en limite de propriété entre les deux parcelles AB n° [Cadastre 3] et AB n° [Cadastre 2].

Monsieur [Q] [A] demande au tribunal de dire que la servitude s’exercera à partir de l’angle de la parcelle AB n° [Cadastre 2] et en ligne droite sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] jusqu’à l’[Adresse 4] tel que matérialisé par la flèche sur le plan annexé à l’acte authentique du 23 novembre 2016.

Il s’avère ainsi que les parties sont en désaccord sur le tracé et l’assiette de la servitude litigieuse.

Il est versé au dossier le plan annexé à l’acte de vente du 23 novembre 2016.

Toutefois, la flèche sur le plan annexé à l’acte authentique du 23 novembre 2016 ne permet pas d’identifier de manière claire, certaine et précise un tracé de la servitude.

En outre, un passage par l’angle de la parcelle AB n° [Cadastre 2] se heurte à la présence d’un mur.

Enfin, il n’est pas contesté par Monsieur [Q] [A] que la SCI MACUJOC a emprunté après la vente du 23 novembre 2016 le passage sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] jusqu’au portillon situé en limite de propriété entre les deux parcelles AB n° [Cadastre 3] et AB n° [Cadastre 2] pour l’acheminement de matériaux et matériels nécessaires à la rénovation du bâtiment à usage d’habitation implanté sur sa propriété.

Il est ainsi établi une commune intention des parties quant à un tracé de la servitude de passage tel que celui suggéré par la SCI MACUJOC.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’acte notarié du 23 novembre 2016 institue au bénéfice de la SCI MACUJOC une servitude de passage pour travaux, excluant toute intervention d’entretien tel que la tonte de la pelouse, sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] permettant de rejoindre, par le portillon situé en limite de propriété, la parcelle AB n° [Cadastre 2].

En conséquence, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une expertise judiciaire, il convient de condamner Monsieur [Q] [A] à libérer la servitude de passage pour travaux, excluant toute intervention d’entretien tel que la tonte de la pelouse, établie au profit de la SCI MACUJOC dans l’acte notarié du 23 novembre 2016 de toute obstruction et à réimplanter l’escalier, dans le respect des normes de sécurité en vigueur, qui était situé sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] permettant de rejoindre le portillon situé en limite de propriété de la parcelle AB n° [Cadastre 2].

Il n’y a pas lieu d’imposer à Monsieur [Q] [A] l’obligation de faire appel à un professionnel pour réimplanter l’escalier, sous réserve toutefois que ces travaux respectent des normes de sécurité en vigueur.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 200 euros par jour de retard durant une durée de deux mois à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

En outre, en vertu de l'article 701 du Code civil, les propriétaires du fonds servant restent libres de prendre des mesures de précaution ou d'organisation sur leur terrain dès lors que ces mesures sont justifiées, proportionnées et ne dénaturent pas la servitude litigieuse ni n'entravent son usage normal.

En l'espèce, la mise en place d’un portail sur la servitude de passage ne modifie pas substantiellement les conditions d'exercice de la servitude pour la SCI MACUJOC dès lors que celle-ci dispose des clefs nécessaires à son ouverture.

Afin de libérer la servitude de passage pour travaux, il convient donc d’ordonner la remise des clefs du portail implanté sur la parcelle AB n° [Cadastre 3] par le propriétaire du fonds servant au propriétaire du fonds dominant.

Sur le délai de grâce

Le délai de trois mois accordé préalablement au déclenchement de l’astreinte est un délai suffisant pour permettre à Monsieur [Q] [A] de procéder aux travaux nécessaires pour la réalisation d’un escalier devant le portillon.

Il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 510 du Code de procédure civile et d’accorder un délai de grâce à Monsieur [Q] [A].

Par conséquent, Monsieur [Q] [A] sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande formée par la SCI MACUJOC au titre de la résistance abusive

La SCI MACUJOC demande au tribunal de condamner Monsieur [Q] [A] à lui verser une indemnité de 5 000 euros pour résistance abusive.

Toutefois, faute d’établir qu’elle a été empêchée de réaliser des travaux au sens de l’acte de vente du 23 novembre 2016 du fait du comportement de Monsieur [Q] [A], la SCI MACUJOC ne peut pas prétendre à une indemnisation pour résistance abusive.

En outre, il n’est nullement établi par la SCI MACUJOC une intention de nuire ou une malveillance de Monsieur [Q] [A] susceptible de caractériser un abus de droit.

Par conséquent, la SCI MACUJOC sera déboutée de ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Q] [A], partie succombant à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à verser la somme de 3 000 euros à la SCI MACUJOC au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

PAR CES MOTIFS